Bất động sản 2026: Thị trường chưa “nóng” trở lại, nhưng cơ hội đang hình thành sớm

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản xuất hiện một số biến động mới khi lãi suất cho vay mua nhà tăng trở lại, đánh dấu sự kết thúc của giai đoạn “tiền rẻ” kéo dài trước đó. Cùng với đó, những căng thẳng địa chính trị tại Trung Đông cũng tác động nhất định tới kinh tế vĩ mô và tâm lý của nhà đầu tư.

Trong bối cảnh đó, thanh khoản của thị trường đang trở thành vấn đề được cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Theo ông Lê Xuân Nga, người có gần hai thập kỷ kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, diễn biến thanh khoản thời gian tới sẽ chịu ảnh hưởng từ 5 yếu tố chính: chính sách tín dụng, pháp lý dự án, tăng trưởng kinh tế, hạ tầng và tâm lý thị trường.

Lãi suất và tín dụng: yếu tố ảnh hưởng trực tiếp

Ông Nga cho rằng lãi suất và chính sách tín dụng vẫn là nhân tố tác động trực tiếp nhất đến thị trường. Lãi suất không chỉ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của nhà đầu tư mà còn chi phối mặt bằng giá cũng như tâm lý của người mua.

Hiện lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản dao động khoảng 13–14%, trong khi nhiều ngành ưu tiên như nông nghiệp chỉ ở mức 5–6%. Điều này cho thấy dòng vốn tín dụng đang được kiểm soát chặt chẽ hơn đối với bất động sản.

Theo ông Nga, việc siết tín dụng trong giai đoạn đầu năm 2026 không hẳn là tín hiệu tiêu cực. Ngược lại, đây có thể xem là bước điều chỉnh cần thiết nhằm hạn chế tình trạng đẩy giá quá mức, qua đó giảm nguy cơ hình thành bong bóng và tạo nền tảng phát triển bền vững hơn cho thị trường.

Dù vậy, do bất động sản có mối liên hệ mật thiết với nhiều ngành kinh tế khác như xây dựng, vật liệu, ngân hàng hay logistics, chính sách lãi suất cao khó có thể kéo dài trong thời gian dài. Theo dự báo, mặt bằng lãi suất có thể được điều chỉnh trong vòng 1–2 quý tới.

Pháp lý dần được tháo gỡ, nguồn cung tăng mạnh

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản thời gian qua là vướng mắc pháp lý dự án. Tuy nhiên, trong năm 2025, khoảng 2.000–3.000 dự án đã được tháo gỡ các vấn đề liên quan đến thủ tục pháp lý.

Diễn biến này được kỳ vọng sẽ tạo tác động rõ rệt đến nguồn cung thị trường trong thời gian tới, đặc biệt khi nhiều quy định pháp luật mới liên quan đến bất động sản bắt đầu có hiệu lực.

Theo dự báo của ông Nga, nguồn cung năm 2026 có thể tăng khoảng 50% so với năm 2025. Trước đó, nguồn cung năm 2025 cũng đã tăng khoảng 50% so với năm 2024.

Việc nguồn cung gia tăng sẽ mở ra thêm cơ hội bán hàng cho các đơn vị môi giới và phân phối. Tuy nhiên, thị trường cũng sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh và phân hóa mạnh hơn.

Thanh khoản sẽ không còn tập trung chủ yếu vào một vài chủ đầu tư lớn như trước, mà phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng từng dự án. Những dự án có vị trí thuận lợi, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, chiến lược bán hàng hợp lý, giá bán cạnh tranh và chi phí dịch vụ phù hợp sẽ có lợi thế rõ rệt.

Tăng trưởng kinh tế tạo nền tảng dài hạn

Theo ông Nga, sự phát triển của thị trường bất động sản luôn gắn chặt với tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế.

Hiện Việt Nam đang nằm trong nhóm các nền kinh tế lớn tại Đông Nam Á. Trong khu vực, Indonesia có quy mô GDP hơn 1.200 tỷ USD, còn Singapore, Thái Lan và Philippines dao động khoảng 500–600 tỷ USD. Việt Nam đang từng bước tiệm cận nhóm này, đồng thời duy trì tốc độ tăng trưởng GDP khoảng 8–9% mỗi năm.

Nếu đà tăng trưởng này được duy trì, Việt Nam có thể gia nhập nhóm các nền kinh tế dẫn đầu khu vực trong vài năm tới. Khi nền kinh tế phát triển mạnh, nhu cầu nhà ở, đầu tư và quá trình đô thị hóa cũng sẽ gia tăng, qua đó tạo nền tảng dài hạn cho thị trường bất động sản.

Hạ tầng tiếp tục đóng vai trò động lực

Hạ tầng vẫn được xem là một trong những động lực quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản. Hiện Việt Nam đang triển khai hơn 500 dự án hạ tầng lớn, bao gồm cao tốc, sân bay, cảng biển và nhiều dự án chỉnh trang đô thị.

Đáng chú ý là dự án đường sắt cao tốc Bắc – Nam với tốc độ thiết kế khoảng 320 km/h. Nếu hoàn thành theo kế hoạch, thời gian di chuyển giữa Hà Nội và TP.HCM có thể rút ngắn xuống còn khoảng 5 giờ.

Theo ông Nga, dự án này không chỉ thay đổi phương thức di chuyển mà còn có thể tạo bước ngoặt đối với logistics, phát triển đô thị và phân bố dân cư, qua đó tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Tâm lý thị trường vẫn thận trọng

Bên cạnh các yếu tố vĩ mô, tâm lý của nhà đầu tư và người mua nhà cũng đang ảnh hưởng đáng kể đến thanh khoản thị trường.

Hiện nhiều người vẫn giữ thái độ thận trọng do lãi suất còn ở mức cao, biến động địa chính trị, giá dầu tăng và những lo ngại về lạm phát. Ngoài ra, tại một số khu vực trung tâm, giá bất động sản đã tăng mạnh trong thời gian dài khiến nhiều người có xu hướng chờ đợi thêm trước khi quyết định xuống tiền.

Theo ông Nga, khi các yếu tố vĩ mô ổn định hơn và mặt bằng lãi suất được điều chỉnh hợp lý, tâm lý thị trường sẽ dần cải thiện, từ đó giúp thanh khoản phục hồi rõ rệt hơn.

Thị trường chưa bùng nổ ngay

Từ các yếu tố trên, ông Lê Xuân Nga đưa ra ba nhận định chính về thị trường bất động sản năm 2026.

Thứ nhất, thị trường khó bùng nổ ngay nhưng thanh khoản có thể tăng khoảng 30% so với năm trước nhờ nguồn cung cải thiện và tâm lý nhà đầu tư dần ổn định.

Thứ hai, thị trường sẽ phân hóa mạnh giữa các phân khúc. Khi giá bất động sản tại nhiều khu vực nội đô đã ở mức cao, dòng tiền đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các phân khúc và khu vực khác.

Trong đó, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực với mức giá hợp lý tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Tiếp theo là bất động sản đô thị tại các thành phố lớn có khả năng tạo dòng tiền khai thác. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong tầm giá 2–3 tỷ đồng vẫn có cơ hội, nhưng phải đảm bảo khả năng vận hành và khai thác thực tế.

Thứ ba, những nhà đầu tư tham gia thị trường từ giai đoạn hiện tại có thể đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới.

Theo ông Nga, lịch sử thị trường cho thấy những người thành công thường là những người nhận ra cơ hội trước khi thị trường thực sự bước vào giai đoạn bùng nổ. Trong bối cảnh hiện nay, điều quan trọng không chỉ là nhìn thấy khó khăn, mà là có đủ.