Vì sao căn hộ Hà Nội leo giá, đắt ngang nhà liền thổ

Tại quận Nam Từ Liêm cũ, tmột dự án mới mở bán với gần 1.000 căn hộ đang được chủ đầu tư đưa ra mức giá trung bình khoảng 130 triệu đồng/m² (chưa gồm VAT và phí bảo trì). So với giai đoạn mở bán đầu tiên cách đây 4 năm, mức giá này đã tăng gấp đôi. Các căn hộ tại dự án có diện tích từ 34 đến 150 m², tương ứng 1–4 phòng ngủ.

Không chỉ khu vực phía tây, mặt bằng giá cao còn lan sang cả vùng ven. Ở Đông Anh, một dự án chung cư cao cấp trong đại đô thị đang được chào bán với giá 90–100 triệu đồng/m², ngang bằng nhiều quận nội đô. Căn hộ ba phòng ngủ diện tích 75 m² tại đây có giá từ 7,5 tỷ đồng.

Tại quận Tây Hồ, một dự án gồm 5 tòa tháp trên trục Võ Chí Công đã mở booking từ cuối năm 2024 với mức “giá rumor” khoảng 6.800 USD/m², tương đương 170 triệu đồng/m² (chưa VAT). Riêng dòng sản phẩm sky villa thông tầng được chào từ 25 tỷ đồng mỗi căn.

Ở ngưỡng giá 15–22 tỷ đồng/căn, nhiều dự án chung cư cao cấp đang “rượt đuổi” trực tiếp phân khúc nhà liền kề. Chẳng hạn, các căn liền kề diện tích 90–100 m² trên trục Lê Quang Đạo kéo dài hiện được chào bán 21–23 tỷ đồng, cạnh tranh với căn hộ 4 phòng ngủ tại khu vực Mễ Trì. Tại các khu đô thị gần Xuân Phương hay Vân Canh (Hoài Đức), nhà liền kề diện tích 75–80 m² cũng dao động từ 15–17 tỷ đồng, không chênh lệch nhiều so với căn hộ cao cấp.

Ở khu vực lõi đô thị, mức giá còn gây bất ngờ hơn. Tại Tây Hồ cũ và Ba Đình cũ, giá căn hộ phổ biến 150–270 triệu đồng/m², một số căn sky villa được rao bán 250–260 triệu đồng/m². Đặc biệt, tại Hoàn Kiếm, một dự án căn hộ “hàng hiệu” được chào với mức 500–700 triệu đồng/m² – cao hơn nhiều dự án nhà liền kề, biệt thự ở các quận khác.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, không ít dự án chung cư tại Hà Nội đã đạt mức giá ngang hoặc cao hơn nhà liền kề, biệt thự. Một số dự án như Noble Crystal, The Nelson Private Residences, The Matrix One hay Endless Skyline West Lake đang được rao bán phổ biến trong khoảng 120–270 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá nhà liền kề, biệt thự tại nhiều khu đô thị hiện chỉ dao động quanh mốc 170–300 triệu đồng/m².

Dòng tiền dồn vào chung cư

Lý giải hiện tượng này, ông Vũ Cương Quyết – CEO Đất Xanh Miền Bắc – cho rằng vài năm trở lại đây, chung cư tăng giá nóng trong khi đất nền bị “bỏ quên”. Nhiều địa phương có giá đất nền chỉ 20–60 triệu đồng/m², thấp hơn hoặc ngang bằng giá căn hộ trong cùng khu vực.

Theo ông Quyết, đất nền tại Hà Nội hay TP.HCM, đặc biệt ở khu trung tâm, vẫn rất đắt, nhưng tại các tỉnh công nghiệp, giá đất chỉ ở mức vài tỷ đồng mỗi lô, dư địa còn lớn. Tuy nhiên, dòng tiền thời gian qua lại tập trung mạnh vào Hà Nội, đẩy giá chung cư lên cao bất thường.

“Có nơi giá đất nền ngang, thậm chí thấp hơn giá chung cư là điều khá phi lý. Bởi đất nền có giá trị sử dụng lâu dài, sở hữu vĩnh viễn, không lo khấu hao hay chi phí bảo trì như căn hộ,” ông Quyết nhấn mạnh.

Nguồn cung hạn chế, chi phí leo thang

Ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – cho rằng chủ đầu tư có sẵn quỹ đất đều ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Trong bối cảnh giá đất, chi phí xây dựng và nhân công liên tục tăng, việc giảm giá bán sơ cấp gần như không xảy ra.

Theo ông Đính, trước đây mức giá trên 100 triệu đồng/m² chủ yếu gắn với các quận trung tâm. Nay quỹ đất nội đô khan hiếm, dự án cao cấp dần mở rộng ra vùng ven. Ngoài vị trí, giá bán còn phản ánh thương hiệu, tiện ích và chất lượng quản lý vận hành.

Cùng quan điểm, ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property – cho biết từ năm ngoái đến nay, nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án lớn hoặc quỹ đất chuyển nhượng thứ cấp, trong khi dự án mới được phê duyệt rất ít. “Thiếu cạnh tranh khiến giá bán khó giảm,” ông Toản nói.

Trong khi đó, ông Lê Đình Chung – Tổng giám đốc SGO Homes – lưu ý rằng nhiều dự án cao cấp, hàng hiệu có giá trên 150 triệu đồng/m² chủ yếu hướng tới nhóm khách hàng giàu có, nên thanh khoản không cao. Do được định giá cao ngay từ đầu, dư địa tăng giá trong ngắn hạn là không nhiều.

Dù vậy, với nguồn cung hạn chế và chi phí đầu vào neo cao, các chuyên gia cho rằng mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội khó giảm sâu trong thời gian tới. Điều này đồng nghĩa việc căn hộ tiếp tục “đứng chung mâm” với nhà liền thổ sẽ còn là câu chuyện dài của thị trường.