VARS: Nhà TP.HCM, Hà Nội dần trở thành “đặc quyền của người thu nhập cao

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), năm 2025 ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới – mức cao nhất kể từ năm 2019 và tiệm cận đỉnh nguồn cung của chu kỳ trước. Dù vậy, con số này vẫn chưa đủ để “giải nén” áp lực thị trường, khi phần lớn nguồn hàng mới lại tập trung vào phân khúc cao cấp và nhà thấp tầng có giá trị lớn.

Trong khi đó, những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của nhóm người mua ở thực – vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất – tiếp tục vắng bóng. Cán cân cung – cầu vì thế chưa thể trở lại trạng thái cân bằng.

Giá nhà leo thang, thu nhập không theo kịp

Điều đáng chú ý là trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh, mặt bằng giá bất động sản không những không hạ nhiệt mà còn liên tục thiết lập mức cao mới. VARS IRE cho biết, nhiều dự án mở bán trong năm qua ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực, thậm chí xảy ra tình trạng “cháy hàng”, người mua phải trả thêm tiền chênh để có suất mua.

Động lực chính đến từ nhu cầu nhà ở bị dồn nén trong nhiều năm, cùng kỳ vọng tích cực vào triển vọng kinh tế, đầu tư hạ tầng và môi trường lãi suất duy trì ở mức thấp trong phần lớn thời gian của năm 2025.

Tuy nhiên, khi giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, khả năng tiếp cận nhà ở của người mua thực ngày càng bị thu hẹp. Thống kê của VARS IRE cho thấy, trong giai đoạn 2019–2025, giá căn hộ tại TP.HCM tăng gần 50%, còn tại Hà Nội tăng tới khoảng 90%. Hiện nay, để sở hữu một căn hộ điển hình, người mua phải bỏ ra số tiền tương đương 20–25 lần thu nhập bình quân của một hộ gia đình.

Khoảng cách này, theo các chuyên gia, đang khiến nhà ở tại các đô thị lớn dần trở thành “đặc quyền” của nhóm người có tiềm lực tài chính mạnh.

Nguồn cung cao cấp áp đảo, nhà giá rẻ gần như biến mất

Thực tế trên cũng được phản ánh trong báo cáo của CBRE Việt Nam. Tại TP.HCM, hơn một nửa nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý cuối năm 2025 thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá trung bình trên 120 triệu đồng/m². Ngược lại, căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng/m² gần như vắng bóng trong rổ hàng chào bán suốt cả năm.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định phần lớn nguồn cung hiện nay không còn phục vụ nhu cầu ở thực. Tình trạng lệch pha cung – cầu kéo dài đã khiến thị trường ngày càng nghiêng về phía nhà đầu tư.

Theo CBRE, chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng trong những năm gần đây buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán để bảo toàn biên lợi nhuận. Không ít chủ đầu tư thậm chí chấp nhận phát triển các dự án chỉ nhắm tới giới đầu tư, thay vì người mua căn nhà đầu tiên.

“Người mua căn hộ cao cấp hiện nay phần lớn đã sở hữu nhiều bất động sản. Đây không phải là nhóm có nhu cầu ở thực”, ông Kiệt cho biết.

Nguy cơ mất cân đối và cảnh báo bong bóng

Nhìn ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cảnh báo khi lực cầu ở thực ngày càng suy yếu, thị trường có nguy cơ rơi vào trạng thái mất cân đối nghiêm trọng. Giá nhà bị đẩy lên cao nhưng không phản ánh đúng nhu cầu thật, từ đó tiềm ẩn rủi ro bong bóng trong trung hạn.

Theo các chuyên gia, chìa khóa để thị trường quay lại quỹ đạo phát triển bền vững nằm ở việc bổ sung nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân. Chỉ khi đáp ứng được nhu cầu sinh sống của đại đa số người dân, bất động sản mới thực sự trở về đúng bản chất, thay vì trở thành “cuộc chơi” của giới đầu tư.

Bên cạnh bài toán cung – cầu, VARS IRE cho rằng thị trường còn đối mặt với nhiều thách thức mang tính nền tảng. Từ cuối năm 2025, lãi suất bắt đầu nhích lên khiến áp lực tài chính gia tăng, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao. Điều này buộc cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực phải thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền.

Cùng với đó, bảng giá đất mới và việc chậm ban hành hệ số điều chỉnh tại nhiều địa phương đang đẩy chi phí đất đai lên cao, gây khó cho doanh nghiệp và tiếp tục tạo áp lực tăng giá nhà. Công tác giải phóng mặt bằng và khâu thực thi pháp luật ở một số nơi vẫn còn chậm, kéo dài tiến độ dự án và làm giảm hiệu quả các chính sách hỗ trợ thị trường.

Hạ tầng và pháp lý mở đường cho phục hồi dài hạn

Dù vậy, VARS IRE cũng ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực, tạo nền tảng cho quá trình phục hồi bền vững hơn trong trung và dài hạn. Đáng chú ý nhất là sự bứt phá mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Riêng trong năm 2025, cả nước đã khởi công và khánh thành 564 công trình, dự án với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó khu vực tư nhân chiếm gần 75%.

Việc mở rộng hệ thống cao tốc, vành đai và các trục liên vùng không chỉ giúp gia tăng giá trị bất động sản mà còn mở rộng không gian phát triển, tạo điều kiện để các dự án dịch chuyển ra vùng ven và đô thị vệ tinh – nơi còn quỹ đất và mặt bằng giá phù hợp hơn.

Song song với đó, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho khoảng 1.000 dự án giúp nguồn cung dần được khơi thông. Thị trường vì thế bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất hơn, khi thanh khoản không còn trải đều cho mọi phân khúc và khu vực.

Trong bối cảnh dữ liệu ngày càng minh bạch, những chiến lược đầu tư dựa vào tâm lý đám đông hay thông tin thiếu kiểm chứng trở nên rủi ro. Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác và quản trị rủi ro. Những chủ thể sử dụng đòn bẩy cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị đào thải.

Về dài hạn, VARS IRE cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu do nhu cầu ở thực vẫn cao, kinh tế duy trì tăng trưởng và đầu tư hạ tầng tiếp tục mở rộng. Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, kết nối kém hoặc pháp lý chưa hoàn thiện có nguy cơ rơi vào tình trạng “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn đi lên.

Trong bức tranh tổng thể, bất động sản khu vực trung tâm nhiều khả năng vẫn giữ mức giá cao do nguồn cung mới gần như không còn. Song sự ổn định này chỉ thực sự bền vững khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh, tránh tình trạng thanh khoản suy giảm kéo dài gây áp lực ngược trở lại lõi đô thị.