Bất động sản dòng tiền sẽ được nhà đầu tư ưu tiên khi thị trường bước vào chu kỳ mới

Trong bối cảnh mặt bằng giá đã ở mức cao, lãi suất chưa thực sự thấp và nguồn cung ngày càng đa dạng, giới đầu tư được dự báo sẽ chuyển trọng tâm từ chiến lược lướt sóng sang tìm kiếm những tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Đây được xem là xu hướng tất yếu khi thị trường bước vào giai đoạn phát triển mới.

Thị trường bước sang chu kỳ mới, khẩu vị đầu tư cũng thay đổi

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau thời gian dài điều chỉnh. Hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý, nguồn cung mới dần quay trở lại tại Hà Nội, TP.HCM cũng như các đô thị vệ tinh. Thanh khoản trên nhiều phân khúc có dấu hiệu cải thiện, trong khi niềm tin của nhà đầu tư cũng từng bước phục hồi.

Tuy nhiên, khác với giai đoạn 2017-2021 khi giá bất động sản tăng mạnh nhờ dòng tiền dồi dào và kỳ vọng tăng giá liên tục, chu kỳ mới được nhiều chuyên gia nhận định sẽ diễn biến theo hướng chọn lọc hơn.

Nguyên nhân là mặt bằng giá tại nhiều khu vực đã tăng đáng kể trong vài năm qua. Không ít địa phương từng ghi nhận mức tăng hàng chục, thậm chí hàng trăm phần trăm chỉ trong thời gian ngắn. Điều này khiến dư địa tăng giá ngắn hạn không còn quá lớn như trước.

Bên cạnh đó, chi phí sử dụng vốn cũng thay đổi. Dù lãi suất cho vay đã hạ nhiệt so với giai đoạn đỉnh năm 2023-2024, nhưng vẫn chưa đủ thấp để nhà đầu tư có thể dễ dàng sử dụng đòn bẩy tài chính với kỳ vọng "mua hôm nay, vài tháng sau bán có lời".

Trong bối cảnh đó, câu hỏi được nhiều nhà đầu tư đặt ra không còn là "bao giờ tăng giá" mà là "tài sản này mỗi tháng mang về bao nhiêu tiền". Đây chính là lý do bất động sản tạo dòng tiền được dự báo sẽ trở thành tâm điểm của chu kỳ mới.

Theo nhiều chuyên gia, dòng tiền giúp nhà đầu tư giảm áp lực tài chính, đặc biệt trong trường hợp sử dụng vốn vay. Khoản thu từ việc cho thuê có thể hỗ trợ chi trả lãi vay, đồng thời tạo nguồn thu ổn định trong lúc chờ tài sản gia tăng giá trị.

Đây cũng là mô hình đầu tư phổ biến tại nhiều quốc gia phát triển, nơi lợi suất khai thác luôn được xem là tiêu chí quan trọng khi định giá bất động sản.

Thực tế, tại Việt Nam, nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp đã bắt đầu chuyển hướng sang những sản phẩm có khả năng khai thác ngay thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá trong tương lai.

Đặc biệt, trong bối cảnh các kênh đầu tư như gửi tiết kiệm, trái phiếu hay chứng khoán đều cạnh tranh mạnh về lợi nhuận, bất động sản muốn tiếp tục hấp dẫn dòng vốn sẽ cần chứng minh được khả năng tạo thu nhập thực tế.

Phân khúc nào sẽ được lòng nhà đầu tư?

Theo đánh giá của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, không phải mọi loại hình bất động sản đều hưởng lợi như nhau trong chu kỳ mới.

Đầu tiên là căn hộ chung cư tại các đô thị lớn.

Nguồn cầu thuê nhà tại Hà Nội và TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao nhờ quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học và lượng chuyên gia nước ngoài làm việc ngày càng lớn.

Các căn hộ có vị trí thuận tiện, pháp lý hoàn chỉnh, mức giá phù hợp thường đạt tỷ lệ lấp đầy cao và mang lại dòng tiền ổn định cho chủ sở hữu.

Tiếp theo là bất động sản thương mại như shophouse tại các khu đô thị đã hình thành cộng đồng cư dân.

Khác với giai đoạn trước khi nhiều nhà đầu tư mua shophouse chỉ để kỳ vọng tăng giá, hiện nay khả năng khai thác kinh doanh thực tế trở thành yếu tố quyết định giá trị.

Những sản phẩm nằm trên các tuyến phố đông dân cư, có mật độ cư trú cao sẽ có lợi thế rõ rệt.

Ngoài ra, bất động sản công nghiệp cũng tiếp tục là điểm sáng khi dòng vốn FDI vào Việt Nam duy trì tích cực. Nhà xưởng xây sẵn, kho vận và trung tâm logistics được đánh giá có khả năng tạo dòng tiền dài hạn, phù hợp với nhà đầu tư tổ chức.

Một phân khúc khác cũng đang được quan tâm là căn hộ dịch vụ, văn phòng cho thuê và bất động sản phục vụ lưu trú tại các trung tâm du lịch có lượng khách ổn định.

Ở chiều ngược lại, các khu đất nền xa trung tâm, thiếu hạ tầng, chưa có nhu cầu ở thực hoặc khó khai thác được dự báo sẽ mất nhiều thời gian hơn để phục hồi thanh khoản.

Dòng tiền sẽ là "kim chỉ nam" của chu kỳ mới

Nhiều chuyên gia cho rằng bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong trung và dài hạn nhờ khả năng bảo toàn giá trị tài sản trước lạm phát và hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa.

Tuy nhiên, cách lựa chọn sản phẩm sẽ khác trước rất nhiều.

Nếu chu kỳ cũ ưu tiên mua trước để chờ tăng giá, thì chu kỳ mới nhiều khả năng sẽ đặt trọng tâm vào hiệu quả khai thác và khả năng tạo thu nhập ổn định.

Nói cách khác, thay vì hỏi "bất động sản này sẽ tăng bao nhiêu phần trăm sau một năm", nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn tới câu hỏi "tài sản này có thể tạo ra bao nhiêu dòng tiền mỗi tháng".

Đó cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước chuyển từ giai đoạn tăng trưởng theo kỳ vọng sang giai đoạn phát triển dựa trên giá trị sử dụng thực.

Với bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định, hạ tầng tiếp tục được đầu tư mạnh, cùng quá trình hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường, bất động sản tạo dòng tiền được kỳ vọng sẽ trở thành nhóm tài sản được nhiều nhà đầu tư ưu tiên trong chu kỳ tăng trưởng mới.