Thực trạng của thị trường bất động sản phía Nam: Sức cầu phục hồi chậm

Nguồn cung nhộn nhịp

Nếu giai đoạn 2021–2023 được xem là thời kỳ thị trường phía Nam đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng do vướng mắc pháp lý, tín dụng bị siết chặt và tâm lý thận trọng của doanh nghiệp, thì từ cuối năm 2024 đến nay, bức tranh đã có nhiều thay đổi.

Hàng loạt dự án từng bị đình trệ đã được tháo gỡ các thủ tục pháp lý, cho phép chủ đầu tư tái khởi động hoạt động xây dựng và mở bán. Đồng thời, những quy định pháp luật mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cũng góp phần tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho doanh nghiệp triển khai dự án.

Không chỉ phân khúc căn hộ, nguồn cung nhà phố, biệt thự, đất nền trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản cũng gia tăng đáng kể. Nhiều doanh nghiệp địa ốc đặt kỳ vọng đón đầu chu kỳ phục hồi mới của thị trường bằng cách đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án và mở bán hàng loạt sản phẩm.

Thống kê từ chuyên trang Batdongsan trong 6 tháng đầu năm nay, tính chung lượng dự án khởi công, chuẩn bị mở bán, thị trường phía nam (TP HCM, Đồng Nai, Tây Ninh) có hơn 120.000 sản phẩm, trong đó căn hộ chiếm hơn 60%, tập trung chủ yếu tại TP HCM (bao gồm Bình Dương cũ). Tính riêng quý II, TP HCM chào đón gần 20 dự án lớn nhỏ tổ chức bán hàng với nguồn cung xấp xỉ 10.000-12.000 sản phẩm.

Trong khi đó, Viện Nghiên cứu Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) dự báo quý này thị trường phía nam có khoảng 10.000-15.000 sản phẩm nhà ở (căn hộ, đất nền, nhà liền thổ) mở bán, nguồn cung dự kiến tăng thêm 30-40% so với quý trước. Phần lớn đến từ các dự án tái khởi động hoặc hoàn thiện pháp lý sau thời gian dài đình trệ.

Trong bối cảnh thị trường được kỳ vọng bước vào giai đoạn phục hồi, các chủ đầu tư đang cạnh tranh quyết liệt để giành thị phần. Những chiến dịch bán hàng quy mô lớn liên tục xuất hiện với hàng loạt chương trình ưu đãi như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu trực tiếp hoặc cam kết thuê lại sản phẩm.

Nhiều dự án mới được giới thiệu với quy mô hàng nghìn căn hộ hoặc hàng trăm sản phẩm thấp tầng. Không ít doanh nghiệp sẵn sàng chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn để đẩy nhanh tốc độ bán hàng, cải thiện dòng tiền và giảm áp lực tài chính.

Bên cạnh đó, xu hướng phát triển các đại đô thị tích hợp cũng ngày càng rõ nét. Các chủ đầu tư không chỉ bán nhà mà còn quảng bá hệ sinh thái tiện ích gồm trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên và các dịch vụ giải trí nhằm gia tăng sức hấp dẫn đối với khách hàng.

Sức cầu phục hồi chậm

Khác với sự sôi động ở phía nguồn cung, thị trường phía cầu vẫn đang trong trạng thái thận trọng. Nhiều người mua nhà tiếp tục trì hoãn quyết định xuống tiền dù đã có nhu cầu thực sự.

Chia sẻ về hoạt động bán hàng, đại diện một chủ đầu tư đang triển khai dự án tại TP HCM, thừa nhận thị trường hiện sôi động một phía khi chỉ "nóng bên cung - lắng bên cầu" do chủ đầu tư tích cực ra hàng nhưng người mua vẫn dè dặt xuống tiền. Nhiều dự án dù ghi nhận lượng quan tâm lớn, tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thực vẫn thấp hơn kỳ vọng.

"Doanh nghiệp vì vậy cũng không đặt kỳ vọng cao về doanh số mà ưu tiên thăm dò nhu cầu và điều chỉnh chính sách bán hàng", chủ đầu tư này cho biết.

Theo báo cáo của DKRA Consulting, tháng 4, TP HCM ghi nhận hơn 10.400 căn hộ và gần 2.250 sản phẩm nhà liền thổ chào bán sơ cấp. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 34% ở phân khúc căn hộ và chưa đến 4% với nhà liền thổ.

DKRA cho biết sức cầu tiếp tục chịu áp lực khi tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt hơn. Mặt bằng giá sơ cấp cũng tăng trung bình 9-10%, nguồn cung lệch pha với phần lớn là sản phẩm cao cấp khiến khả năng tiếp cận của người mua thực bị thu hẹp. Ở chiều ngược lại, giá bán và thanh khoản thị trường thứ cấp bắt đầu chững lại do một bộ phận nhà đầu tư chịu áp lực từ đòn bẩy tài chính.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân đầu tiên đến từ mặt bằng giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao sau nhiều năm tăng liên tục. Dù thị trường đã trải qua giai đoạn điều chỉnh, giá bán tại nhiều dự án mới vẫn vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ.

Bên cạnh yếu tố giá cả, tâm lý chờ đợi cũng đang ảnh hưởng đáng kể đến sức cầu. Sau giai đoạn thị trường biến động mạnh, nhiều khách hàng muốn có thêm thời gian quan sát trước khi đưa ra quyết định đầu tư hoặc mua nhà ở.

Không ít người kỳ vọng thị trường sẽ xuất hiện những chính sách bán hàng hấp dẫn hơn hoặc mức giá hợp lý hơn trong thời gian tới. Điều này khiến lượng khách quan tâm vẫn tương đối lớn nhưng tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thực tế chưa cao.

Một trong những yếu tố khiến thanh khoản thị trường chưa bùng nổ là sự suy giảm đáng kể của nhóm nhà đầu tư ngắn hạn.

Trong giai đoạn sốt đất trước đây, lực lượng nhà đầu tư cá nhân đóng vai trò quan trọng trong việc tạo thanh khoản cho thị trường. Nhiều dự án mở bán có thể nhanh chóng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao nhờ hoạt động mua đi bán lại.

Tuy nhiên hiện nay, bối cảnh đã thay đổi đáng kể. Biên độ tăng giá không còn hấp dẫn như trước, trong khi chi phí vốn và các rủi ro thị trường ngày càng được nhìn nhận rõ hơn. Nhà đầu tư cá nhân vì thế trở nên thận trọng hơn, đặc biệt với các sản phẩm mang tính đầu cơ cao.

Thay vì xuống tiền hàng loạt, nhiều nhà đầu tư lựa chọn giữ tiền mặt hoặc chuyển hướng sang các kênh đầu tư khác có tính thanh khoản tốt hơn. Điều này khiến lượng giao dịch đầu cơ giảm đáng kể so với giai đoạn trước.