Bất động sản Hà Nội: Nguồn cung mở rộng ra ven đô

Báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield cho thấy dòng sản phẩm và dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét ra khu vực ngoại thành và các đô thị vệ tinh, phản ánh cả quy luật cung – cầu lẫn định hướng phát triển đô thị dài hạn.

Diễn biến này diễn ra trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp, áp lực dân số lớn và chi phí phát triển dự án liên tục leo thang, buộc các chủ đầu tư phải mở rộng không gian phát triển ra các khu vực có dư địa tăng trưởng tốt hơn.

Nguồn cung tăng nhưng phân bổ lệch tâm

Trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn hộ mở bán mới, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp gần ba lần so với năm 2023. Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới cải thiện so với quý trước song vẫn thấp hơn cùng kỳ năm ngoái, cho thấy các chủ đầu tư đang thận trọng hơn trong chiến lược tung hàng.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới tập trung ở khu vực ngoài trung tâm, nơi hưởng lợi từ định hướng giãn dân và hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện. Phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất, phản ánh nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò trụ cột của thị trường. Trong khi đó, phân khúc cao cấp vẫn giữ được sức hút tại các dự án có vị trí tốt và tiện ích đồng bộ, còn nhà ở bình dân tiếp tục trong tình trạng khan hiếm.

Thanh khoản duy trì nhưng khó bứt phá

Về sức cầu, quý IV/2025 ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, cho thấy thanh khoản ngắn hạn vẫn duy trì ở mức tương đối ổn định. Tuy nhiên, lượng giao dịch đã giảm so với cùng kỳ năm trước, phản ánh quá trình điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Dù vậy, so với năm 2023, mức hấp thụ vẫn cao hơn đáng kể, cho thấy thị trường đã có sự phục hồi rõ nét.

Theo Cushman & Wakefield, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội trong quý IV/2025 đạt khoảng 3.852 USD/m², giảm nhẹ so với quý trước nhưng tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2024. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc tỷ trọng nguồn cung trung cấp gia tăng, kéo mặt bằng giá bình quân điều chỉnh xuống trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, về trung và dài hạn, áp lực tăng giá vẫn hiện hữu. Chi phí đầu vào như giá đất, vật liệu xây dựng, chi phí phát triển dự án và tài chính tiếp tục neo cao, trong khi nguồn cung mới tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, khiến giá bán tại các dự án có vị trí tốt khó giảm sâu.

Nhà đầu tư đối mặt bài toán thanh khoản

Báo cáo cũng chỉ ra rằng xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ven đô không chỉ mở rộng lựa chọn cho người mua, mà còn phản ánh chiến lược phát triển dài hạn của thị trường, hướng đến những khu vực còn dư địa về hạ tầng, tiện ích và chất lượng sống.

Nhận định về triển vọng thời gian tới, bà Hoàng Nguyệt Minh – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam – cho rằng mặt bằng lãi suất tăng đang tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường. Không chỉ người mua ở thực chịu áp lực, chi phí vốn cao còn khiến hoạt động đầu tư, đặc biệt là đầu tư ngắn hạn và lướt sóng, tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn.

Theo bà Minh, nhu cầu ở thực vẫn tồn tại, song đây là nhóm khách hàng rất nhạy cảm với biến động giá và lãi suất. Khi chi phí tài chính tăng, quyết định mua nhà thường bị kéo dài, làm chậm nhịp hấp thụ chung của thị trường.

Từ nay đến năm 2026, nguồn cung bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh, đặc biệt tại Hà Nội và các khu vực vùng ven, chưa kể các thị trường lân cận. Trong bối cảnh nguồn cung lớn và đa dạng, bài toán thanh khoản sẽ trở nên khó khăn hơn khi người mua có nhiều lựa chọn hơn, cả để ở lẫn đầu tư. Với chi phí vốn còn cao, dòng tiền đầu tư dự kiến vẫn thận trọng, khiến tốc độ hấp thụ khó có thể bứt phá, kể cả tại khu vực trung tâm.

Dù vậy, thanh khoản suy giảm không đồng nghĩa với việc giá bán sẽ điều chỉnh mạnh. Theo Cushman & Wakefield, giá bất động sản hiện chịu tác động lớn từ giá đất, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và chi phí tài chính. Khi các yếu tố này đồng loạt tăng, dư địa giảm giá là rất hạn chế.

Thay vì giảm giá, nhiều chủ đầu tư đang lựa chọn giải pháp giãn tiến độ thanh toán, chia nhỏ dòng tiền trong thời gian dài hơn nhằm phù hợp với khả năng chi trả của người mua. Đồng thời, áp lực cạnh tranh ngày càng lớn cũng buộc các doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm, tập trung phát triển những dòng nhà ở phù hợp hơn với nhu cầu thực, thay vì chạy theo các phân khúc mang tính đầu cơ ngắn hạn.