Thị trường nhà liền thổ Hà Nội: Giá giảm, thanh khoản lao dốc

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận gần 500 căn mở bán mới. Riêng quý 2/2026, nguồn cung đạt khoảng 289 sản phẩm, tăng 26% so với quý trước nhưng giảm tới 87% so với cùng kỳ năm 2025.

Mức sụt giảm mạnh theo năm chủ yếu do nguồn cung nửa đầu năm nay phần lớn đến từ các dự án quy mô nhỏ, trong khi thị trường vắng bóng những đại dự án khu đô thị tích hợp như cùng kỳ năm trước.

Về phân bổ, khu vực ngoại thành tiếp tục chiếm ưu thế, đóng góp khoảng 82% tổng nguồn cung mới, trong khi khu vực trung tâm duy trì tỷ trọng hạn chế. Thanh khoản cũng giảm đáng kể khi quý 2 chỉ ghi nhận hơn 170 giao dịch, giảm 60% so với quý trước và 92% so với cùng kỳ năm ngoái. Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường có hơn 600 giao dịch, trong đó phần lớn tập trung tại các khu đô thị tích hợp có hạ tầng và hệ thống tiện ích đồng bộ.

Diễn biến trên cho thấy tâm lý thận trọng ngày càng rõ nét của nhà đầu tư đối với phân khúc tài sản có giá trị lớn, trong bối cảnh kinh tế và địa chính trị toàn cầu còn nhiều biến động. Nhà đầu tư có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền để theo dõi thêm diễn biến lãi suất cho vay cũng như định hướng quy hoạch đô thị mới của Hà Nội, đặc biệt là kế hoạch phát triển theo mô hình đa cực với 9 trung tâm đô thị.

Trong ngắn hạn, các yếu tố này được dự báo tiếp tục tác động đến tốc độ hấp thụ của thị trường. Dòng tiền và nhu cầu thực nhiều khả năng sẽ dịch chuyển có chọn lọc hơn, ưu tiên các dự án quy mô lớn, pháp lý minh bạch, hạ tầng và tiện ích đồng bộ, đồng thời có khả năng tạo giá trị và khai thác bền vững trong dài hạn.

Về giá bán sơ cấp, trong quý 2/2026, giá nhà liền thổ Hà Nội đạt khoảng 9.202 USD/m², giảm 6% theo quý và 12% so với cùng kỳ năm trước. Theo Cushman & Wakefield, nguyên nhân chủ yếu là 82% nguồn cung mới đến từ các khu vực ngoại thành như Hoài Đức, Thường Tín, Thạch Thất, Gia Lâm và Phúc Thọ, nơi mặt bằng giá thấp hơn so với khu vực trung tâm.

Dự báo trong trung hạn, nguồn cung nhà liền thổ tiếp tục có xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành, dự kiến chiếm khoảng 72% tổng nguồn cung giai đoạn 2026–2028. Bà Như Ngọc cho rằng xu hướng này phản ánh lợi thế về quỹ đất và sự phát triển ngày càng hoàn thiện của hạ tầng giao thông, với các dự án trọng điểm như Vành đai 4, Vành đai 5, các cầu vượt sông Hồng và những tuyến đường sắt đô thị kết nối khu vực lõi với các đô thị vệ tinh.

Diễn biến trên được đánh giá phù hợp với định hướng phát triển Hà Nội theo mô hình đa cực, đa trung tâm. Theo đó, thị trường dự kiến phân hóa rõ hơn giữa các khu vực và loại hình sản phẩm. Nguồn cung tương lai nhiều khả năng tập trung vào các dự án có quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, hạ tầng và tiện ích đồng bộ, trong khi nhu cầu có thể dần cân bằng hơn giữa mục tiêu đầu tư và nhu cầu ở thực trong trung và dài hạn.