Bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc: Thị trường cần thêm nguồn cung vừa túi tiền

Tuy nhiên, bên cạnh bài toán hấp thụ và dòng tiền của doanh nghiệp, thị trường đang đối mặt với một vấn đề khác mang tính cơ cấu: nguồn cung mới ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi nhóm sản phẩm có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân lại thiếu hụt. Đây có thể trở thành dư địa quan trọng cho một chu kỳ phát triển mới.

Nguồn cung phục hồi nhưng bài toán hấp thụ vẫn cần lời giải

Sau thời gian dài chịu tác động bởi những vướng mắc về pháp lý, thị trường bất động sản đang từng bước ghi nhận sự trở lại của nguồn cung. Nhiều dự án được tháo gỡ thủ tục, tái khởi động và đưa sản phẩm ra thị trường, tạo thêm lựa chọn cho người mua cũng như mở ra cơ hội khơi thông dòng tiền cho doanh nghiệp.

Đây là tín hiệu tích cực đối với thị trường. Tuy nhiên, sự phục hồi về nguồn cung đang diễn ra nhanh hơn tốc độ hấp thụ. Trong quý II/2026, cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, tương đương 71,5% so với quý trước và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025. Trong khi đó, lượng tồn kho tại các dự án của chủ đầu tư được thống kê tại 25/34 địa phương lên tới khoảng 39.284 căn, nền, tăng ở cả chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền.

Sang tháng 8, nhu cầu tìm mua bất động sản tiếp tục giảm 11% so với tháng trước. Tại TP.HCM và các khu vực lân cận, tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp chỉ khoảng 11%, trong khi nhà liền thổ khoảng 8%. Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, tỷ lệ hấp thụ thậm chí dưới 1%. Những con số này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn mà người mua có xu hướng thận trọng hơn, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn đối với sản phẩm.

Khi nguồn cung trở lại, vấn đề không còn đơn thuần là “có sản phẩm để bán” mà là sản phẩm đó có phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả hay không. Đây là điểm đáng chú ý trong cơ cấu nguồn cung hiện nay.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, mức giá phù hợp cần được xác định dựa trên khả năng chi trả và mặt bằng chi phí của từng địa phương. Thu nhập, giá đất và chi phí phát triển dự án có sự khác biệt đáng kể, do đó khó áp dụng một mức giá chung cho mọi thị trường.

Theo ông Hiệp, nếu giá được xác định quá cao, mục tiêu tạo ra sản phẩm vừa túi tiền sẽ khó đạt được. Ngược lại, nếu mức giá thấp hơn đáng kể so với chi phí thực tế, doanh nghiệp cũng khó có động lực tham gia phát triển.

Như vậy, bài toán nhà ở vừa túi tiền cần được nhìn nhận từ cả hai phía: sức mua của người dân và hiệu quả kinh tế của dự án. Một thị trường bền vững không chỉ cần nguồn cung lớn mà còn cần cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhiều tầng lớp khách hàng. Đây cũng là khoảng trống đang được nhiều chuyên gia và tổ chức nghề nghiệp quan tâm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường nhà ở hiện thiếu một lớp sản phẩm nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường. Nhà ở xã hội có mức giá thấp hơn nhưng chỉ dành cho những nhóm đáp ứng điều kiện theo quy định. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở thương mại tại nhiều đô thị ngày càng nghiêng về phân khúc giá cao.

Khoảng trống này khiến một bộ phận lớn người có nhu cầu ở thực gặp khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp. Đáng chú ý, đây không phải câu chuyện mới xuất hiện trong một vài quý gần đây mà là xu hướng thể hiện rõ qua sự thay đổi cơ cấu nguồn cung.

Tại TP.HCM, theo số liệu HoREA tổng hợp tại khu vực thành phố cũ, năm 2017 còn 12.495 căn nhà ở thương mại giá phù hợp, chiếm 29,1% nguồn cung. Đến năm 2020, con số này chỉ còn 163 căn và từ năm 2021 đến 2024 không ghi nhận thêm sản phẩm thuộc phân khúc này. Sự thay đổi trên phản ánh một nghịch lý: thị trường có thể từng bước tăng nguồn cung, nhưng nhóm sản phẩm đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người có thu nhập trung bình lại ngày càng thu hẹp.

Khoảng trống nhà ở vừa túi tiền mở ra dư địa mới

Xu hướng nguồn cung dịch chuyển lên phân khúc cao cấp không chỉ diễn ra tại TP.HCM mà còn thể hiện trên phạm vi rộng hơn. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá đất cùng chi phí tài chính và xây dựng tăng đang thu hẹp khả năng phát triển các sản phẩm giá thấp.

Trong quý II/2026, cả nước có gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, trong đó căn hộ chung cư chiếm gần 75%. Tuy nhiên, bên trong nguồn cung căn hộ lại xuất hiện sự phân hóa khá rõ. Nhóm sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, cao cấp chiếm 37%, trong khi trung cấp chỉ còn 18%. Nhà ở thương mại bình dân tiếp tục gần như vắng bóng.

Tính chung 6 tháng đầu năm, tỷ trọng căn hộ trung cấp chỉ còn khoảng 22%, giảm 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Những số liệu này cho thấy bài toán của thị trường hiện nay không nằm hoàn toàn ở tổng lượng nhà ở được đưa ra thị trường.

Quan trọng hơn là cơ cấu sản phẩm đang ngày càng xa nhu cầu của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình. Đây cũng chính là cơ sở để HoREA đề xuất hình thành phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường.

Nếu được phát triển hợp lý, phân khúc này có thể trở thành một mắt xích quan trọng giúp thị trường mở rộng tệp khách hàng. Khác với nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp có thể hướng tới nhóm người có nhu cầu ở thực nhưng không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu tương đối lớn tại các đô thị, đặc biệt là người trẻ, hộ gia đình mới hình thành và lực lượng lao động có thu nhập ổn định.

Từ góc độ doanh nghiệp, đây cũng có thể là một thị trường tiềm năng nếu bài toán chi phí được giải quyết. Khi phân khúc cao cấp ngày càng cạnh tranh và khả năng hấp thụ có giới hạn, việc phát triển những sản phẩm có mức giá phù hợp với số đông có thể mở ra một hướng đi khác cho doanh nghiệp.

Điểm mấu chốt nằm ở việc tối ưu chi phí phát triển dự án thay vì đơn thuần giảm giá bán. Muốn tạo ra sản phẩm vừa túi tiền, doanh nghiệp cần kiểm soát giá đất đầu vào, chi phí tài chính, thiết kế, xây dựng và thời gian triển khai. Đồng thời, việc lựa chọn vị trí cũng cần tính toán dựa trên khả năng kết nối giao thông thay vì chỉ tập trung vào những khu vực có giá đất cao.

Sự phát triển của hạ tầng giao thông và quá trình mở rộng không gian đô thị có thể tạo thêm điều kiện để hình thành những dự án có mức giá dễ tiếp cận hơn ở các khu vực ngoài lõi đô thị. Khi người dân có thể di chuyển thuận tiện hơn, khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc được rút ngắn về mặt thời gian, những khu vực trước đây ít được chú ý có thể trở thành lựa chọn mới.

Đây cũng là hướng giúp doanh nghiệp giảm áp lực chi phí đất, đồng thời mở rộng quỹ đất phát triển sản phẩm. Ở góc độ thị trường, việc khơi thông nguồn cung nhà ở vừa túi tiền còn có ý nghĩa lớn hơn câu chuyện bán hàng của từng dự án.

Một cơ cấu sản phẩm cân bằng hơn có thể giúp cải thiện sức hấp thụ chung, giảm tình trạng nguồn cung lớn nhưng giao dịch thấp và đưa dòng tiền quay trở lại thị trường theo hướng bền vững hơn. Đối với doanh nghiệp bất động sản, đây cũng là thời điểm để tái cấu trúc danh mục dự án.

Trong bối cảnh tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đến cuối quý II/2026 đạt khoảng 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% chỉ trong một quý, bài toán dòng tiền đang trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.

Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng lên 0,72 lần, trong khi chi phí huy động vốn bình quân trên thị trường trái phiếu bất động sản trong quý II khoảng 11,4%. Một số đợt phát hành ghi nhận lãi suất 12,5-13,5%.

Cùng với đó, lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2027 được ước tính khoảng 156.521 tỷ đồng. Trong hoàn cảnh này, doanh nghiệp càng có lý do để tập trung vào những dự án có khả năng triển khai, bán hàng và thu hồi vốn rõ ràng.

Một dự án hướng đến nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp và tệp khách hàng rộng có thể tạo ra dòng tiền khác với sản phẩm chỉ phục vụ nhóm khách hàng cao cấp. Do đó, tái cấu trúc doanh nghiệp và tái cấu trúc nguồn cung đang có mối quan hệ chặt chẽ.

Khi doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược theo hướng ưu tiên hiệu quả vốn, thị trường cũng có cơ hội hình thành cơ cấu sản phẩm cân bằng hơn. Về dài hạn, việc nguồn cung pháp lý được tháo gỡ, các dự án tái khởi động và doanh nghiệp chủ động cơ cấu lại danh mục có thể tạo ra nền tảng tích cực cho thị trường.

Điều quan trọng là nguồn cung mới cần đi đúng vào những khoảng trống đang tồn tại. Nếu phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong khi nhóm trung cấp và giá phù hợp thu hẹp, bài toán hấp thụ sẽ khó được giải quyết triệt để. Ngược lại, khi doanh nghiệp có thêm động lực phát triển những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông, thị trường có thể mở rộng được lực cầu thực.

Trong chu kỳ tiếp theo, cơ hội của bất động sản vì thế không chỉ nằm ở việc phát triển thêm bao nhiêu dự án, mà còn ở khả năng tạo ra đúng sản phẩm mà thị trường cần. Đây có thể là hướng đi giúp thị trường tiến tới trạng thái cân bằng hơn: doanh nghiệp có sản phẩm phù hợp để bán, người mua có thêm lựa chọn vừa khả năng tài chính và dòng tiền được luân chuyển hiệu quả hơn.

Sự phục hồi của bất động sản vì vậy có thể không diễn ra đồng đều ở tất cả phân khúc. Nhưng chính quá trình phân hóa hiện nay đang tạo động lực để thị trường điều chỉnh cơ cấu, hướng nguồn lực vào những sản phẩm có nhu cầu thực và mở ra dư địa cho một giai đoạn phát triển bền vững hơn.