VCBS: Giá chung cư miền Bắc tiệm cận đỉnh chu kỳ

VCBS cho biết, năm 2025, bất động sản miền Bắc ghi nhận đợt tăng giá mạnh trên diện rộng. Đà tăng tập trung tại các đô thị lớn và những khu vực vệ tinh hưởng lợi từ quy hoạch, đặc biệt là các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4, tạo lực đẩy đáng kể cho mặt bằng giá.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự lệch pha cung – cầu. Phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, trong khi các chủ đầu tư ưu tiên phát triển sản phẩm cao cấp nhằm cải thiện biên lợi nhuận trong bối cảnh chi phí đầu vào leo thang. Ở chiều ngược lại, nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn miền Bắc vẫn duy trì ở mức cao, được hỗ trợ bởi mặt bằng lãi suất thấp giai đoạn 2024–2025 cùng các gói tín dụng ưu đãi. Nguồn cung hạn chế cộng hưởng với tâm lý đầu tư gia tăng đã khiến giá căn hộ tăng mạnh từ khu vực trung tâm Hà Nội rồi lan rộng ra vùng ven.

Bên cạnh đó, chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và tuân thủ pháp lý đồng loạt gia tăng cũng làm đội giá phát triển dự án, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo hiệu quả.

Dẫn số liệu từ Numbeo, VCBS cho biết chỉ số giá bất động sản trên thu nhập tại Hà Nội (được tính bằng giá trung vị căn hộ chia cho thu nhập khả dụng trung vị của hộ gia đình, trong đó thu nhập khả dụng ròng hộ gia đình bằng 1,5 lần thu nhập ròng cá nhân) tăng mạnh trong giai đoạn 2024–2026. Cụ thể, chỉ số này từ 19,6 năm 2024 lên 24,7 năm 2025 và dự kiến đạt 31,1 vào năm 2026, phản ánh khả năng chi trả nhà ở suy giảm nhanh.

Theo VCBS, mặt bằng giá chung cư miền Bắc hiện đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua cũng như hiệu quả khai thác cho thuê thực tế. Từ cuối năm 2025, đà tăng bắt đầu chững lại khi nhiều khu vực tiệm cận vùng đỉnh của chu kỳ dài hạn, khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền có xu hướng rời các thị trường đã bão hòa về giá để tìm kiếm cơ hội ở khu vực còn dư địa tăng trưởng. Miền Nam được xem là lựa chọn thay thế nhờ nền giá thấp hơn tương đối và kỳ vọng phục hồi nguồn cung trong trung hạn.

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ năm 2025 tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, tập trung chủ yếu ở khu vực lõi đô thị, đặc biệt là Thủ Đức, với loạt dự án quy mô lớn mở bán trong nửa cuối năm như: The Global City (10.000 căn), Mizuki Park (4.677 căn), The Privé (3.175 căn), Eaton Park (2.052 căn), The Opus One – Vinhomes Grand Park (1.952 căn), Lancaster Legacy (749 căn) và Citi Grand (666 căn).

VCBS lưu ý rằng trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển dự án gia tăng, các chủ đầu tư có xu hướng đẩy mạnh phân khúc cao cấp và hạng sang để tối ưu biên lợi nhuận, khiến tình trạng lệch pha cung – cầu tiếp tục kéo dài. Hệ quả là dòng tiền dần dịch chuyển ra vùng ven, kéo theo yêu cầu cấp thiết về đầu tư hạ tầng và tăng cường kết nối liên vùng nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường.

Ở khu vực phía Nam, hiệu ứng lan tỏa sang các tỉnh giáp ranh TP.HCM ngày càng rõ nét. Năm 2025, Bình Dương (cũ) được xác định là thị trường chủ lực về nguồn cung mới cả về quy mô lẫn mức độ sôi động. Sau khoảng ba năm trầm lắng, Đồng Nai và Long An (cũ) bắt đầu xuất hiện tín hiệu phục hồi, chủ yếu nhờ tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm, đặc biệt là sân bay quốc tế Long Thành được đẩy nhanh, qua đó cải thiện khả năng kết nối vùng và thu hút dòng vốn đầu tư. Đồng thời, mặt bằng giá tại hai địa phương này vẫn ở mức tương đối thấp so với nhiều thị trường vệ tinh khác và chưa ghi nhận tình trạng tăng nóng, tạo dư địa cho một chu kỳ phục hồi mới