Bài 1: Nhiều dự án bỏ hoang, đầu cơ tạo khan hiếm nhà

Hơn 20 năm, những căn biệt thự vẫn... hoang hóa 

Con đường nội khu tại Rose Valley, xã Mê Linh, Hà Nội đã được trải nhựa, cây xanh hai bên đã phủ bóng. Nhưng phía sau vẻ ngoài của một khu đô thị đã được đầu tư hạ tầng là những căn biệt thự hoang hóa nhiều năm. Có căn mới dừng ở phần thô, khung bê tông và tường gạch để trống. Có căn đã xây dựng nhưng chưa hoàn thiện, cỏ cây mọc quanh khuôn viên.     

Rose Valley được nghiên cứu từ năm 2004, sau điều chỉnh có quy mô hơn 75 ha. Giai đoạn 2009-2011, một phần hạ tầng và một số nhà mẫu được triển khai. Thế nhưng, đến nay nhiều căn biệt thự vẫn chưa được đưa vào sử dụng đầy đủ. Một phần khuôn viên hiện được khai thác làm địa điểm chụp ảnh cưới, kỷ yếu. Theo danh sách của HĐND TP Hà Nội, dự án vẫn thuộc nhóm cần tiếp tục theo dõi, xử lý.    

Ngay đối diện, Khu nhà ở để bán và cho thuê Hà Phong cũng xuất hiện những hình ảnh tương tự. Dự án được chấp thuận từ năm 2003, quy mô khoảng 41,8 ha. Sau hơn hai thập kỷ, nhiều căn biệt thự vẫn chỉ là những khối nhà xây dở, nằm cạnh đường nội khu và hàng cây đã trưởng thành. 

Rời hai dự án này, tại Khu nhà ở Tùng Phương, xã Quang Minh, sự tương phản càng rõ. Bên ngoài, khu vực Quốc lộ 23B với nhà ở, hàng quán và phương tiện qua lại khá nhộn nhịp. Nhưng bên trong dự án, nhiều căn nhà liền kề, biệt thự cửa đóng kín, vắng bóng người; một số dãy vẫn trong tình trạng xây thô. 

Theo thông tin được công bố năm 2026, khoảng 50 căn nhà liền kề tại đây đã được xây dựng và hoàn thiện nhưng mới có 19 hộ về sinh sống. Dự án được phê duyệt quy hoạch từ năm 2008, tiến độ thực hiện đã hết từ giai đoạn 2009-2012 và hiện vẫn thuộc nhóm tiếp tục giám sát, xử lý.

Những khu đất, dự án nằm im nhiều năm không phải câu chuyện cá biệt. Trong quá trình thực hiện Nghị quyết 74/2022/QH15 về thực hành tiết kiệm, chống lãng phí, Quốc hội nêu cụ thể 19 dự án chậm triển khai do vướng mắc đất đai, bỏ hoang kéo dài; 880 dự án có liên quan đến đất đai, chậm đưa vào sử dụng. Quốc hội đồng thời yêu cầu tiếp tục giám sát, xử lý các dự án, công trình này.  

Trong khi nhiều dự án, công trình liên quan đến đất đai chậm đưa vào sử dụng, giá nhà tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao. Báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản quý I/2026 cho thấy giá căn hộ chung cư mới mở bán tại Hà Nội bình quân khoảng 128 triệu đồng/m², tại Tp.HCM khoảng 112 triệu đồng/m². Cùng thời điểm, lượng bất động sản tồn kho tại các dự án vào khoảng 29.860 căn/nền, gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền. 

Sang quý 3, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán chung cư phổ biến tại Hà Nội khoảng 83 triệu đồng/m², giá đất khoảng 70 triệu đồng/m². Dù một số phân khúc đã có dấu hiệu điều chỉnh, mặt bằng giá vẫn ở mức cao, tiếp tục tạo áp lực đối với người có nhu cầu ở thực. 

Vướng mắc kéo dài, đất chưa thể phát sinh giá trị 

Như đại biểu Quốc hội Lê Hoàng Anh từng nhận định, giá nhà tại Hà Nội và Tp.HCM hiện đã ở mức 25-30 lần thu nhập bình quân năm. Theo ông phần lớn tín dụng đang chảy vào bất động sản đầu cơ và với mặt bằng giá này, người trẻ phải lao động 30 năm cũng không mua nổi một căn nhà.

Tại phiên thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cũng thừa nhận giá nhà ở một số đô thị tăng quá cao. Theo Bộ trưởng, các chi phí cấu thành giá bất động sản gồm tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, đầu tư hạ tầng, vốn vay trong thời gian xây dựng, quản lý, bán hàng và thuế đều tác động đến giá nhà. 

Bên cạnh đó, Bộ trưởng chỉ rõ, nguồn cung ở các phân khúc chưa đáp ứng được nhu cầu thị trường; thiếu nhà ở thương mại phân khúc trung bình và thấp, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, trong khi nguồn cung cao cấp còn dư thừa. Ông cũng đề cập tình trạng đầu cơ, mua bán ngắn hạn tạo khan hiếm và đẩy giá.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng những khu đô thị được gọi là “đô thị ma”, những bất động sản đóng cửa, không đưa vào sử dụng thực tế rất dễ nhận diện. “Một căn hộ không đưa vào sử dụng thì đơn giản lắm, không có hóa đơn, không tiêu thụ nước, điện là biết ngay”, ông nói.

Theo ông, cần giảm tình trạng mua bất động sản để tích trữ, trong khi vẫn còn nhiều người không có nhà ở, không có đất sử dụng. Việc mua rồi để đó khiến tiền bị “chôn” vào bất động sản, không được đưa vào đầu tư sản xuất, kinh doanh. “Giá nhà thì cao, không phục vụ cho việc ở mà phục vụ cho việc thu lợi trong kinh doanh hoặc tích trữ tiền vào đấy để chờ tăng giá”, GS. Đặng Hùng Võ nói.

Ở góc độ chính sách thuế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho hay Việt Nam đã có thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhưng mức thu rất thấp. Trong khi đó, nguồn thu đáng kể chủ yếu đến từ các khoản thuế khi chuyển nhượng bất động sản. Theo ông Hiếu, cần áp mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng để hạn chế đầu cơ, khuyến khích chủ sở hữu đưa đất vào sử dụng hoặc chuyển nhượng. 

Từ góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng tại nhiều đô thị lớn, người dân khó tiếp cận nhà ở một phần do tình trạng đầu cơ, găm giữ bất động sản. Một bộ phận nhà đầu tư mua tài sản để tích trữ, chờ tăng giá thay vì đưa vào khai thác, sử dụng. Bên cạnh đó, thị trường còn tồn tại sự lệch pha cung - cầu khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền thiếu hụt, trong khi nhiều dự án tập trung vào phân khúc cao cấp.

Bên cạnh tình trạng đầu cơ, găm giữ, việc nhiều dự án chậm triển khai cũng khiến nguồn lực đất đai chưa được đưa vào sử dụng. Nghịch lý vì vậy không chỉ nằm ở những căn nhà bỏ trống, mà còn ở những khu đất, dự án đã được giao nhưng chậm được đưa vào sử dụng, chưa thể chuyển hóa thành nguồn cung phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, cần sử dụng đồng bộ các công cụ quản lý, trong đó có chính sách thuế, để hạn chế hành vi găm giữ, đầu cơ và thúc đẩy việc đưa đất vào sử dụng hiệu quả. Cùng với đó, những dự án đủ điều kiện cần được tháo gỡ để tiếp tục triển khai; với các dự án chậm đưa đất vào sử dụng, không còn khả năng thực hiện, cần được xem xét thu hồi.

Bài 2: Vì sao thuế chống găm giữ đất vẫn “mắc kẹt”?