Bất động sản công nghiệp phía Nam: Chuyển sang cuộc đua về chất lượng, dòng vốn đầu tư chuyển hướng?

Không chỉ là câu chuyện vị trí

Trong nhiều năm, vị trí và khả năng kết nối hạ tầng thường được xem là những yếu tố quan trọng hàng đầu khi doanh nghiệp lựa chọn địa điểm sản xuất. Tuy nhiên, sự thay đổi trong cơ cấu dòng vốn đầu tư đang khiến tiêu chí lựa chọn bất động sản công nghiệp ngày càng khắt khe hơn.

Nhận định về thị trường, ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, cho rằng hạ tầng có thể giúp một địa điểm lọt vào danh sách xem xét của nhà đầu tư, nhưng để được lựa chọn, bản thân sản phẩm công nghiệp vẫn phải đáp ứng tốt yêu cầu vận hành.

Theo đó, nguồn điện, tính bền vững, thông số kỹ thuật nhà xưởng, nguồn lao động, khả năng cấp phép và dư địa mở rộng đang ngày càng được đặt ngang hàng với yếu tố kết nối.

Đây là sự thay đổi đáng chú ý bởi với những ngành sản xuất truyền thống, doanh nghiệp có thể ưu tiên quỹ đất, giá thuê hoặc vị trí. Trong khi đó, với điện tử, công nghệ cao, thiết bị y tế hay sản xuất chính xác, bài toán phức tạp hơn nhiều.

Một cơ sở sản xuất phù hợp phải đáp ứng được những yêu cầu kỹ thuật nhất định, bảo đảm nguồn điện ổn định, có thể đưa vào vận hành trong khoảng thời gian hợp lý và quan trọng hơn là có khả năng mở rộng khi doanh nghiệp tăng công suất.

Như vậy, lợi thế của một khu công nghiệp không còn nằm đơn thuần ở việc sở hữu bao nhiêu hecta đất. Giá trị ngày càng nằm ở khả năng biến quỹ đất đó thành một môi trường sản xuất hiệu quả, đáp ứng được yêu cầu của từng nhóm khách thuê.

Nói cách khác, bất động sản công nghiệp đang tiến gần hơn tới một “giải pháp vận hành”, thay vì chỉ cung cấp một vị trí và diện tích đất.

Phía Nam có lợi thế từ nguồn cung đa dạng

Sự thay đổi về nhu cầu cũng mở ra cơ hội cho những thị trường có khả năng cung cấp nhiều loại hình sản phẩm khác nhau.

Tỉnh Long An (cũ) là một ví dụ. Theo dữ liệu Savills được cung cấp, khu vực này hiện có khoảng 4.000 ha đất khu công nghiệp, trong đó khoảng 3.000 ha đã được cho thuê, tương đương tỷ lệ lấp đầy khoảng 82%.

Bên cạnh quỹ đất khu công nghiệp, thị trường còn có khoảng 3,2 triệu m² nhà xưởng và kho xây sẵn (RBF/RBW), với tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%.

Hai nhóm sản phẩm này phục vụ những nhu cầu khá khác nhau. Với doanh nghiệp có kế hoạch sản xuất dài hạn, muốn chủ động thiết kế dây chuyền, xây dựng cơ sở theo đặc thù hoạt động và tính toán khả năng mở rộng trong tương lai, quỹ đất khu công nghiệp vẫn là lựa chọn phù hợp.

Ngược lại, nhà xưởng và kho xây sẵn mang đến lợi thế về tốc độ. Doanh nghiệp có thể rút ngắn thời gian chuẩn bị cơ sở vật chất, nhanh chóng đưa hoạt động sản xuất, lưu kho hoặc phân phối vào vận hành.

Sự tồn tại song song của hai loại hình vì thế trở thành một lợi thế của thị trường. Khi nhu cầu thuê ngày càng phân hóa theo ngành nghề, quy mô và chiến lược phát triển, một thị trường có nguồn cung linh hoạt sẽ có khả năng tiếp cận nhiều nhóm khách thuê hơn.

Đặc biệt, trong bối cảnh doanh nghiệp quốc tế ngày càng chú trọng thời gian đưa dự án vào hoạt động, nhà xưởng xây sẵn có thể trở thành một phương án đáng chú ý đối với nhóm khách thuê cần gia nhập thị trường nhanh.

Trong khi đó, quỹ đất vẫn đóng vai trò nền tảng đối với những nhà sản xuất có quy mô lớn và tầm nhìn dài hạn.

Điểm đáng chú ý là hai loại hình này không nhất thiết cạnh tranh trực tiếp. Ngược lại, chúng có thể bổ trợ cho nhau, tạo thành hệ sinh thái sản phẩm đa dạng hơn cho thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam.

Dòng vốn FDI nâng chuẩn sản phẩm công nghiệp

Một động lực quan trọng đứng phía sau sự thay đổi của thị trường là cơ cấu dòng vốn FDI. Theo thông tin được cung cấp, vốn FDI đăng ký vào ngành chế biến, chế tạo đạt 10,71 tỷ USD. Đáng chú ý, riêng lĩnh vực điện tử tăng mạnh từ khoảng 985 triệu USD lên 7,03 tỷ USD.

Sự gia tăng của nhóm ngành điện tử và sản xuất công nghệ cao kéo theo yêu cầu cao hơn đối với bất động sản công nghiệp.

Đây là những ngành có thể cần nguồn điện ổn định, tiêu chuẩn nhà xưởng phù hợp, hệ thống kỹ thuật đáp ứng yêu cầu sản xuất, khả năng kiểm soát môi trường vận hành và kết nối logistics hiệu quả.

Đồng thời, một dự án sản xuất thường không chỉ được đánh giá ở thời điểm bắt đầu. Doanh nghiệp còn phải tính toán khả năng tăng công suất, mở rộng diện tích, bổ sung dây chuyền hoặc phát triển thêm các khâu trong chuỗi sản xuất.

Vì vậy, khả năng mở rộng trở thành một tiêu chí ngày càng quan trọng. Một khu công nghiệp có vị trí thuận lợi nhưng không còn dư địa phát triển có thể gặp khó khăn khi khách thuê muốn mở rộng hoạt động. Ngược lại, những khu công nghiệp có quy hoạch hợp lý, quỹ đất đủ lớn và hệ thống hạ tầng có khả năng đáp ứng từng giai đoạn phát triển sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp duy trì hoạt động lâu dài.

Điều này cũng đặt ra yêu cầu mới đối với các chủ đầu tư. Nếu trước đây lợi thế có thể đến từ việc sở hữu quỹ đất lớn, thì hiện nay chủ đầu tư cần quan tâm nhiều hơn đến cách thức phát triển sản phẩm, tiêu chuẩn công trình, hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ đi kèm. Cuộc cạnh tranh vì thế đang chuyển từ cạnh tranh về “diện tích” sang cạnh tranh về “khả năng đáp ứng”.

Từ “có đất” đến “có giải pháp”

Một trong những thay đổi đáng chú ý của bất động sản công nghiệp phía Nam là khách thuê ngày càng có nhiều lựa chọn và nhu cầu cũng ngày càng phân hóa.

Một doanh nghiệp cần nhà xưởng để nhanh chóng đưa dây chuyền vào hoạt động sẽ có tiêu chí hoàn toàn khác với doanh nghiệp muốn xây dựng một cơ sở sản xuất riêng phục vụ chuỗi cung ứng trong nhiều năm.

Tương tự, doanh nghiệp công nghệ cao sẽ quan tâm nhiều hơn đến nguồn điện, thông số kỹ thuật, tiêu chuẩn môi trường và khả năng vận hành; trong khi doanh nghiệp logistics có thể đặt trọng tâm lớn vào vị trí, kết nối giao thông, diện tích kho và khả năng lưu chuyển hàng hóa.

Do đó, một thị trường có thể cung cấp đồng thời quỹ đất, nhà xưởng xây sẵn, kho xây sẵn và các điều kiện vận hành phù hợp sẽ có thêm khả năng tiếp cận nhiều nhóm khách thuê. Ở góc độ này, sự phát triển của bất động sản công nghiệp không chỉ tạo thêm nguồn cung cho doanh nghiệp mà còn góp phần thúc đẩy quá trình nâng cấp chất lượng hạ tầng sản xuất.

Các chủ đầu tư có thêm động lực đầu tư vào hệ thống kỹ thuật, tiêu chuẩn công trình, giải pháp tiết kiệm năng lượng và những yếu tố hỗ trợ vận hành dài hạn. Đây cũng là hướng đi phù hợp với xu thế sản xuất ngày càng chú trọng hiệu quả, tính bền vững và khả năng kiểm soát chi phí.

Dư địa mới cho bất động sản công nghiệp phía Nam

Trong dài hạn, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam có thể bước vào một giai đoạn cạnh tranh theo chiều sâu.

Quỹ đất vẫn là yếu tố không thể thiếu, nhưng sẽ khó tạo ra khác biệt nếu đứng riêng lẻ. Một địa điểm muốn thu hút những nhóm khách thuê chất lượng cao cần hội tụ nhiều điều kiện, từ kết nối giao thông, nguồn điện, lao động, hạ tầng kỹ thuật đến tiêu chuẩn nhà xưởng, thủ tục và khả năng mở rộng. Đặc biệt, khi dòng vốn FDI tiếp tục hướng nhiều hơn vào chế biến, chế tạo, điện tử và công nghệ cao, yêu cầu đối với sản phẩm công nghiệp cũng sẽ ngày càng nâng lên.

Điều này mở ra dư địa cho những địa bàn có khả năng phát triển nguồn cung linh hoạt, đáp ứng được cả nhu cầu thuê đất dài hạn lẫn nhu cầu sử dụng nhà xưởng, kho xây sẵn để nhanh chóng đi vào hoạt động.

Về phía chủ đầu tư, bài toán không còn đơn giản là phát triển thêm diện tích cho thuê. Giá trị lớn hơn nằm ở việc hiểu khách thuê cần gì và xây dựng sản phẩm phù hợp với chuỗi vận hành của họ.

Nếu trước đây câu hỏi quan trọng là “có bao nhiêu đất?”, thì trong giai đoạn mới, câu hỏi có thể sẽ là “cung cấp được giải pháp gì?”.

Đó cũng có thể trở thành hướng cạnh tranh mới của bất động sản công nghiệp phía Nam: không chỉ mở rộng nguồn cung, mà nâng cấp chất lượng sản phẩm, tăng tính linh hoạt và tạo ra một hệ sinh thái đủ khả năng đồng hành cùng doanh nghiệp trong suốt quá trình đầu tư và mở rộng sản xuất.