Thị trường chung cư hạ nhiệt, phân khúc giá cao khó sang tay

Theo dữ liệu từ One Housing – đơn vị cung cấp dịch vụ bất động sản do Masterise Homes và Techcombank phát triển – dấu hiệu suy giảm giao dịch bắt đầu xuất hiện từ quý IV/2025. Thống kê cho thấy thị trường Hà Nội và các khu vực lân cận ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch căn hộ chuyển nhượng trong giai đoạn này, giảm khoảng 22% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, phân khúc chung cư – vốn được xem là động lực chính của thị trường trong thời gian qua – đang có dấu hiệu đảo chiều. One Housing cho rằng nguồn cung mới dự kiến gia tăng mạnh trong năm nay sẽ góp phần hạ nhiệt đà tăng giá, đồng thời làm giảm sức nóng của các hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Theo dự báo của đơn vị này, thị trường Hà Nội có thể đón khoảng 35.000–40.000 căn hộ mới mở bán trong năm 2026.

Các dữ liệu từ nền tảng Batdongsan.com.vn cũng cho thấy xu hướng tương tự. Từ cuối năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội bắt đầu chững lại, thậm chí giảm nhẹ tại một số dự án. Mức giảm phổ biến khoảng 1–4% so với giai đoạn cuối năm trước, ghi nhận tại một số khu căn hộ như The Senique, Masteri Waterfront, The Sapphire thuộc Vinhomes Ocean Park 1 hay Imperia Signature Cổ Loa.

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, áp lực bán hiện chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư “lướt sóng” ở phân khúc căn hộ cao cấp. Trong giai đoạn thị trường tăng nóng trước đây, chỉ cần đặt cọc giữ chỗ hoặc thanh toán khoảng 15–25% giá trị căn hộ, nhiều nhà đầu tư đã có thể chuyển nhượng lại và thu lợi nhuận từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, khi thị trường bắt đầu chững lại, nhóm nhà đầu tư này buộc phải tìm cách thoát hàng sớm, đặc biệt trong thời gian các khoản vay vẫn đang được ân hạn gốc và lãi.

Khó khăn nằm ở chỗ nhiều căn hộ được mua vào với giá rất cao, phổ biến quanh mức 100 triệu đồng/m2 hoặc hơn. Trong giai đoạn thị trường “sốt nóng”, không ít nhà đầu tư chấp nhận trả thêm khoản chênh lệch lớn để sở hữu suất mua, với kỳ vọng bán lại nhanh chóng khi giá tiếp tục tăng.

Khi thị trường đảo chiều, mức giá cao khiến các sản phẩm này khó cạnh tranh với nguồn hàng mới từ chủ đầu tư và đại lý phân phối. Do đó, nhiều nhà đầu tư rơi vào trạng thái “kẹt hàng”, dù muốn bán cũng khó tìm được người mua.

Cùng quan điểm, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng của One Mount Group, cho rằng thị trường bất động sản hiện đang bước vào giai đoạn “thanh lọc” sau thời kỳ dòng tiền đầu cơ gia tăng mạnh từ giữa năm 2024.

Một yếu tố quan trọng tác động đến tâm lý thị trường là sự thay đổi của lãi suất vay mua nhà. Theo ông Tiến, từ cuối năm 2025 đến nay, lãi suất tại nhiều ngân hàng đã tăng nhanh, từ mức phổ biến khoảng 6–8% mỗi năm lên khoảng 12–14%/năm.

Đây cũng là thời điểm nhiều khoản vay mua nhà được giải ngân vào cuối năm 2023 và đầu năm 2024 bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc. Khi bước sang giai đoạn trả cả gốc lẫn lãi, nghĩa vụ tài chính của người vay tăng mạnh, tạo thêm áp lực lên những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong khi đó, mặt bằng giá căn hộ lại có dấu hiệu đi ngang. Theo quan sát của One Mount Group, giá chào bán tại hai khu đô thị lớn ở phía Đông và phía Tây Hà Nội hiện chỉ tăng nhẹ khoảng 0,8% so với tháng trước, cho thấy thị trường đang dần chạm ngưỡng kháng cự ngắn hạn.

Diễn biến này phản ánh thực tế rằng sau giai đoạn tăng nhanh, thị trường cần thêm thời gian để hấp thụ mặt bằng giá mới. Trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao và nguồn cung sắp tăng mạnh, áp lực điều chỉnh tại một số phân khúc căn hộ giá cao có thể còn tiếp diễn trong thời gian tới.