Bất động sản có mã định danh: Thị trường bước qua thời “đánh sóng”

Từ ngày 1/3, khi Nghị định 357 về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực, mỗi căn nhà, căn hộ hay sản phẩm trong dự án đều được gắn một mã định danh điện tử riêng. Toàn bộ thông tin về pháp lý, quy hoạch, lịch sử giao dịch được tích hợp vào hệ thống dữ liệu quốc gia. Đây được xem là bước chuyển quan trọng, có thể làm thay đổi cách thị trường vận hành trong nhiều năm tới.

Với giới đầu tư ngắn hạn, thay đổi này không khỏi tạo ra tâm lý dè chừng. Một nhà đầu tư đất nền ven Hà Nội cho biết, trước đây chỉ cần xuất hiện thông tin quy hoạch mở đường hay triển khai hạ tầng, giá đất đã lập tức “nhúc nhích”. Khi mọi dữ liệu được số hóa và công khai, khả năng tạo sóng dựa trên thông tin không cân xứng sẽ giảm đáng kể.

Tương tự, nhóm đầu cơ căn hộ cao cấp – thường mua ở giai đoạn đầu rồi bán lại khi dự án gần bàn giao – cũng đối mặt áp lực mới. Nếu giá chuyển nhượng thực tế được ghi nhận đầy đủ trên hệ thống, việc kê khai giá thấp để tối ưu chi phí sẽ không còn dễ dàng, đồng nghĩa biên lợi nhuận bị thu hẹp.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 khoảng 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Khi mọi giao dịch được lưu vết tập trung, chiến lược “lướt sóng” dựa vào chênh lệch thông tin sẽ đối mặt rủi ro lớn hơn, đặc biệt trong bối cảnh chi phí vốn chưa hạ nhiệt.

Ở chiều ngược lại, các chuyên gia cho rằng định danh tài sản là bước tiến có tính nền tảng. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, nhận định việc mỗi bất động sản có một “hồ sơ điện tử” duy nhất sẽ giúp đồng bộ dữ liệu vốn lâu nay phân tán giữa nhiều cơ quan như thuế, tài nguyên môi trường, kế hoạch đầu tư. Khi thông tin được chuẩn hóa, cơ quan quản lý có thể theo dõi biến động thị trường sát thực tế hơn.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cũng cho rằng dữ liệu là yếu tố cốt lõi để nâng chuẩn môi trường đầu tư. Hệ thống tập trung trên phạm vi toàn quốc sẽ hỗ trợ quản lý quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án, kiểm soát hồ sơ sở hữu và giao dịch minh bạch hơn.

Tác động dễ nhận thấy nhất là thu hẹp khoảng trống thông tin – nguyên nhân từng góp phần tạo ra các cơn “sốt đất” cục bộ. Khi người mua có thể tra cứu trực tiếp quy hoạch, pháp lý và lịch sử giao dịch, rủi ro mua phải tài sản vướng tranh chấp hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý sẽ giảm đáng kể. Đồng thời, cơ quan thuế cũng có cơ sở hạn chế tình trạng kê khai hai mức giá, qua đó nâng hiệu quả thu ngân sách và chuẩn bị nền tảng cho các chính sách thuế tài sản trong tương lai.

Trong ngắn hạn, thanh khoản có thể chịu tác động tâm lý. Nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy cao sẽ thận trọng hơn khi xuống tiền, bởi chu kỳ nắm giữ có thể kéo dài trong khi biên lợi nhuận bị siết lại. Một số khu vực từng tăng giá nhờ kỳ vọng ngắn hạn có thể ghi nhận giao dịch chững lại.

Tuy nhiên, sự điều chỉnh này được nhìn nhận là cần thiết để thị trường chuyển từ tư duy “mua theo sóng” sang “mua theo giá trị”. Khi dữ liệu minh bạch, nhà đầu tư buộc phải đánh giá kỹ dòng tiền khai thác, khả năng cho thuê, hạ tầng và nhu cầu thực thay vì dựa vào tin đồn.

Song song với định danh tài sản, việc cấp mã số cho môi giới cũng được triển khai. Mỗi cá nhân hành nghề gắn với chứng chỉ và thông tin xác thực, góp phần nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp, giảm tình trạng tung tin thất thiệt để thổi giá.

Theo quy định, dữ liệu đất đai và nhà ở được khai thác theo cơ chế phân quyền chặt chẽ. Bộ Xây dựng Việt Nam có quyền truy cập toàn bộ dữ liệu tích hợp, nhưng việc sử dụng thông tin cá nhân phải tuân thủ quy định bảo vệ dữ liệu và nêu rõ mục đích. Các bộ, ngành và UBND cấp tỉnh được khai thác trong phạm vi chức năng quản lý. Tổ chức, cá nhân muốn tiếp cận thông tin chi tiết phải gửi yêu cầu qua Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc hệ thống giải quyết thủ tục hành chính.

Một thị trường minh bạch hơn đồng nghĩa lợi nhuận dễ dãi từ chênh lệch thông tin sẽ thu hẹp. Nhưng về dài hạn, đây là sự đánh đổi cần thiết. Khi bất động sản được đặt trên nền tảng dữ liệu chuẩn hóa, quyền lợi của người mua ở thực được bảo vệ tốt hơn, còn các cuộc chơi đầu cơ ngắn hạn sẽ khó tồn tại như trước.