Bất động sản bước vào giai đoạn mới: Giá trị thực lên ngôi, thị trường hướng tới phát triển bền vững

Đây được xem là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn trong giai đoạn mới.

Thị trường bất động sản đang đứng trước một bước chuyển đáng chú ý khi các yếu tố tạo nên giá trị của một tài sản ngày càng được nhìn nhận toàn diện hơn.

Theo những định hướng được đề cập tại Nghị quyết 21-NQ/TW, cùng quá trình tiếp tục hoàn thiện các quy định liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, thị trường đang hướng tới một cách tiếp cận mới: giá trị bất động sản không chỉ nằm ở khả năng tăng giá trong tương lai mà còn được quyết định bởi chất lượng công trình, hạ tầng, pháp lý và khả năng khai thác thực tế.

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, những thay đổi này cần được nhìn nhận trong một mục tiêu lớn hơn là hướng thị trường tới sự minh bạch, chuyên nghiệp và phát triển bền vững.

Chất lượng tài sản ngày càng được coi trọng

Một trong những vấn đề được thị trường quan tâm sau khi Nghị quyết 21 được ban hành là câu chuyện về “niên hạn căn hộ”.

Tuy nhiên, theo ông Trần Quang Trung, cần phân biệt rõ giữa niên hạn của công trình và quyền sở hữu của người dân. Niên hạn công trình không đồng nghĩa với việc khi hết thời hạn thì người dân mất quyền sở hữu căn hộ.

Thực tế, bất kỳ công trình xây dựng nào cũng có vòng đời nhất định. Vòng đời này phụ thuộc vào tiêu chuẩn thiết kế, chất lượng thi công, vật liệu xây dựng cũng như quá trình bảo trì, quản lý và vận hành.

Khi một công trình xuống cấp và không còn đáp ứng yêu cầu về an toàn, việc cải tạo hoặc xây dựng lại là nhu cầu tất yếu. Câu chuyện này đã xuất hiện tại Hà Nội khi nhiều khu chung cư được xây dựng từ hàng chục năm trước bắt đầu xuống cấp, trong khi quá trình cải tạo, xây dựng lại vẫn gặp không ít vướng mắc.

Ở góc độ tích cực, việc đặt rõ hơn vấn đề về vòng đời công trình có thể tạo nền tảng cho một cách tiếp cận mới đối với thị trường nhà ở. Thay vì chỉ quan tâm đến diện tích, vị trí hay mức giá, người mua sẽ có xu hướng đánh giá sâu hơn về chất lượng thực của tài sản.

Uy tín chủ đầu tư, tiêu chuẩn thiết kế, chất lượng vật liệu, chất lượng xây dựng, năng lực quản lý và vận hành sau bàn giao có thể trở thành những tiêu chí ngày càng quan trọng. Điều này cũng có thể tạo ra sự phân hóa rõ hơn trên thị trường. Những dự án được đầu tư bài bản, có chất lượng xây dựng tốt và khả năng vận hành ổn định sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc duy trì giá trị tài sản về dài hạn.

Nói cách khác, thị trường có thể đang chuyển từ cuộc chơi “mua gì cũng tăng giá” sang cuộc chơi lựa chọn tài sản có chất lượng thực.

Từ kỳ vọng tăng giá sang khả năng tạo dòng tiền

Có lẽ thay đổi đáng chú ý nhất nằm ở cách nhà đầu tư nhìn nhận giá trị của một bất động sản.

Trong một thời gian dài, kỳ vọng tăng giá vốn thường được xem là động lực quan trọng khi xuống tiền. Một tài sản có vị trí tốt, kỳ vọng hạ tầng mới hoặc nằm trong khu vực được dự báo phát triển thường dễ thu hút dòng tiền đầu tư.

Tuy nhiên, khi thị trường bước vào giai đoạn ngày càng coi trọng tính minh bạch và giá trị thực, cách tiếp cận này đang dần thay đổi. Theo ông Trần Quang Trung, nhà đầu tư sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến việc bất động sản có tạo ra dòng tiền hay không, có nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác thực tế hay không.

Đây là sự thay đổi có ý nghĩa tích cực đối với thị trường. Bởi khi dòng tiền hướng tới những tài sản có khả năng tạo ra giá trị sử dụng thực tế, thị trường sẽ có xu hướng giảm sự phụ thuộc vào tâm lý đầu cơ ngắn hạn.

Một căn hộ có thể được cho thuê, một mặt bằng có khả năng kinh doanh, một khu đô thị có cộng đồng cư dân thực, hay một bất động sản nằm trong khu vực có nhu cầu ở ổn định sẽ có cơ sở giá trị khác với tài sản chỉ được mua với kỳ vọng “sang tay giá cao hơn”.

Đối với người mua để ở, tiêu chí cũng ngày càng thực tế hơn. Giá trị của một căn nhà không chỉ nằm ở số mét vuông hay mức tăng giá kỳ vọng mà còn nằm ở khả năng đáp ứng nhu cầu sống trong nhiều năm.

Giao thông thuận tiện, trường học, bệnh viện, môi trường sống, tiện ích và chất lượng quản lý sẽ trở thành những yếu tố ngày càng quan trọng.

Thị trường có cơ sở bước vào giai đoạn phát triển lành mạnh hơn

Nghị quyết 21 hiện mới đặt ra các quan điểm và định hướng để tiếp tục được thể chế hóa trong thời gian tới. Tuy nhiên, những thay đổi đang được định hình cho thấy thị trường bất động sản đang đứng trước một quá trình chuyển dịch quan trọng.

Đó là quá trình chuyển từ chú trọng “giá bao nhiêu và có thể tăng bao nhiêu” sang câu hỏi “tài sản này thực sự có giá trị gì và có thể khai thác như thế nào?”

Sự thay đổi này có thể khiến thị trường trở nên chọn lọc hơn, nhưng đây cũng chính là yếu tố tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững. Khi người mua quan tâm nhiều hơn đến chất lượng, chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng dự án. Khi nhà đầu tư quan tâm đến dòng tiền, những tài sản có nhu cầu sử dụng thực sẽ được ưu tiên. Khi quy hoạch và hạ tầng được đặt ở vị trí quan trọng hơn, những khu đô thị được phát triển bài bản sẽ có thêm lợi thế. Về dài hạn, đây là những yếu tố có thể giúp thị trường bất động sản vận hành theo hướng chuyên nghiệp hơn.

Thị trường có thể không còn là cuộc chơi của mọi loại tài sản, nhưng những sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu thực, có pháp lý rõ ràng, chất lượng đảm bảo, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác hiệu quả sẽ có nhiều cơ hội giữ giá trị.

Có thể nói, bất động sản đang bước vào giai đoạn mà giá trị thực dần trở thành thước đo quan trọng nhất.

Và nếu quá trình hoàn thiện chính sách diễn ra đồng bộ, đây không chỉ là sự thay đổi về cách mua bán bất động sản mà còn có thể là nền tảng để thị trường hình thành một chu kỳ phát triển tích cực hơn: minh bạch hơn, thực chất hơn và bền vững hơn.