Bất động sản bước vào chu kỳ điều chỉnh, thị trường chuyển từ tăng trưởng sang sàng lọc

Áp lực tài chính không chỉ khiến lượng giao dịch sụt giảm mà còn buộc nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh, ưu tiên hoàn thiện và bàn giao các dự án đã triển khai thay vì đẩy mạnh mở bán mới. Trong khi nguồn cung sơ cấp vẫn được bổ sung từ những đại dự án của các doanh nghiệp lớn, khả năng hấp thụ của thị trường lại chưa theo kịp, tạo ra sự phân hóa đáng kể giữa các nhóm doanh nghiệp bất động sản.

Thị trường chuyển từ tăng trưởng sang giai đoạn sàng lọc

Thị trường bất động sản năm 2026 đang cho thấy những dấu hiệu khác biệt so với giai đoạn tăng trưởng sôi động trước đó. Nếu năm 2024–2025 ghi nhận sự cải thiện về nguồn cung, giao dịch và tâm lý nhà đầu tư, thì bước sang năm 2026, mặt bằng lãi suất cao đã trở thành một trong những yếu tố gây sức ép lớn nhất lên sức cầu. Chi phí vay vốn tăng khiến người mua nhà phải cân nhắc kỹ hơn khả năng tài chính, trong khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cũng chịu áp lực lớn hơn về dòng tiền và chi phí nắm giữ tài sản.

Diễn biến giao dịch cho thấy rõ sự chững lại này. Theo số liệu được công bố, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng lượng giao dịch bất động sản đạt 239.860 giao dịch, giảm 18% so với cùng kỳ. Riêng phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 26.567 giao dịch, giảm 23%; đất nền đạt 73.438 giao dịch, giảm tới 40% so với cùng kỳ năm trước. Những con số này phản ánh sự suy yếu trên diện rộng, đặc biệt tại phân khúc đất nền – nơi hoạt động đầu tư thường nhạy cảm hơn với biến động lãi suất và kỳ vọng tăng giá.

Áp lực tài chính được dự báo chưa sớm giảm bớt khi lãi suất huy động tiếp tục xu hướng đi lên. Theo đánh giá của đơn vị phân tích, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng đã tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, lên vùng 7,5–9%. Mặt bằng lãi suất này không chỉ làm gia tăng chi phí vốn mà còn khiến bất động sản phải cạnh tranh với các kênh đầu tư khác về mức độ hấp dẫn và khả năng sinh lời. Trong bối cảnh đó, tâm lý xuống tiền của người mua có xu hướng thận trọng hơn, nhất là với những sản phẩm có giá trị lớn hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay.

Đáng chú ý, sự điều chỉnh của thị trường không chỉ thể hiện qua số lượng giao dịch mà còn bắt đầu phản ánh vào mặt bằng giá thứ cấp. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 16.600 căn, tăng 57% so với cùng kỳ. Nguồn cung dồi dào trong khi sức mua suy yếu đã tạo áp lực lên thị trường chuyển nhượng. Giá căn hộ thứ cấp tại một số khu vực được ghi nhận điều chỉnh khoảng 10–20% so với cùng kỳ, tùy thuộc vị trí và loại hình sản phẩm.

Tuy nhiên, diễn biến giá sơ cấp lại có sự khác biệt. Giá bán trung bình các dự án mở bán mới tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ. Mức tăng này chủ yếu đến từ sự thay đổi về cơ cấu sản phẩm, khi nguồn cung mới có sự đóng góp đáng kể của các dự án thuộc phân khúc giá cao. Điều đó cho thấy mặt bằng giá sơ cấp chưa phản ánh đầy đủ sức ép điều chỉnh đang diễn ra trên thị trường thứ cấp. Khoảng cách giữa giá chào bán của chủ đầu tư và mức giá mà người mua thực sự sẵn sàng chấp nhận có thể trở thành yếu tố ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ trong thời gian tới.

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ trong 6 tháng đầu năm tăng 228% so với cùng kỳ, lên khoảng 4.600 căn, chủ yếu nhờ các dự án tại khu vực ngoại thành được đưa ra thị trường từ quý I. Nguồn cung tăng nhanh trong bối cảnh lãi suất neo cao khiến khả năng hấp thụ cần thêm thời gian để cải thiện. Nhìn chung, thị trường đang phải đối mặt với bài toán mất cân đối tương đối giữa lượng sản phẩm được chào bán và khả năng chi trả của người mua.

Trong nửa cuối năm 2026, triển vọng thanh khoản vì vậy vẫn được đánh giá thận trọng. Tỷ lệ hấp thụ sơ cấp được ước tính duy trì quanh mức 40–50%, giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Khi chi phí vốn chưa hạ nhiệt và nguồn cung tiếp tục được bổ sung, thị trường nhiều khả năng cần thêm thời gian để hấp thụ lượng sản phẩm hiện hữu. Đây cũng là giai đoạn mà yếu tố giá bán, chính sách thanh toán và tiến độ bàn giao sẽ có vai trò quan trọng hơn trong quyết định mua nhà.

Doanh nghiệp thay đổi chiến lược

Sự suy yếu của thanh khoản đang tác động trực tiếp đến chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Thay vì liên tục mở rộng danh mục dự án và đẩy mạnh bán hàng như trong giai đoạn thị trường thuận lợi, nhiều chủ đầu tư đang chuyển trọng tâm sang triển khai, hoàn thiện và bàn giao các sản phẩm đã mở bán trước đó. Việc thận trọng với kế hoạch mở bán mới phần nào cho thấy doanh nghiệp đang ưu tiên bảo toàn dòng tiền, hạn chế rủi ro tồn kho và tránh tạo thêm áp lực tài chính trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi rõ rệt.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, phần lớn nguồn cung mở bán mới được ghi nhận đến từ các đại dự án của Vinhomes, trong đó có Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. Một số chủ đầu tư lớn khác như Sun Group và Masterise cũng tiếp tục đóng góp vào nguồn cung sơ cấp của thị trường. Tuy nhiên, đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết, hoạt động mở bán mới nhìn chung chưa thực sự sôi động. Trong quý III/2026, thị trường không ghi nhận dự án mới mở bán đáng chú ý; đồng thời, chưa có nhiều kế hoạch triển khai dự án mới nổi bật của các doanh nghiệp niêm yết trong khoảng 1–2 quý tiếp theo.

Sự khác biệt về quy mô dự án, tiến độ triển khai và khả năng ghi nhận doanh thu đang khiến kết quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp phân hóa rõ rệt. Những doanh nghiệp có dự án quy mô lớn, tiến độ bán hàng và bàn giao thuận lợi vẫn có khả năng duy trì tăng trưởng lợi nhuận. Ngược lại, các chủ đầu tư quy mô trung bình, phụ thuộc nhiều vào số lượng sản phẩm bàn giao trong từng kỳ, chịu sức ép lớn hơn khi nguồn thu từ dự án hiện hữu không đủ bù đắp sự thiếu hụt của hoạt động mở bán mới.

Theo số liệu được đề cập trong báo cáo, trong quý III/2026, Vinhomes ghi nhận lợi nhuận ròng tăng 312% so với cùng kỳ, trong khi Vincom Retail (VRE) tăng 15%. Kết quả này tương phản với diễn biến tại một số doanh nghiệp bất động sản quy mô trung bình. Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH) và Đất Xanh (DXG) lần lượt ghi nhận lợi nhuận ròng giảm 52%, 36% và 30% so với cùng kỳ. Nguyên nhân chủ yếu được đánh giá đến từ việc các doanh nghiệp chỉ bàn giao số lượng hạn chế sản phẩm tại những dự án hiện hữu.

Sự phân hóa trên cho thấy quy mô quỹ dự án không còn là yếu tố duy nhất quyết định kết quả kinh doanh trong ngắn hạn. Khả năng đưa sản phẩm ra thị trường đúng thời điểm, duy trì tốc độ hấp thụ và chuyển hóa doanh số thành dòng tiền thực tế ngày càng trở nên quan trọng. Những doanh nghiệp sở hữu dự án có tiến độ triển khai tốt, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và mức giá tương thích với khả năng chi trả của khách hàng sẽ có lợi thế hơn trong giai đoạn thị trường điều chỉnh.

Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp có kế hoạch mở bán chậm hoặc phụ thuộc lớn vào nguồn thu từ những dự án chưa đủ điều kiện bàn giao có thể phải đối mặt với áp lực lên doanh thu và lợi nhuận. Khi thanh khoản suy yếu, thời gian bán hàng kéo dài cũng đồng nghĩa với việc vốn đầu tư bị giữ lại lâu hơn, làm gia tăng chi phí tài chính và ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng vốn.

Về triển vọng, nguồn cung sơ cấp được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao trong giai đoạn 2026–2027 nhờ kế hoạch bán hàng tại các đại dự án của những chủ đầu tư lớn. Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa với khả năng tiêu thụ được cải thiện tương ứng. Trong điều kiện lãi suất còn neo cao, thị trường có thể tiếp tục chứng kiến sự cạnh tranh gay gắt giữa các dự án, đặc biệt về giá bán, tiến độ thanh toán và chính sách hỗ trợ tài chính.

Nhìn rộng hơn, giai đoạn điều chỉnh hiện nay đang đặt các doanh nghiệp bất động sản trước yêu cầu tái cơ cấu chiến lược kinh doanh. Thay vì chạy theo quy mô mở bán, doanh nghiệp cần chú trọng hơn đến chất lượng sản phẩm, tiến độ pháp lý, khả năng triển khai và sức mua thực tế. Với người mua nhà, đây cũng là thời điểm cần đánh giá kỹ giá trị tài sản và năng lực tài chính trước khi đưa ra quyết định. Thị trường có thể chưa sớm trở lại trạng thái sôi động như giai đoạn 2024–2025, nhưng quá trình sàng lọc sẽ góp phần làm rõ lợi thế của những chủ đầu tư có nền tảng tài chính, quỹ dự án và năng lực triển khai tốt.