Triển vọng thị trường bất động sản 2026: Thiết lập nền tảng vững chắc, phân khúc nào sẽ dẫn dắt

Động lực từ nội tại

Nếu như năm 2025 được xem là năm “thăm dò” của thị trường, thì 2026 đóng vai trò bản lề quan trọng. Các yếu tố vĩ mô đang dần tạo ra mặt bằng ổn định hơn cho bất động sản: lãi suất cho vay duy trì xu hướng thấp – trung bình, chính sách tiền tệ linh hoạt, đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh, đặc biệt là các dự án hạ tầng trọng điểm như vành đai đô thị, cao tốc liên vùng, sân bay và các tuyến giao thông chiến lược.

Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước, sự phục hồi lần này không diễn ra đồng loạt trên mọi phân khúc. Thị trường bước sang giai đoạn “lọc máu” mạnh mẽ: dự án pháp lý yếu, vị trí kém, giá bán lệch xa giá trị thực sẽ tiếp tục gặp khó; trong khi những phân khúc đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, khai thác thật và dòng tiền thật sẽ dần chiếm vị thế dẫn dắt.

Năm 2025 cũng là năm đánh dấu một bước ngoặt quan trọng của nền kinh tế Việt Nam khi tăng trưởng GDP vượt 8%, trong đó khu vực công nghiệp và công nghệ cao đóng vai trò động lực chủ đạo. Sự tăng trưởng này phản ánh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, khi Việt Nam từng bước rời khỏi mô hình sản xuất thâm dụng lao động để hướng tới các ngành có giá trị gia tăng cao hơn.

Các lĩnh vực như điện tử, bán dẫn, năng lượng tái tạo và công nghiệp công nghệ cao đang thu hút dòng vốn FDI chất lượng, góp phần nâng cấp chuỗi giá trị sản xuất. Trên bình diện quốc tế, Việt Nam ngày càng được nhìn nhận như một trung tâm sản xuất chiến lược tại ASEAN, không chỉ nhờ lợi thế chi phí mà còn bởi sự ổn định, khả năng thích ứng và mạng lưới hiệp định thương mại rộng khắp.

Một trong những điểm khác biệt lớn của thị trường 2026 là tâm thế nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Sau nhiều bài học từ giai đoạn sốt đất, sử dụng đòn bẩy cao và kỳ vọng “lướt sóng nhanh”, nhà đầu tư hiện nay ưu tiên: An toàn pháp lý, Khả năng thanh khoản trung – dài hạn, Giá trị khai thác thực tế (ở, cho thuê, kinh doanh) và hưởng lợi rõ ràng từ hạ tầng và đô thị hóa

Dòng tiền vì thế không còn chạy theo tin đồn hay hiệu ứng đám đông, mà dịch chuyển theo những trục rất rõ: hạ tầng – dân cư – công nghiệp – dịch vụ. Điều này tạo ra cơ hội cho một số phân khúc nổi bật, đồng thời loại bỏ dần các sản phẩm mang tính đầu cơ thuần túy.

Phân khúc nào sẽ dẫn dắt?

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, bước sang 2026, bất động sản công nghiệp và nhà ở được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Trong phân khúc công nghiệp, nhu cầu tập trung vào đất khu công nghiệp tại các trung tâm sản xuất trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai; cùng với đó là sự phát triển mạnh của nhà xưởng xây sẵn, kho vận hiện đại và các khu logistics gắn với cảng biển, sân bay và hệ thống cao tốc.

Ở phân khúc nhà ở, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực được đánh giá là động lực tăng trưởng bền vững, bao gồm căn hộ trung cấp, nhà ở giá hợp lý và các dự án khu đô thị vệ tinh dọc theo các hành lang hạ tầng mới. Đây là những phân khúc hưởng lợi trực tiếp từ quá trình đô thị hóa và gia tăng lực lượng lao động tại các trung tâm công nghiệp.

Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng nhanh cũng đặt ra nguy cơ hình thành các “điểm nóng” cục bộ, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi giá nhà có xu hướng tăng nhanh hơn thu nhập. Việc kiểm soát rủi ro đòi hỏi sự phối hợp giữa chính sách đất đai minh bạch, mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp, kiểm soát tín dụng và định hướng phát triển ra các khu vực vệ tinh.

Đồng quan điểm, Bà Huỳnh Giang, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills TP. HCM nhận định, năm 2025 là năm bản lề quan trọng của thị trường bất động sản, khi các yếu tố nền tảng dần được củng cố. Trên cơ sở ấy, giai đoạn 2026 - 2027, thị trường được kỳ vọng sẽ tăng trưởng theo hướng chọn lọc và bền vững hơn.

Theo bà Giang, bước sang năm mới, thị trường bất động sản không bước vào một chu kỳ phục hồi đồng loạt. Thay vào đó, các yếu tố vĩ mô, chính sách tiền tệ và khung pháp lý mới sẽ cùng lúc tái định hình thị trường theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn, với sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực.

Cụ thể, bất động sản công nghiệp và logistics sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu thuê ổn định từ các doanh nghiệp sản xuất.

Phân khúc nhà ở sẽ phân hóa rõ nét hơn giữa khu vực lõi đô thị - nơi giá bán cao và nguồn cung hạn chế và các khu vực vùng ven, nơi hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng kết nối và xu hướng giãn dân.

Trong khi đó, bất động sản thương mại và văn phòng có triển vọng tích cực gắn liền với đà tăng trưởng của nền kinh tế và hoạt động của khu vực doanh nghiệp, với lợi thế thuộc về các dự án có vị trí tốt và chất lượng vận hành cao.