Thị trường địa ốc bước vào giai đoạn sàng lọc mới, người mua không còn “chạy” theo kỳ vọng

Người mua không còn “chạy” theo kỳ vọng

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, bất động sản có mối quan hệ mật thiết với tín dụng ngân hàng. Khi lãi suất ở mức cao và tỷ giá có những biến động nhất định, dòng tiền vào thị trường cũng chịu tác động.

Trong khi đó, giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập đã tạo ra khoảng cách đáng kể giữa giá bán và sức mua thực tế. Đây đang trở thành một trong những bài toán lớn nhất của thị trường địa ốc.

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay là hành vi người mua.

Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh, kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục đi lên từng là động lực quan trọng thúc đẩy quyết định xuống tiền. Một sản phẩm dù có mức giá cao vẫn có thể được lựa chọn nếu người mua tin rằng giá trị tài sản sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.

Nhưng khi mặt bằng giá đã lên cao và chi phí tài chính trở thành yếu tố cần cân nhắc, tâm lý này đang thay đổi.

Người mua ngày càng đặt ra nhiều câu hỏi trước khi quyết định: Pháp lý dự án đã hoàn thiện chưa? Chủ đầu tư có đủ năng lực triển khai không? Bao giờ có thể nhận nhà? Tiện ích thực tế như thế nào? Vị trí có đáp ứng nhu cầu sinh hoạt không? Có thể cho thuê hay tạo dòng tiền không? Và quan trọng nhất, mức giá hiện tại có tương xứng với giá trị nhận được hay không?

Sự thay đổi này có thể khiến thanh khoản ngắn hạn chậm hơn, nhưng lại tạo ra nền tảng tích cực cho thị trường trong dài hạn.

Bởi một thị trường phát triển bền vững không thể chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá. Cuối cùng, giá trị sử dụng và khả năng tạo ra dòng tiền mới là những yếu tố quyết định sức sống của tài sản.

“Cuộc chơi” chuyển từ bán kỳ vọng sang bán giá trị

Nếu trước đây doanh nghiệp có thể thu hút khách hàng bằng những câu chuyện về tiềm năng tăng giá trong tương lai, thì hiện nay điều đó ngày càng khó.

Khách hàng muốn nhìn thấy giá trị ngay trong tài sản mình mua. Một dự án có hạ tầng hoàn chỉnh, tiện ích hoạt động thực tế, khả năng kết nối tốt và cộng đồng cư dân hình thành sẽ có sức hấp dẫn khác với một dự án chỉ có tiềm năng trên giấy.

Tương tự, một căn hộ có khả năng cho thuê ổn định hoặc đáp ứng tốt nhu cầu ở thực sẽ có nền tảng giá trị rõ ràng hơn một tài sản phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá.

Đây cũng là lúc những doanh nghiệp có năng lực triển khai thực sự được thị trường nhận diện rõ hơn. Khi người mua thận trọng, doanh nghiệp có sản phẩm tốt sẽ phải chứng minh bằng tiến độ, chất lượng và hiệu quả sử dụng. Cuộc cạnh tranh vì thế có thể chuyển từ quảng bá sang năng lực thực thi.

Một điểm cần nhìn nhận là thanh khoản suy yếu không đồng nghĩa nhu cầu bất động sản biến mất.

Nhu cầu ở thực vẫn tồn tại và tiếp tục tăng cùng quá trình đô thị hóa, tăng trưởng dân số, phát triển kinh tế và sự mở rộng của các đô thị. Vấn đề là người có nhu cầu đang chờ đợi những sản phẩm phù hợp hơn.

Họ có thể trì hoãn quyết định, tích lũy thêm vốn, giảm quy mô khoản vay hoặc tìm kiếm khu vực có giá dễ tiếp cận hơn. Điều này tạo ra một khoảng thời gian để thị trường điều chỉnh.

Khi doanh nghiệp đưa ra sản phẩm sát hơn với nhu cầu, đồng thời có chính sách thanh toán hợp lý, lượng cầu đang chờ đợi có thể được kích hoạt. Do đó, thanh khoản trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ phụ thuộc không chỉ vào lượng nguồn cung mà còn vào khả năng khớp đúng sản phẩm với đúng nhu cầu.

Thị trường đang tìm lại điểm cân bằng

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản hiện nay không thiếu những yếu tố tích cực từ nền kinh tế. Tăng trưởng GDP, dòng vốn FDI và quá trình phát triển hạ tầng tiếp tục tạo nền tảng cho nhu cầu bất động sản trong trung và dài hạn.

Thách thức lớn hơn nằm ở sự chênh lệch giữa giá nhà và khả năng chi trả. Khi khoảng cách này còn lớn, thị trường cần một quá trình điều chỉnh để tìm ra điểm cân bằng mới.

Điều chỉnh không nhất thiết phải đồng nghĩa với việc giá bất động sản giảm sâu trên diện rộng. Nó có thể diễn ra thông qua việc doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm, tối ưu diện tích, điều chỉnh chính sách thanh toán, tăng ưu đãi hoặc đưa ra những phân khúc phù hợp hơn với nhu cầu. Về phía người mua, quá trình này cũng giúp hình thành một tâm lý đầu tư thận trọng và thực tế hơn.

Có thể nói, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn mà giá trị thực ngày càng quan trọng hơn kỳ vọng.

Người mua thận trọng hơn không hẳn là tín hiệu tiêu cực. Ngược lại, đó có thể là điều kiện để thị trường loại bỏ những sản phẩm không phù hợp, buộc doanh nghiệp nâng cao chất lượng và đưa chiến lược giá về gần hơn với nhu cầu thực.

Trong chu kỳ mới, pháp lý minh bạch, tiến độ thực tế, chất lượng xây dựng, tiện ích và khả năng khai thác sẽ trở thành những yếu tố tạo khác biệt.

Quan trọng hơn cả vẫn là giá bán. Khi giá phù hợp với giá trị và khả năng chi trả, nhu cầu có thể được chuyển hóa thành giao dịch. Khi đó, thanh khoản không cần phải đến từ tâm lý đầu cơ mà có thể được xây dựng từ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư dài hạn.

Vì vậy, giai đoạn hiện nay có thể được nhìn nhận không chỉ là một thời kỳ thanh khoản khó khăn, mà còn là cuộc sàng lọc cần thiết để thị trường địa ốc trở nên thực chất hơn. Sau quá trình này, những doanh nghiệp có năng lực, những dự án có giá trị và những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu sẽ có nhiều cơ hội bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với nền tảng vững chắc hơn.