Bất động sản đối mặt “bài toán kép”, thanh khoản giảm, tồn kho tăng

Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý 2/2026, cho thấy thị trường cơ bản ổn định, nguồn cung có chuyển biến tích cực nhưng quá trình phục hồi chưa đồng đều. Trong khi lượng dự án mới tăng mạnh, thanh khoản lại suy giảm, tồn kho gia tăng và mặt bằng lãi suất tiếp tục gây áp lực lên sức mua.

Đáng chú ý, sau thời gian giá nhà liên tục tăng, thị trường đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh. Trong quý 2, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp giảm so với quý trước. Tuy nhiên, mặt bằng giá tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao.

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ bình quân khoảng 123 triệu đồng/m²; Tp.HCM khoảng 108 triệu đồng/m² và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m². Một số dự án tại Hà Nội vẫn duy trì mức giá cao, trong đó Hateco Laroma khoảng 133-140 triệu đồng/m², Bamboo Airways Tower 97-103 triệu đồng/m².

Không chỉ căn hộ, giá biệt thự, nhà liền kề tại một số địa phương cũng có xu hướng giảm do thanh khoản chậm. Giá đất nền dự án trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 2-3% so với quý I. Giá rao bán đất nền bình quân cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống khoảng 40 triệu đồng/m².

Thanh khoản giảm, tồn kho tăng

Diễn biến giá điều chỉnh xuất hiện cùng thời điểm thanh khoản suy giảm. Cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công trong quý 2, chỉ bằng 71,5% quý trước và 63,7% cùng kỳ năm 2025.

Trong đó, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có 26.567 giao dịch, giảm gần 14% so với quý I. Đất nền ghi nhận 73.438 giao dịch, chỉ bằng 67,4% quý trước và chưa bằng 60% cùng kỳ năm ngoái.

Thanh khoản giảm kéo theo áp lực gia tăng hàng tồn kho. Theo báo cáo của 25/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho tại các dự án khoảng 39.284 căn, nền. Riêng chung cư tồn khoảng 12.823 căn, tăng 22,2% so với quý 1; nhà ở riêng lẻ tăng 46,4% và đất nền tăng 25,4%.

Bộ Xây dựng lưu ý số liệu tồn kho trên chưa bao gồm Hà Nội và 8 địa phương không báo cáo.

Nguồn cung cải thiện mạnh

Ở chiều ngược lại, nguồn cung dự án tiếp tục có dấu hiệu cải thiện. Trong quý 2, cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới, quy mô hơn 103.200 căn, trong đó gần 69.600 căn chung cư. Số dự án được cấp phép mới gần gấp đôi quý 1 và hơn 3 lần cùng kỳ năm 2025.

Ngoài ra, 131 dự án với khoảng 59.000 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, tăng 23,6% so với quý trước và 70,1% so với cùng kỳ. Có 39 dự án nhà ở thương mại với gần 11.000 căn hoàn thành xây dựng trong quý.

Nguồn cung nhà ở xã hội cũng tiếp tục được bổ sung. Lũy kế đến hết quý 2, cả nước có 875 dự án với gần 772.000 căn đang triển khai. Riêng từ đầu năm đến hết quý 2, có 62 dự án được khởi công, quy mô hơn 65.000 căn.

Trong khi đó, chi phí vốn vẫn là một trở ngại đối với thị trường. Theo Bộ Xây dựng, lãi suất cho vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm. Nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí 15-16%/năm tại một số ngân hàng.

Lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập tiếp tục hạn chế sức mua, đặc biệt với nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế.

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng đề xuất tiếp tục tháo gỡ các dự án tồn đọng, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Các địa phương được yêu cầu tạo quỹ đất sạch, cải cách thủ tục và phát triển các phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế.