Bất động sản cuối năm 2026: Chờ lực đẩy từ lãi suất, nhu cầu ở thực mở lối phục hồi

Trong bối cảnh đó, triển vọng phục hồi không chỉ phụ thuộc vào diễn biến lãi suất mà còn gắn với quá trình điều chỉnh chiến lược của các chủ đầu tư. Việc đưa giá bán về mức phù hợp, đa dạng hóa sản phẩm và xây dựng chính sách thanh toán linh hoạt được kỳ vọng sẽ giúp thị trường từng bước khơi thông sức cầu, đặc biệt ở nhóm khách hàng mua nhà để ở.

Lãi suất trở thành biến số quan trọng của thanh khoản cuối năm

Dù bước vào giai đoạn nước rút cuối năm, thị trường bất động sản phía Nam vẫn chưa ghi nhận sự bứt phá rõ rệt về giao dịch. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục đưa sản phẩm ra thị trường, nhưng sức mua chưa theo kịp kỳ vọng, khiến thanh khoản duy trì trạng thái trầm lắng. Thực tế này cho thấy bài toán phục hồi thị trường cần được giải quyết đồng thời từ cả phía chi phí vốn lẫn giá bán và chất lượng nguồn cung.

Khảo sát 530 môi giới của Batdongsan.com.vn cho thấy lãi suất vay cao là rào cản lớn nhất đối với thị trường, với 46% người được khảo sát lựa chọn. Mối lo về chính sách và quy hoạch đứng tiếp theo với 32%, trong khi dòng tiền hạn chế chiếm 25% và giá bán chiếm 18%.

Kết quả khảo sát phản ánh vai trò đáng kể của chi phí vốn đối với quyết định mua bất động sản. Khi lãi suất duy trì ở mức cao, người mua phải cân nhắc kỹ hơn về khoản trả nợ hàng tháng, khả năng duy trì thu nhập và rủi ro khi hết thời gian ưu đãi. Ngay cả những khách hàng có nhu cầu an cư cũng có thể trì hoãn kế hoạch nếu chi phí vay vượt quá khả năng tài chính.

Lãi suất đồng thời ảnh hưởng đến hiệu quả của nhiều giải pháp bán hàng khác. Các gói hỗ trợ lãi vay từ chủ đầu tư chỉ thực sự phát huy tác dụng khi người mua có niềm tin vào khả năng kiểm soát chi phí vốn sau thời gian ưu đãi. Tương tự, nguồn cung mới muốn được hấp thụ tốt cần đi kèm khả năng tiếp cận tài chính phù hợp với nhóm khách hàng mục tiêu.

Theo Savills Việt Nam, trong quý III/2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội giảm 51% so với cùng kỳ năm trước, trong khi lượng căn bán được giảm 48%. Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cũng cho thấy lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 1.700 căn, giảm 83% so với cùng kỳ; TP.HCM ghi nhận khoảng 1.600 căn, giảm 72%.

One Mount Group nhận định thanh khoản trong quý III phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trước mặt bằng giá đã tăng mạnh trong giai đoạn 2024-2025 và lãi suất vay duy trì ở mức cao. Trong ngắn hạn, một bộ phận nhà đầu tư có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền khi dòng vốn dịch chuyển sang các kênh đầu tư khác.

Tuy nhiên, thị trường không hoàn toàn thiếu nhu cầu. Nhu cầu mua nhà để ở vẫn được duy trì, tập trung nhiều hơn vào những dự án của chủ đầu tư uy tín, có pháp lý rõ ràng và sản phẩm phù hợp. Đây là cơ sở quan trọng để thị trường tìm kiếm động lực phục hồi, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào sự quay trở lại của dòng tiền đầu tư ngắn hạn.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM, lãi suất vay mua nhà cao tiếp tục tạo áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư cũng như khả năng chi trả của người mua. Trong khi nguồn cung vẫn được duy trì, nhu cầu lại có dấu hiệu suy yếu.

Diễn biến này đặt ra yêu cầu các doanh nghiệp cần chủ động hơn trong việc điều chỉnh kế hoạch kinh doanh. Việc đánh giá đúng sức mua, lựa chọn thời điểm mở bán và xây dựng phương án tài chính phù hợp có thể giúp dự án tiếp cận khách hàng hiệu quả hơn, đồng thời hạn chế rủi ro khi thị trường chưa phục hồi đồng đều.

Tái cơ cấu sản phẩm, tạo cơ hội từ nhu cầu mua nhà thực

Trong bối cảnh chi phí vốn còn cao, nhu cầu mua để ở ngày càng trở thành yếu tố quan trọng đối với thanh khoản bất động sản. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, những dự án ghi nhận kết quả tích cực thường có cơ cấu sản phẩm đa dạng, đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt và kéo dài, qua đó giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua.

Điều này cho thấy sức cạnh tranh của dự án không còn chỉ nằm ở vị trí hay kỳ vọng tăng giá, mà còn phụ thuộc vào khả năng đáp ứng nhu cầu và năng lực tài chính của khách hàng. Một sản phẩm có mức giá phù hợp, pháp lý hoàn thiện và tiến độ thanh toán hợp lý có thể tạo lợi thế trong bối cảnh người mua ngày càng cân nhắc kỹ trước khi quyết định.

Đối với chủ đầu tư, tái cơ cấu nguồn cung vì vậy cần được xem là một phần quan trọng trong chiến lược kinh doanh. Thay vì tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp, doanh nghiệp có thể mở rộng các dòng sản phẩm có diện tích, tổng giá trị và phương thức thanh toán phù hợp hơn với nhóm khách hàng mua nhà lần đầu hoặc các gia đình có nhu cầu an cư lâu dài.

Bên cạnh đó, việc cơ cấu lại giá thành cũng là yếu tố cần được chú trọng. Nếu chỉ dựa vào các chương trình ưu đãi lãi suất trong thời gian ngắn mà giá bán vẫn vượt xa khả năng chi trả, hiệu quả kích cầu có thể bị hạn chế. Ngược lại, khi giá bán được xây dựng sát hơn với nhu cầu thực, kết hợp các phương án thanh toán phù hợp, doanh nghiệp có thể mở rộng tệp khách hàng và cải thiện khả năng hấp thụ sản phẩm.

Theo dự kiến, trong quý IV/2026, thị trường Hà Nội có khoảng 6.000 căn hộ được lên kế hoạch mở bán, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án trì hoãn kế hoạch triển khai. Tại TP.HCM, các khu đô thị quy mô lớn ở khu vực ngoại thành đang góp phần định hình thị trường bất động sản liền thổ. Tuy nhiên, theo bà Hương, chi phí vay vốn cao vẫn hạn chế khả năng chi trả và ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ của thị trường.

Trong giai đoạn này, việc điều tiết tiến độ đưa hàng ra thị trường theo sức mua thực tế có thể giúp doanh nghiệp tránh áp lực cạnh tranh quá lớn giữa các dự án. Đồng thời, nguồn cung mới cần được phát triển theo hướng đa dạng hơn, đáp ứng nhiều nhóm nhu cầu thay vì tập trung vào một số phân khúc có giá trị cao.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn ghi nhận căn hộ chung cư chiếm 52% tổng mức độ quan tâm bất động sản tại Hà Nội trong quý III/2026. Đáng chú ý, tỷ trọng tìm kiếm bất động sản sơ cấp trên toàn thị trường đã tăng từ 16% lên 28% trong hai năm qua. Xu hướng này cho thấy người mua ngày càng quan tâm đến các dự án mới có pháp lý hoàn thiện và chính sách bán hàng rõ ràng, linh hoạt.

Sự dịch chuyển trong hành vi tìm kiếm có thể tạo thêm cơ hội cho những chủ đầu tư đáp ứng tốt các tiêu chí về minh bạch thông tin, chất lượng sản phẩm và phương án tài chính. Tuy nhiên, mức độ quan tâm chưa đồng nghĩa với giao dịch thực tế; khả năng chuyển hóa nhu cầu thành thanh khoản vẫn phụ thuộc đáng kể vào giá bán và điều kiện vay vốn.

Nhìn về cuối năm, lãi suất vẫn là biến số quan trọng nhưng không phải yếu tố duy nhất quyết định triển vọng thị trường bất động sản. Một chu kỳ phục hồi bền vững cần sự phối hợp giữa điều kiện tín dụng phù hợp, giá bán hợp lý và nguồn cung hướng đến nhu cầu ở thực. Khi doanh nghiệp chủ động điều chỉnh chiến lược sản phẩm, còn người mua có thêm lựa chọn phù hợp với năng lực tài chính, thị trường sẽ có cơ sở cải thiện thanh khoản theo hướng thực chất hơn, tạo tiền đề cho giai đoạn phát triển ổn định trong thời gian tới.