Bất động sản mắc kẹt giữa áp lực giá và thanh khoản

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, phần lớn nguồn cung hiện nay vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp. Nhà ở giá phù hợp – nhóm sản phẩm được thị trường quan tâm nhất – lại xuất hiện khá hạn chế, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Thống kê cho thấy trong năm 2025, gần 40% nguồn cung mới trên thị trường là sản phẩm thấp tầng có giá trị cao, trong khi khoảng 42% là căn hộ chung cư có giá trên 50 triệu đồng/m². Riêng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, khoảng 85% căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m². Sự mất cân đối này khiến nhu cầu nhà ở của nhóm người thu nhập trung bình và thấp chưa được đáp ứng, đồng thời làm gia tăng áp lực thanh khoản cho thị trường.

Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà khó giảm là chi phí đầu vào tiếp tục duy trì ở mức cao. Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất cùng chi phí xây dựng đều tăng, trong khi lãi suất vay vốn có xu hướng nhích lên. Điều này khiến doanh nghiệp phát triển dự án phải gánh thêm áp lực tài chính và buộc phải điều chỉnh giá bán để bù đắp chi phí.

Ở chiều ngược lại, người mua nhà cũng đối diện áp lực tài chính lớn hơn khi chi phí vay vốn tăng. Nhiều nhà đầu tư lựa chọn thu hẹp quy mô đầu tư hoặc tạm thời đứng ngoài thị trường. Trong bối cảnh đó, thanh khoản có dấu hiệu phân hóa rõ rệt. Dòng tiền chủ yếu tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng tốt và chủ đầu tư uy tín, trong khi các dự án kém lợi thế ghi nhận giao dịch suy giảm.

Thực tế này đang tạo ra một nghịch lý đối với thị trường bất động sản. Giá bán khó giảm do chi phí đầu vào bị “neo cứng”, nhưng khả năng hấp thụ lại suy yếu do sức mua giảm và chi phí vốn tăng. Thị trường vì vậy rơi vào trạng thái “kẹt giữa hai đầu”: giá khó điều chỉnh trong khi thanh khoản chưa thể cải thiện.

Để thị trường phát triển ổn định hơn, nhiều chuyên gia cho rằng cần triển khai đồng bộ các giải pháp mang tính tái cấu trúc. Trước hết, việc phát triển nhà ở xã hội cần trở thành một phần thường xuyên trong chiến lược phát triển nhà ở, nhằm cân bằng nguồn cung và hỗ trợ nhu cầu ở thực.

Bên cạnh đó, cần xem xét các cơ chế điều tiết giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, đồng thời ưu tiên tín dụng đối với các dự án có mức giá phù hợp với nhu cầu thị trường. Song song với tín dụng ngân hàng, việc đa dạng hóa nguồn vốn cho bất động sản cũng được xem là yếu tố quan trọng để giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, hoàn thiện khung pháp lý cho các phân khúc như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và xây dựng cơ chế phù hợp cho người nước ngoài tham gia thị trường cũng được kỳ vọng sẽ mở rộng dòng vốn đầu tư, góp phần cải thiện thanh khoản.