Ba nghịch lý thách thức thị trường địa ốc năm 2026

Lệch pha phân khúc, nhà giá cao áp đảo

Năm 2025 ghi nhận năm thứ hai liên tiếp chung cư Hà Nội tăng trưởng nguồn cung, đạt khoảng 36.000 căn với 32 dự án mở bán lần đầu, tăng gần 80% so với 2024. Tại TP HCM, nguồn cung mới vượt 8.000 căn, tăng gần 30% theo năm.

Tuy nhiên, theo báo cáo của CBRE, cơ cấu sản phẩm nghiêng mạnh về phân khúc giá cao. Nhóm căn hộ có giá 120-300 triệu đồng mỗi m2 chiếm 11% tại Hà Nội và 28% tại TP HCM – mức cao nhất hơn một thập kỷ. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TP HCM, cho biết giai đoạn 2014-2022, nhà bình dân và trung cấp từng chiếm 80-90% nguồn cung mới, nhưng từ 2023 đến nay, phân khúc cao cấp chiếm hơn 80%, khiến sản phẩm bình dân gần như biến mất.

Khảo sát gần 4.000 độc giả do VnExpress thực hiện cuối tháng 12/2025 cho thấy hơn 60% có nhu cầu mua nhà dưới 3 tỷ đồng. Song giá cao buộc khoảng 20% tiếp tục thuê nhà để tích lũy, 14% tạm hoãn chờ nhịp giảm.

Theo ông Kiệt, bảng giá đất tiệm cận thị trường cùng thay đổi trong quy trình phê duyệt dự án làm tăng chi phí đầu vào, từ tiền sử dụng đất, vật liệu, nhân công đến chi phí tài chính. Doanh nghiệp buộc phải nâng giá để đảm bảo lợi nhuận. Hệ quả là người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận, giao dịch chủ yếu xoay quanh nhà đầu tư. Khi lãi suất vay mua bất động sản tại các ngân hàng quốc doanh ở mức 9-10% cho kỳ hạn cố định 12 tháng và 11-14% cho 18-24 tháng, rủi ro hình thành bong bóng giá được cảnh báo.

Giá tăng, lợi suất cho thuê giảm sâu

Theo kênh Batdongsan, lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội còn khoảng 3%, giảm mạnh so với mức 4,9-5% đầu 2023. Tại TP HCM, tỷ suất này từ 3,1% quý I/2025 xuống 2,2% cuối năm – thấp kỷ lục. Nhà phố trung tâm hai thành phố lớn ghi nhận mức giảm giá thuê 20-40% để giữ khách, trong khi lợi suất chỉ còn 1,7-2,1%.

Trái ngược, giá bán vẫn đi lên. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy năm qua, giá căn hộ tăng 20-30%, có nơi vượt 40%; nhà riêng lẻ, biệt thự, liền kề tăng 10-20%; bất động sản nghỉ dưỡng tăng 5-11%.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng sự chênh lệch giữa giá tài sản và giá thuê phản ánh thị trường đang phân hóa mạnh. Khi lãi suất tăng, nhà đầu tư vay vốn chịu áp lực lớn hơn, xu hướng chuyển sang nắm giữ trung – dài hạn, kỳ vọng tăng giá thay vì dòng tiền cho thuê.

Nhà ở xã hội cũng leo giá

Tại Hà Nội, nhiều dự án nhà ở xã hội khởi công từ cuối 2024 nhưng giá bán đã lên 25-29,4 triệu đồng mỗi m2, thay vì dưới 20 triệu như ba năm trước. Dự án Rice City Long Châu (Bồ Đề) ghi nhận mức hơn 29,4 triệu đồng mỗi m2 (gồm VAT); khu nhà ở xã hội Tân Lập (Đan Phượng) khoảng 29 triệu đồng mỗi m2, chưa tính phí bảo trì. Các địa phương như Hưng Yên, Hải Phòng, Thanh Hóa cũng xuất hiện mức 20-26 triệu đồng mỗi m2.

Theo ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home, chi phí vật liệu, nhân công tăng và yêu cầu chất lượng tương đương nhà thương mại buộc chủ đầu tư điều chỉnh giá. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết quy định mới yêu cầu nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích thương mại và việc chấm dứt ưu đãi VAT 5% từ 1/7/2025 cũng làm chi phí tăng thêm.

Các chuyên gia kiến nghị cần hoàn thiện cơ chế tính giá xây dựng minh bạch giữa các địa phương và rút ngắn thủ tục đầu tư để giảm chi phí, thúc đẩy nguồn cung. Theo họ, chỉ khi khơi thông được khâu pháp lý và gia tăng cạnh tranh, thị trường mới có thể tự điều chỉnh, đưa giá về sát hơn với khả năng chi trả của số đông.