Bất động sản 2026: Dòng tiền không còn chạy theo tin đồn

Năm 2025 được xem là một trong những năm bản lề của thị trường. Nếu như giai đoạn đầu năm, tâm lý thận trọng vẫn chi phối phần lớn nhà đầu tư và người mua, thì về cuối năm, thị trường ghi nhận sự phục hồi rõ nét, đặc biệt tại phân khúc căn hộ ở các đô thị lớn.

Dòng tiền quay về phân khúc ở thực

Trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến sự bứt phá cả về nguồn cung lẫn mặt bằng giá, ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đơn giá căn hộ sơ cấp trung bình trong quý IV/2025 đạt khoảng 86 triệu đồng/m² – mức cao nhất từ trước đến nay.

Theo số liệu của One Mount Group, tổng nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội trong năm 2025 đạt khoảng 34.500 căn, với tỷ lệ hấp thụ gần tương đương lượng cung. Con số này cho thấy lực cầu thực tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Xu hướng tăng giá không chỉ tập trung ở phân khúc căn hộ mà còn lan sang nhà ở trong ngõ và một số loại hình khác tại khu vực nội đô, đặc biệt trong nửa đầu năm.

Đà tăng cũng mở rộng ra các khu vực lân cận như Văn Giang (Hưng Yên), Bắc Ninh…, phản ánh rõ quá trình giãn dân và mở rộng không gian đô thị gắn với phát triển hạ tầng và kết nối vùng.

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, điểm khác biệt lớn của thị trường năm 2025 so với các giai đoạn trước nằm ở sự thay đổi trong tư duy của người mua. Dòng tiền không còn phân bổ dàn trải vào các sản phẩm mang tính đầu cơ, mà tập trung vào những dự án phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn, nơi pháp lý minh bạch, khả năng sử dụng rõ ràng và giá trị tích lũy bền vững được đặt lên hàng đầu.

Cùng với đó, năm 2025 cũng đánh dấu quá trình sàng lọc rõ nét trong toàn ngành. Chỉ những chủ đầu tư có năng lực triển khai thực chất, chiến lược sản phẩm bài bản và am hiểu nhu cầu thị trường mới duy trì được tốc độ bán hàng. Việc siết chặt hoạt động môi giới, các quy định về thuế và chứng chỉ hành nghề cũng buộc hệ thống phân phối phải chuyên nghiệp và minh bạch hơn.

Quý IV/2025 được đánh giá là giai đoạn đặc biệt, khi thị trường Hà Nội – đặc biệt khu vực phía Đông – ghi nhận sự tham gia đồng loạt của nhiều chủ đầu tư lớn. Một số dự án quy mô từ 8–10 tòa chung cư được tiêu thụ chỉ trong vòng một tháng, tốc độ từng được xem là khó xảy ra trong bối cảnh trước đây.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, thị trường đang chuyển từ trạng thái “phòng thủ” sang “chủ động tạo thế”, với vai trò dẫn dắt thuộc về các doanh nghiệp có nền tảng tài chính và chiến lược dài hạn. Đây là tiền đề quan trọng để bất động sản bước vào một chu kỳ phát triển ổn định hơn.

2026: Giai đoạn chuyển mình của thị trường

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được dự báo sẽ bước vào giai đoạn chuyển mình quan trọng, sau quãng thời gian điều chỉnh mang tính tái cấu trúc. Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills TP.HCM, giai đoạn vừa qua không đơn thuần là khó khăn, mà là bước lùi cần thiết để thị trường chuẩn bị cho chu kỳ phát triển bền vững hơn.

Kỳ vọng về điểm rơi tăng trưởng trong giai đoạn 2026–2027 được đánh giá là có cơ sở khi nhiều yếu tố nền tảng đang dần hội tụ. Trước hết, các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ chính thức vận hành đầy đủ, cùng với việc áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026.

Trong ngắn hạn, bảng giá đất mới có thể khiến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân gia tăng. Tuy nhiên, về dài hạn, đây được xem là bước đi cần thiết để thiết lập mặt bằng giá đất minh bạch, thống nhất hơn, qua đó tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong khâu xác định giá đất dự án và cải thiện nguồn cung.

Song song với khung pháp lý, nền tảng kinh tế vĩ mô tiếp tục đóng vai trò nâng đỡ thị trường. Dòng vốn FDI duy trì tích cực, hoạt động sản xuất – kinh doanh phục hồi ổn định, trong khi tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ 9 tháng đầu năm 2025 đạt hơn 5,2 triệu tỷ đồng, tăng trưởng thực trên 7%. Những chỉ báo này cho thấy sức cầu nội địa đang được củng cố, tạo động lực cho nhu cầu nhà ở, văn phòng và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn.

Đặc biệt, kế hoạch đầu tư công quy mô lớn với trọng tâm là các dự án hạ tầng giao thông chiến lược được xem là “đòn bẩy” dài hạn, giúp cải thiện kết nối liên vùng, thúc đẩy giãn dân và hình thành các cực tăng trưởng mới.

Giá khó giảm sâu, thị trường phân hóa mạnh

Ở góc độ giá cả, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng giá bất động sản trong năm 2026 khó có khả năng giảm sâu. Nhu cầu ở thực vẫn ở mức cao, trong khi chi phí phát triển dự án – đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo bảng giá mới – đang thiết lập một mặt bằng giá mới cho thị trường.

Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc cao. Những dự án định giá vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không đáp ứng đúng nhu cầu ở thực có thể rơi vào trạng thái giao dịch trầm lắng, ngay cả khi xu hướng chung của thị trường là đi lên.

Các chuyên gia cho rằng để quá trình phục hồi diễn ra bền vững, thị trường vẫn cần tiếp tục tháo gỡ các nút thắt về năng lực quản lý địa phương, hệ số điều chỉnh giá đất, tiến độ giải phóng mặt bằng và điều hành lãi suất theo hướng thận trọng, linh hoạt.

Theo VARS, nếu lãi suất tăng quá nhanh và quá mạnh, không chỉ bất động sản mà toàn bộ nền kinh tế có thể chịu tác động tiêu cực. Ngược lại, chính sách điều hành ổn định, minh bạch và nhất quán sẽ là nền tảng quan trọng để thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.