Bất động sản 2026 trước “bài kiểm tra sức bền”: VARS chỉ ra bốn rủi ro lớn
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa đưa ra loạt cảnh báo đáng chú ý đối với thị trường bất động sản năm 2026, trong đó nhấn mạnh bốn nhóm rủi ro đang đồng thời gia tăng và có khả năng tạo ra những thay đổi căn bản trong cách thị trường vận hành ở chu kỳ mới.
Theo VARS, khác với các giai đoạn trước, rủi ro của năm 2026 không mang tính đơn lẻ mà có xu hướng chồng lớp, tác động qua lại lẫn nhau, tạo áp lực lớn lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn nhà đầu tư.
Chi phí đất đai leo thang – nút thắt lớn nhất của thị trường
Rủi ro đáng lo ngại nhất trong năm 2026, theo VARS, đến từ việc bảng giá đất mới cùng hệ số điều chỉnh giá đất ở nhiều địa phương tăng mạnh. Khi chi phí đất đai bị đẩy lên cao, hiệu quả tài chính của dự án bị bào mòn ngay từ khâu đầu vào, đặc biệt với các dự án nhà ở thương mại và nhà ở giá phù hợp.
Không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp, chi phí đất đai tăng còn trở thành điểm nghẽn lớn đối với nguồn cung của thị trường. VARS cho rằng nếu hệ số điều chỉnh giá đất không sớm được ban hành ở mức hợp lý, thậm chí thấp hơn 1 tại các khu vực mới phát triển, việc triển khai dự án sẽ tiếp tục gặp khó, khiến nguồn cung nhà ở phục vụ nhu cầu thực khó được cải thiện về chất lượng và số lượng.
Pháp lý và giải phóng mặt bằng: rủi ro “âm ỉ” kéo dài
Bên cạnh chi phí đất đai, VARS chỉ ra rủi ro mang tính hệ thống nằm ở khâu giải phóng mặt bằng và tổ chức thực thi pháp luật tại một số địa phương. Việc triển khai đồng thời ba bộ luật quan trọng liên quan trực tiếp đến bất động sản gồm Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh bất động sản còn chậm, do thiếu đội ngũ cán bộ chuyên trách, kinh nghiệm hạn chế.
Hệ quả là nhiều dự án phải chờ đợi kéo dài, làm tăng chi phí vốn, đội giá thành và trì hoãn thời điểm đưa sản phẩm ra thị trường. Trong bối cảnh chi phí đầu vào đã neo cao, sự chậm trễ này càng đẩy doanh nghiệp vào thế khó, thậm chí rơi vào tình trạng “tiến thoái lưỡng nan”.
Lãi suất đảo chiều, tín dụng siết chọn lọc
Một biến số khác được VARS đặc biệt lưu ý là mặt bằng lãi suất cho vay có dấu hiệu tăng nhanh trong thời gian ngắn. Diễn biến này tạo áp lực kép, vừa làm gia tăng chi phí tài chính của doanh nghiệp phát triển dự án, vừa thu hẹp khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng mua để ở.
Theo VARS, việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng nhưng có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính mà không gây cú sốc cho thị trường. Mặt bằng lãi suất quá cao không chỉ ảnh hưởng đến bất động sản mà còn tiềm ẩn nguy cơ tác động tiêu cực tới toàn bộ nền kinh tế.
Hết thời lướt sóng, thị trường bước vào cạnh tranh thực chất
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy năm 2025, thị trường bất động sản đã dần đạt trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung được cải thiện. Cả nước ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới – mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025. Tuy nhiên, sự thiếu hụt nhà ở giá phù hợp vẫn là vấn đề lớn khi cơ cấu nguồn cung tiếp tục lệch pha; riêng phân khúc chung cư, khoảng 25% nguồn cung có giá trên 100 triệu đồng/m².
Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng, thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Giá bán duy trì ở mức cao nhưng thanh khoản không còn phân bổ đồng đều giữa các khu vực và phân khúc. Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn đã vượt xa thu nhập bình quân, cùng với lãi suất tăng, nhóm người tham gia thị trường ngày càng bị thu hẹp.
VARS nhấn mạnh, hoạt động đầu tư lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn đang trở nên rủi ro hơn, nhất là khi dữ liệu thị trường dần được minh bạch hóa thông qua việc gắn mã định danh cho từng bất động sản.
Trong bối cảnh mới, nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro tốt. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, chạy theo kỳ vọng “ăn nhanh” nhiều khả năng sẽ bị loại khỏi cuộc chơi khi thị trường chuyển sang giai đoạn thanh lọc.
Về dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu do nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh. Tuy nhiên, năm 2026 được dự báo sẽ không còn những cơn “sóng nóng” lan rộng, mà là giai đoạn thử thách sức bền, kỷ luật tài chính và năng lực tồn tại thực sự của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.