VARS IRE: “Áp lực trả nợ vay mua nhà sẽ mạnh lên từ năm 2027”

Báo cáo của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Bất động sản Việt Nam cho thấy mặt bằng giá nhà tại nhiều khu vực đã tăng nhanh trong năm 2025, khiến người mua ngày càng phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Khi chi phí vốn tăng, rủi ro tài chính cũng theo đó gia tăng.

Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, dư nợ tín dụng bất động sản năm 2025 đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với năm trước và chiếm trên 25% tổng dư nợ toàn hệ thống. Đáng chú ý, tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản tăng gần 50%, cao hơn đáng kể so với nhóm vay mua nhà để ở.

Trước diễn biến này, cơ quan quản lý đã yêu cầu kiểm soát chặt dòng vốn vào lĩnh vực địa ốc từ đầu năm 2026 nhằm hạn chế rủi ro hệ thống.

Khảo sát thị trường cho thấy, sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%. Trong khi đó, nhiều khoản vay trước đây chỉ chịu lãi suất 5–6%/năm trong thời gian đầu. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí tài chính tăng mạnh, khiến kế hoạch trả nợ của nhiều người vay bị đảo lộn.

Theo VARS IRE, rủi ro lớn nằm ở độ trễ của chu kỳ tín dụng. Các khoản vay ký trong giai đoạn 2023–2024 hiện vẫn còn “dễ thở” nhờ chi phí thấp ban đầu. Tuy nhiên, áp lực trả nợ dự kiến sẽ bộc lộ rõ trong giai đoạn 2027–2028, khi hàng loạt khoản vay đồng loạt hết thời gian ưu đãi và ân hạn.

Thông thường, các gói vay mua nhà hiện nay có thời gian ưu đãi lãi suất và ân hạn gốc từ 18–24 tháng. Khi giai đoạn này kết thúc, người vay phải trả cả gốc lẫn lãi với lãi suất cao hơn, khiến nghĩa vụ tài chính hàng tháng tăng đáng kể.

Chuyên gia tài chính Lê Quốc Kiên nhận định, giai đoạn “vốn rẻ” đã qua buộc thị trường phải điều chỉnh. Với các khoản vay 2–3 tỷ đồng, chỉ cần lãi suất tăng thêm 3–5%/năm, người vay có thể phải chi thêm 7–10 triệu đồng mỗi tháng. Điều này đặc biệt gây áp lực với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao.

Ở góc độ thị trường, Nguyễn Văn Đính cho biết thanh khoản đang có dấu hiệu chậm lại, nhất là tại các khu vực từng tăng nóng. Người mua trở nên thận trọng hơn, ưu tiên an toàn tài chính thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn.

Thực tế, nhiều người mua nhà lần đầu có xu hướng trì hoãn kế hoạch, tiếp tục thuê nhà để tích lũy. Một số khác chuyển hướng ra khu vực vùng ven, nơi giá thấp hơn khoảng 30% so với nội đô. Trong khi đó, dòng tiền đầu tư cũng phân hóa rõ rệt: nhóm phụ thuộc vốn vay tạm thời đứng ngoài thị trường, còn nhà đầu tư có tiềm lực vẫn tham gia nhưng chọn lọc kỹ hơn.

Dù vậy, áp lực chi phí vốn không hoàn toàn tiêu cực. Theo các chuyên gia, khi tín dụng không còn rẻ, thị trường sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc tự nhiên, buộc các quyết định đầu tư trở nên thận trọng và bền vững hơn. Dòng tiền vì thế không rút khỏi bất động sản mà dịch chuyển sang các khu vực có giá hợp lý, đặc biệt là đô thị vệ tinh và nơi hạ tầng đang phát triển.

Nếu lãi suất duy trì ở mức cao, giai đoạn 2027–2028 có thể trở thành phép thử lớn đối với sức chịu đựng tài chính của người vay, đồng thời định hình lại chu kỳ phát triển theo hướng ổn định và chọn lọc hơn của thị trường bất động sản.