Bất động sản bước vào chu kỳ thanh lọc: Nhà đầu tư phải “soi” kỹ trước khi xuống tiền

Thanh lọc mạnh, cuộc chơi không còn dễ dãi

Sau nhiều năm dao động theo các nhịp tăng – giảm đan xen, bất động sản Việt Nam đang cho thấy những chuyển biến mang tính nền tảng. Nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, nhiều vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ, hạ tầng tiếp tục được đầu tư đồng bộ hơn. Những yếu tố này góp phần tái cấu trúc thị trường theo hướng bài bản và minh bạch hơn.

Tuy nhiên, đi cùng quá trình tái cấu trúc là một đợt sàng lọc khắc nghiệt. Thị trường không còn là “mảnh đất màu mỡ” cho các chiến lược ngắn hạn. Chỉ những chủ thể có tiềm lực tài chính, định hướng dài hạn và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực mới có thể duy trì vị thế.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) – nhận định, dù thị trường đang trên đà phục hồi, yêu cầu đặt ra với doanh nghiệp ngày càng khắt khe hơn. Nếu không nhìn đúng bản chất vận động của thị trường, nhiều chủ đầu tư có thể phải trả giá.

Theo ông Hiệp, trong bối cảnh nguồn cung gia tăng, người mua ngày càng đề cao chất lượng sản phẩm và tính minh bạch pháp lý. Điều này buộc nhà đầu tư phải nghiên cứu kỹ thị trường, sàng lọc kỹ dự án trước khi xuống tiền. Về phía doanh nghiệp, chiến lược giá cũng cần được tính toán phù hợp với mặt bằng thu nhập và khả năng chi trả của từng nhóm khách hàng, thay vì neo theo kỳ vọng lợi nhuận cao như giai đoạn trước.

Cùng quan điểm, bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam – cho rằng, khi bước vào giai đoạn thanh lọc, thị trường sẽ ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Những dự án thiếu minh bạch pháp lý, chất lượng kém hoặc phát triển theo phong trào sẽ dần bị loại khỏi “cuộc chơi”.

Theo bà, lợi thế đang nghiêng về các chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững, sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu cư trú và hồ sơ pháp lý rõ ràng. Sự khắt khe của người mua, ở góc độ tích cực, sẽ tạo áp lực buộc thị trường vận hành chuyên nghiệp và bền vững hơn.

Bà Miền cũng khuyến nghị nhà đầu tư cần kiểm soát chặt đòn bẩy tài chính. Trong bối cảnh thị trường đang sàng lọc, việc vay vốn quá mức có thể khiến dòng tiền bị “mắc kẹt”, đặc biệt với những dự án thanh khoản chậm.

Áp lực gia tăng với chủ đầu tư

Không chỉ nhà đầu tư, các doanh nghiệp phát triển dự án cũng chịu sức ép lớn. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), chi phí đất, chi phí triển khai và chi phí tài chính đều leo thang, khiến biên lợi nhuận ngày càng bị thu hẹp. Những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro.

Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt hơn, uy tín thương hiệu và năng lực thực thi dự án trở thành yếu tố quyết định. Chủ đầu tư đảm bảo tiến độ, minh bạch thông tin và hoàn thiện pháp lý sẽ có lợi thế trong việc thu hút dòng tiền, hệ thống phân phối và đội ngũ môi giới chuyên nghiệp. Khi nguồn cung dồi dào, cạnh tranh không chỉ nằm ở vị trí hay giá bán mà còn ở chính sách bán hàng và mức độ chia sẻ lợi ích với khách hàng.

VARS cũng lưu ý, sức cầu thời gian tới sẽ mang tính chọn lọc cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phục vụ nhu cầu ở thực có nguy cơ rơi vào tình trạng “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, năm 2025 toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới – mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025 và tiệm cận đỉnh nguồn cung của chu kỳ trước. Đây được xem là tín hiệu cho thấy thị trường đã đi qua giai đoạn trầm lắng và đang tiến gần hơn tới trạng thái cân bằng.

Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn hiện nay nằm ở sự mất cân đối cơ cấu nguồn cung. Phần lớn sản phẩm mới vẫn thuộc phân khúc căn hộ cao cấp và các dự án thấp tầng giá trị lớn, trong khi nhà ở có mức giá phù hợp với đại đa số người dân – nhóm có nhu cầu ở thực – vẫn khan hiếm.

Bước vào năm 2026, thị trường được dự báo tiếp tục phân hóa mạnh. Trong giai đoạn thanh lọc này, sự thận trọng, khả năng đánh giá đúng giá trị thực và quản trị rủi ro tài chính sẽ là “lá chắn” quan trọng đối với nhà đầu tư. Với doanh nghiệp, đây là thời điểm buộc phải tái cấu trúc chiến lược, nếu không muốn bị đào thải khỏi cuộc đua ngày càng khốc liệt.