Thực trạng của thị trường bất động sản: Người mua đắn đo khi xuống tiền, cơ hội cho dòng tiền dài hạn

Thị trường phân hóa

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, thị trường bất động sản đang bước vào quá trình điều chỉnh với những diễn biến khác nhau giữa các khu vực và phân khúc. Tại một số nơi, giá bán đã hạ nhiệt, người sở hữu chấp nhận nhượng bộ để thu hồi vốn. Tuy nhiên, giao dịch chưa tăng tương ứng do người mua vẫn cân nhắc chi phí vốn, khả năng tài chính và triển vọng giá trong thời gian tới.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, thị trường hiện có sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực, phân khúc và dự án. Trong khi một số nơi duy trì thanh khoản tương đối tốt, những thị trường khác lại có tốc độ hấp thụ chậm. Điều này cho thấy diễn biến chung không thể phản ánh đầy đủ tình trạng của từng nhóm sản phẩm.

Tại khu vực trung tâm TP.HCM, nguồn cung suy giảm trong thời gian dài là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản duy trì ở mức cao. Theo đánh giá của chuyên gia CBRE, trong khoảng 5 năm trở lại đây, giá bất động sản khu vực trung tâm tăng trung bình 15-25% mỗi năm, cá biệt có năm tăng trên 30%.

Mặt bằng giá cao khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng thu nhập trung bình ngày càng hạn chế. Nhiều dự án mới tại khu vực trung tâm có giá trung bình khoảng 80-90 triệu đồng/m2, trong khi một số dự án thuộc phân khúc hạng sang đã vượt 150 triệu đồng/m2. Các chính sách hỗ trợ thanh toán hoặc lãi suất từ chủ đầu tư có thể giúp người mua giảm áp lực ban đầu, nhưng chưa giải quyết triệt để khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập.

Ông Kiệt nhận định tốc độ tăng giá bất động sản hiện nay cao hơn nhiều so với khả năng tăng thu nhập của đại đa số người dân thuộc phân khúc trung bình. Vì vậy, để cải thiện sức mua, thị trường cần có sự cân đối tốt hơn giữa giá bán và khả năng chi trả, thay vì chỉ dựa vào các chương trình ưu đãi tài chính trong ngắn hạn.

Ở thị trường thứ cấp, một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang phải cơ cấu lại nguồn vốn, đưa tài sản ra bán với mức giá thấp hơn trước. Những giao dịch này tạo thêm lựa chọn cho người mua, nhất là nhóm có sẵn tiền và có khả năng tìm kiếm các bất động sản phù hợp với nhu cầu sử dụng hoặc khai thác.

Tuy nhiên, theo ông Kiệt, mức giá giảm chưa đủ để thúc đẩy người mua lập tức xuống tiền. Người mua thứ cấp vẫn cần chuẩn bị nguồn vốn lớn hoặc sử dụng vốn vay. Trong bối cảnh lãi suất cao, quyết định mua một bất động sản dù đã điều chỉnh giá vẫn phải tính đến chi phí vốn trong suốt thời gian nắm giữ.

Đáng chú ý, nhóm khách hàng có sẵn tiền mặt cũng chưa vội giải ngân khi còn cân nhắc khả năng giá tiếp tục điều chỉnh. Một bộ phận lựa chọn gửi tiết kiệm để duy trì tính linh hoạt của dòng tiền, chờ thị trường xuất hiện những sản phẩm có mức giá và điều kiện giao dịch phù hợp hơn.

Dù vậy, sự thận trọng này cũng góp phần thúc đẩy quá trình định giá lại tài sản. Thay vì chỉ quan tâm đến mức tăng giá kỳ vọng, người mua ngày càng có cơ sở để so sánh giá giao dịch, chất lượng sản phẩm, vị trí và khả năng khai thác. Những bất động sản có lợi thế thực chất sẽ có cơ hội tạo khác biệt so với các tài sản chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Nguồn cung chuyển dịch, cơ hội xuất hiện ở những tài sản có giá trị thực

Một điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay là không phải chủ sở hữu nào cũng chịu áp lực phải bán bất động sản. Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, những người có tiềm lực tài chính tốt, không gặp khó khăn về dòng tiền thường không có lý do phải hạ giá bán.

Ông dẫn ví dụ những căn nhà mặt tiền, nhà góc ngã ba, ngã tư có vị trí thuận lợi. Nếu chủ sở hữu không chịu áp lực tài chính, họ có thể tiếp tục nắm giữ tài sản thay vì chấp nhận bán thấp hơn kỳ vọng. Điều này lý giải vì sao ngay cả khi thị trường xuất hiện những giao dịch giảm giá, không phải mọi bất động sản có vị trí tốt đều được đưa ra bán với mức chiết khấu lớn.

Ngược lại, những tài sản được rao bán do chủ sở hữu cần xử lý khoản vay hoặc cân đối lại dòng tiền có thể tạo ra cơ hội thương lượng tốt hơn. Tuy nhiên, đây thường là những cơ hội mang tính riêng lẻ, phụ thuộc vào hoàn cảnh tài chính của người bán và đặc điểm cụ thể của từng bất động sản.

Ông Kiên cũng lưu ý rằng người mua có sẵn tiền chưa chắc dễ dàng tìm được tài sản phù hợp. Một số căn hộ có vị trí đẹp trong các dự án đang được người mua để ở nắm giữ. Khi chủ sở hữu gặp khó khăn tài chính, họ có thể buộc phải bán. Nhưng nếu thị trường ổn định trở lại, áp lực dòng tiền được giải quyết và cơ cấu vốn được cải thiện, những tài sản này chưa chắc tiếp tục được chào bán.

Diễn biến trên cho thấy nguồn cung thứ cấp không chỉ phụ thuộc vào số lượng bất động sản đang được rao bán mà còn gắn chặt với khả năng tài chính và nhu cầu nắm giữ của từng chủ sở hữu. Vì vậy, người mua cần có chiến lược tìm kiếm chủ động, đồng thời đánh giá kỹ pháp lý, chất lượng và giá trị khai thác của tài sản thay vì chỉ tập trung vào những bất động sản được quảng cáo giảm giá sâu.

Về phía thị trường, sự khác biệt giữa nhóm người bán chịu áp lực tài chính và nhóm có khả năng nắm giữ lâu dài đang tạo ra quá trình sàng lọc tự nhiên. Những tài sản có giá trị sử dụng tốt, vị trí thuận lợi và khả năng khai thác ổn định có cơ sở duy trì sức hấp dẫn. Trong khi đó, các sản phẩm có mức giá vượt xa khả năng chi trả hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá sẽ cần thêm thời gian để tìm được người mua phù hợp.

Đối với người mua ở thực, quá trình điều chỉnh và phân hóa này mở ra cơ hội tiếp cận thị trường với nhiều lựa chọn hơn, đặc biệt ở những khu vực có nguồn cung thứ cấp đa dạng. Với nhà đầu tư dài hạn, đây cũng là thời điểm cần chuyển trọng tâm từ kỳ vọng tăng giá nhanh sang đánh giá hiệu quả sử dụng vốn, khả năng tạo dòng tiền và tiềm năng nắm giữ.

Nhìn chung, thanh khoản trầm lắng không đồng nghĩa toàn bộ thị trường mất đi sức hấp dẫn. Sự phân hóa đang giúp bộc lộ rõ hơn giá trị của từng khu vực, dự án và loại hình bất động sản. Khi người mua có thêm thời gian khảo sát, người bán phải quan tâm nhiều hơn đến mức giá thực tế và chất lượng tài sản trở thành yếu tố cạnh tranh quan trọng, thị trường có cơ hội vận hành theo hướng minh bạch và thực chất hơn. Đây cũng là nền tảng để dòng tiền từng bước tìm đến những bất động sản đáp ứng tốt nhu cầu ở, khai thác và tích lũy dài hạn.