VNREA: Cần thận trọng trong việc điều chỉnh bảng giá đất

Đây là lần đầu tiên thành phố thực hiện khung giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, với mục tiêu thu hẹp khoảng cách giữa giá nhà nước và giá thị trường, tạo cơ sở cho các chính sách tài chính về đất minh bạch, công bằng hơn.

Theo dự thảo, giá đất khu vực nội thành Hà Nội được đề xuất tăng nhẹ, khoảng 2% so với bảng giá hiện hành, trong khi nhiều khu vực ngoại thành có thể tăng tới 25–26%. Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố cho rằng mức tăng này là “phù hợp và cân đối”, vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách, vừa khuyến khích đầu tư hạ tầng và phát triển vùng ven.

Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã gửi văn bản kiến nghị tới UBND TP Hà Nội, nhấn mạnh cần thận trọng trong việc điều chỉnh bảng giá đất. Theo VNREA, đất đai là tư liệu sản xuất đầu vào quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí, giá thành sản phẩm và sức cạnh tranh của doanh nghiệp. Khi giá đất tăng, chi phí đầu tư, tiền sử dụng đất, thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính khác đều tăng theo – kéo theo áp lực lên giá nhà, giá thuê và cả chi phí đầu tư công.

“Giá đất tăng quá nhanh có thể khiến thị trường chững lại, ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính ngân hàng... qua đó tác động tiêu cực đến mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô,” VNREA cảnh báo.

Hiệp hội cũng chỉ ra, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi mong manh, nhiều doanh nghiệp còn phải tái cấu trúc và tìm nguồn vốn, việc tăng bảng giá đất vào lúc này có thể tạo thêm “gánh nặng kép”, làm chậm đà phục hồi. Với người dân, đặc biệt là nhóm có nhu cầu thực, giá đất tăng đồng nghĩa giá nhà và giá thuê sẽ leo thang, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở. Thực tế, giá thuê trọ quanh các trường đại học ở Hà Nội đã tăng khoảng 30% trong thời gian gần đây, và xu hướng này có thể còn kéo dài nếu bảng giá đất mới tăng mạnh.

Cần linh hoạt trong áp dụng giá đất

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng vừa có những kiến nghị quan trọng gửi tới Quốc hội trong quá trình hoàn thiện “Dự thảo Nghị quyết về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn khi thi hành Luật Đất đai 2024”.

HoREA cho rằng bảng giá đất là công cụ cốt lõi trong quản lý đất đai, nhưng không thể áp dụng cứng nhắc với mọi loại hình dự án. Hiệp hội đề nghị bổ sung ngoại lệ cho những khu vực “chưa có hạ tầng, chưa có đường giao thông có tên trong bảng giá đất”, như các dự án lấn biển, khu đô thị mới hoặc vùng còn hoang sơ. Theo HoREA, áp dụng bảng giá đất thông thường trong những trường hợp này sẽ không phản ánh đúng giá trị thực tế, thậm chí làm giảm động lực đầu tư.

Thay vào đó, các khu đất này nên được định giá cụ thể theo phương pháp thặng dư, phù hợp với Điều 160 Luật Đất đai 2024 – tức là dựa trên chi phí đầu tư và lợi nhuận kỳ vọng sau khi hạ tầng được hình thành.

HoREA cũng ủng hộ việc cho phép “tạm xác định giá đất cụ thể” trong giai đoạn chuyển tiếp khi chưa đủ căn cứ tính toán. Đây được xem là giải pháp linh hoạt giúp các địa phương không bị “đóng băng” trong thời gian chờ hướng dẫn chi tiết.

Về hệ số điều chỉnh giá đất – công cụ để cập nhật biến động thị trường, HoREA đề xuất bổ sung phạm vi áp dụng linh hoạt hơn. Cụ thể, thay vì chỉ ban hành hệ số điều chỉnh chung mỗi năm, UBND cấp tỉnh có thể điều chỉnh theo từng khu vực hoặc dự án cụ thể, nhằm phản ánh sát thực tế thị trường từng vùng.

Đáng chú ý, HoREA cũng kiến nghị không bắt buộc các tỉnh, thành ban hành hệ số điều chỉnh giá đất ngay trong năm 2026 – thời điểm bảng giá đất mới lần đầu có hiệu lực. Theo Hiệp hội, việc này giúp các địa phương có thêm thời gian chuẩn bị dữ liệu, rà soát phương pháp tính, tránh gây chồng chéo và lúng túng trong triển khai.

Cả hai hiệp hội đều chung quan điểm: việc xây dựng bảng giá đất mới là cần thiết và đúng hướng, nhưng cần có “liều lượng hợp lý”. Giá đất phải phản ánh giá trị thực của thị trường, song vẫn đảm bảo tính ổn định và khả năng tiếp cận của doanh nghiệp, người dân.

Một bảng giá đất được xây dựng khoa học, có cơ chế điều chỉnh linh hoạt và phản ánh đúng cung – cầu thị trường sẽ không chỉ giúp minh bạch hóa các giao dịch mà còn trở thành “bệ đỡ” cho đầu tư, sản xuất và tăng trưởng bền vững.

Huyền Huyền

Theo Thị trường tài chính