Bất động sản có hết thời “lướt sóng”

Khảo sát tại một chi nhánh Vietcombank ở TP.HCM cho thấy lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán thấp nhất khoảng 9,5%/năm, cao hơn đáng kể so với mức 6% cố định 12 tháng được áp dụng từ giữa năm trước. Nhóm ngân hàng quốc doanh hiện đưa ra mức lãi dao động từ 9% đến trên 13% tùy kỳ hạn cố định 6, 12 hoặc 18 tháng. Khối ngân hàng ngoài quốc doanh có mức lãi cố định tương đương, nhưng lãi suất thả nổi sau ưu đãi phổ biến 11–15%.

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, việc điều chỉnh này mang tính chu kỳ nhiều hơn là động thái siết đột ngột. Sau giai đoạn giải ngân cao điểm cuối năm và nhu cầu vay tăng đầu năm, các ngân hàng phải cân đối lại chi phí vốn, kiểm soát rủi ro và tuân thủ hạn mức tăng trưởng tín dụng. Trong bối cảnh bất động sản vẫn được xếp vào nhóm có hệ số rủi ro cao, việc thận trọng hơn là điều dễ hiểu.

Tác động thấy rõ nhất nằm ở người mua nhà. Khi lãi suất thả nổi tăng, áp lực trả nợ hàng tháng thay đổi đáng kể. Theo ông Võ Hồng Tú, Giám đốc Công ty Luật TNHH Minh Tú, với khoản vay khoảng 900 triệu đồng, trước đây người vay có thể chi trả 7–8 triệu đồng/tháng, nhưng khi áp dụng lãi suất thả nổi, số tiền có thể lên gần 15 triệu đồng. Sự chênh lệch này buộc nhiều hộ gia đình phải tính toán lại kế hoạch mua nhà để tránh rủi ro tài chính.

Savills Việt Nam nhận định, nhóm chịu ảnh hưởng mạnh nhất là những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Nhu cầu ở thực không biến mất, song quyết định xuống tiền trở nên thận trọng hơn, tập trung vào sản phẩm phù hợp khả năng chi trả thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Với doanh nghiệp địa ốc, bài toán chi phí vốn và dòng tiền trở nên căng thẳng hơn. Những đơn vị phụ thuộc vào bán hàng nhanh để xoay vòng vốn hoặc vay nợ lớn sẽ chịu áp lực lớn. Ngược lại, doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và nguồn lực tài chính vững vẫn có thể duy trì nhịp hoạt động ổn định.

Đáng chú ý, môi trường lãi suất cao khiến chiến lược “lướt sóng” bằng vốn vay trở nên rủi ro. Các gói ưu đãi lãi suất thấp trong thời gian đầu có thể tăng mạnh khi chuyển sang thả nổi, phá vỡ kế hoạch tài chính ban đầu. Cùng với đó, ngân hàng định giá tài sản chặt chẽ hơn, giảm tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu vốn tự có cao hơn và phát sinh thêm các chi phí như phí trả nợ trước hạn, phí cam kết, bảo hiểm.

Ở chiều ngược lại, lãi suất tăng cũng đặt hệ thống ngân hàng trước nguy cơ nợ xấu nếu người vay suy giảm dòng tiền. Do đó, tiêu chí xét duyệt đang được siết chặt, tập trung đánh giá kỹ khả năng trả nợ thực chất của khách hàng.

Dù vậy, không phải mọi cơ hội đều khép lại. Trong bối cảnh thị trường trầm lắng hơn, người mua ở thực có nền tảng tài chính ổn định có thể thương lượng mức giá tốt hơn. Các chuyên gia khuyến nghị nên kiểm soát tỷ lệ vay ở mức an toàn, không phụ thuộc hoàn toàn vào ưu đãi ngắn hạn và duy trì quỹ dự phòng tương đương 6–12 tháng trả nợ.