25% nguồn cung căn hộ mới vượt 100 triệu đồng/m², phân khúc hạng sang tiếp tục áp đảo

Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, trong năm 2025, nguồn cung căn hộ chung cư mới chiếm tới 62% tổng nguồn cung nhà ở mới trên thị trường. Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đã có sự dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm có giá trị cao.

Cụ thể, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới, tương đương hơn 20.000 căn, được ghi nhận có giá bán trên 100 triệu đồng/m², tăng gần 10 lần so với năm trước. Tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m², cho thấy phân khúc trung – cao cấp và hạng sang đang chiếm ưu thế.

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản hạng sang tại Việt Nam, đặc biệt là căn hộ cao tầng, phát triển nhanh cả về số lượng dự án, chất lượng sản phẩm và mức độ quan tâm của nhà đầu tư. Diễn biến này gắn liền với nền tảng tăng trưởng kinh tế tích cực. Năm 2025, GDP Việt Nam tăng 8,02%, thuộc nhóm cao trong khu vực ASEAN, góp phần thúc đẩy sự gia tăng nhanh của tầng lớp trung lưu và thượng lưu.

Cùng với đó, sự mở rộng của nền kinh tế và quá trình hội nhập sâu rộng đã kéo theo sự gia tăng của lực lượng lao động chất lượng cao, bao gồm doanh nhân, nhà đầu tư tài chính, chuyên gia công nghệ và lao động quốc tế. Tính đến cuối năm 2024, Việt Nam có 161.992 lao động nước ngoài đến từ 110 quốc gia và vùng lãnh thổ, trong đó các nhóm đến từ Trung Quốc, Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc) và Nhật Bản chiếm tỷ trọng lớn. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu rõ rệt đối với các sản phẩm nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc tế tại các đô thị lớn.

Bên cạnh đó, sự gia tăng nhanh chóng của nhóm khách hàng giàu trong nước cũng là động lực quan trọng thúc đẩy phân khúc hạng sang. Theo Báo cáo Thịnh vượng toàn cầu năm 2025, Việt Nam hiện đứng thứ 6 tại Đông Nam Á về số lượng cá nhân sở hữu tài sản ròng trên 10 triệu USD. Trong danh mục đầu tư của nhóm này, bất động sản tiếp tục là kênh được ưu tiên.

Đại diện VARS IRE cho rằng, căn hộ hạng sang ngày càng được xem là một loại tài sản tích lũy của nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính. Không chỉ dừng lại ở nhu cầu ở, người mua hiện nay quan tâm nhiều hơn đến giá trị đầu tư dài hạn, tính thanh khoản và khả năng khai thác cho thuê. Nhu cầu thuê căn hộ cao cấp từ chuyên gia nước ngoài, lãnh đạo doanh nghiệp và cộng đồng quốc tế tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại các khu vực trung tâm.

Ở chiều cung, quỹ đất tại các vị trí lõi đô thị của Hà Nội và TP.HCM ngày càng thu hẹp, khiến nguồn cung căn hộ hạng sang trở nên khan hiếm. Các dự án sở hữu vị trí đắc địa, hạ tầng đồng bộ được kỳ vọng có khả năng gia tăng giá trị trong dài hạn.

Ngoài ra, phân khúc này cũng được đánh giá có mức độ biến động thấp hơn so với nhiều loại hình bất động sản khác trong các giai đoạn thị trường điều chỉnh. Nguyên nhân là do nhóm khách hàng sở hữu sản phẩm hạng sang thường có nền tảng tài chính vững, ít phụ thuộc vào đòn bẩy tín dụng.

Tuy nhiên, theo VARS IRE, cạnh tranh trên thị trường bất động sản hạng sang đang có sự thay đổi. Nếu trước đây yếu tố vị trí đóng vai trò quyết định, thì hiện nay các dự án được đầu tư đồng bộ về thiết kế, tiện ích và chất lượng vận hành sẽ có lợi thế rõ rệt hơn, đồng thời ghi nhận diễn biến giá tích cực trên thị trường.