Bất động sản khu công nghiệp “trỗi dậy” trong năm 2026, động lực từ FDI

FDI là động lực lớn nhất

Theo báo cáo của JLL Việt Nam, một trong những động lực lớn nhất của bất động sản công nghiệp tiếp tục đến từ dòng vốn FDI. Trong hai tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam ước đạt khoảng 6 tỷ USD, trong đó lĩnh vực sản xuất chiếm tới 70%. Các nhà đầu tư lớn từ Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc, Nhật Bản và châu Âu không ngừng mở rộng hiện diện, tập trung vào các ngành có giá trị gia tăng cao như điện tử, bán dẫn, linh kiện ô tô và công nghệ cao.

Ở phân khúc đất công nghiệp, khu vực phía Bắc tiếp tục giữ vai trò đầu tàu tăng trưởng. Tổng nguồn cung tại các tỉnh trọng điểm đạt gần 13.000 ha với hơn 70 khu công nghiệp đang hoạt động. Trong quý I/2026, thị trường ghi nhận thêm hơn 100 ha nguồn cung mới, chủ yếu tại Hải Phòng. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, khoảng 82%, tương đương hơn 10.400 ha đã được cho thuê, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước.

Song song với đất công nghiệp, phân khúc nhà xưởng xây sẵn đang ghi nhận mức tăng trưởng hai con số. Tổng nguồn cung đạt hơn 3,6 triệu m2 từ 91 dự án đang vận hành, tăng 14% so với cùng kỳ năm 2025.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc Cấp Cao Thị trường JLL Việt Nam, trong 6 - 12 tháng tới, bất động sản công nghiệp Việt Nam được dự báo sẽ tăng trưởng theo hướng thận trọng nhưng bền vững. Giá thuê nhiều khả năng tiếp tục tăng trung bình 4 - 6% mỗi năm, đặc biệt tại các khu vực có lợi thế về hạ tầng như gần cảng biển, sân bay và các tuyến cao tốc trọng điểm.

Theo ông Trần Quang Trung từ OneHousing, mục tiêu nâng thu nhập bình quân đầu người giai đoạn 2025-2030 sẽ thúc đẩy nhu cầu sản xuất và đầu tư, giúp khu công nghiệp trở thành điểm đến hấp dẫn.

Khi các tập đoàn lớn tăng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, hệ sinh thái doanh nghiệp vệ tinh cũng phát triển theo, tạo thêm việc làm và thu nhập, qua đó kích thích nhu cầu nhà ở và đầu tư dân cư, hình thành vòng xoáy tăng trưởng bền vững.

Thực tế tại nhiều địa phương phía Bắc cho thấy các khu công nghiệp vừa và nhỏ nhanh chóng lấp đầy sau khi hoàn thiện hạ tầng, phản ánh sức cầu ổn định từ nhà đầu tư quốc tế.

Hạ tầng giao thông cải thiện cùng dòng vốn đầu tư nước ngoài tăng và việc tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị bán dẫn toàn cầu đang củng cố vị thế sản xuất của Việt Nam.

Vẫn là phân khúc “ăn chắc mặc bền”

Trong bức tranh tái cấu trúc mạnh mẽ của thị trường bất động sản, bất động sản công nghiệp tiếp tục được xem là phân khúc “ăn chắc mặc bền” trong giai đoạn mới nhờ nền tảng nhu cầu thực vững chắc, gắn liền với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Sau nhiều biến động kinh tế và tài chính trong giai đoạn 2022–2024, dòng tiền đầu tư đang có xu hướng tìm đến các phân khúc an toàn, tạo ra dòng tiền ổn định và ít chịu ảnh hưởng của tâm lý đầu cơ.

Trong bối cảnh đó, bất động sản công nghiệp nổi lên như một lựa chọn chiến lược nhờ hưởng lợi trực tiếp từ tăng trưởng sản xuất, xuất khẩu và làn sóng FDI tiếp tục chảy vào Việt Nam.

Một trong những động lực quan trọng nhất giúp phân khúc này duy trì sức hấp dẫn là xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu sau đại dịch và căng thẳng địa chính trị. Các tập đoàn đa quốc gia ngày càng đẩy mạnh chiến lược “China +1”, mở rộng sản xuất sang các quốc gia có chi phí cạnh tranh và môi trường chính trị ổn định. Việt Nam nổi lên như điểm đến hàng đầu tại Đông Nam Á nhờ lợi thế về vị trí địa lý, lực lượng lao động trẻ, chi phí sản xuất cạnh tranh và mạng lưới hiệp định thương mại tự do rộng lớn.

Không chỉ dừng lại ở việc thu hút vốn FDI mới, xu hướng mở rộng quy mô sản xuất của các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam cũng là yếu tố giúp duy trì tỷ lệ lấp đầy cao tại nhiều khu công nghiệp trọng điểm. Tại các vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam, tỷ lệ lấp đầy nhiều khu công nghiệp đã đạt mức 80–90%, thậm chí gần như không còn quỹ đất sẵn sàng cho thuê tại một số địa phương có lợi thế hạ tầng. Điều này tạo ra mặt bằng giá thuê tiếp tục duy trì xu hướng tăng trong trung và dài hạn, bất chấp sự chững lại của nhiều phân khúc bất động sản khác.

“Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã thể hiện sức bền đáng kể trong suốt năm 2025”, ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc Phòng Nghiên cứu thị trường Knight Frank Việt Nam nhận xét. Theo ông, động lực chính đến từ dòng vốn FDI duy trì ổn định, hạ tầng được cải thiện và xu hướng dịch chuyển rõ nét sang các phân khúc có giá trị gia tăng cao hơn trong chuỗi cung ứng sản xuất.

Đặc biệt, điều này diễn ra trong bối cảnh bất ổn địa chính trị gia tăng và các biện pháp thuế quan đối ứng tiếp tục tạo áp lực từ bên ngoài. Dù những yếu tố này được dự báo sẽ kéo dài qua năm 2026 và cần được theo dõi chặt chẽ, nhưng các khách thuê đã chủ động thích ứng, với ưu tiên ngày càng rõ ràng cho tốc độ triển khai, tính linh hoạt và khả năng vận hành bền vững, qua đó thúc đẩy nhu cầu đối với các sản phẩm nhà xưởng xây sẵn.

Đại diện Savills nhận định, chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ được xác lập rõ nét từ giai đoạn 2026-2027, theo hướng chọn lọc và bền vững hơn.

“Dù vẫn tồn tại những thách thức như chi phí đất đai cao, khả năng chi trả của người mua ở thực hay rủi ro từ biến động vĩ mô bên ngoài, nhưng bất động sản vẫn được xem là kênh tích lũy tài sản dài hạn có tính ổn định. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, thị trường đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng hơn, tập trung vào chất lượng tài sản, pháp lý và khả năng khai thác thực tế, thay vì chạy theo các kỳ vọng ngắn hạn”, đại diện Savills khuyến cáo.