Thị trường chung cư hạ nhiệt, nhà đầu tư "lướt sóng" tăng tốc xả hàng cuối năm

Từ cuối tháng 11, hoạt động mua bán căn hộ chuyển nhượng bắt đầu chững lại. Tại nhiều khu vực từng có thanh khoản cao, lượng giao dịch ghi nhận trong tháng cuối năm giảm sâu so với các tháng trước.

Khảo sát môi giới của Batdongsan cho thấy khoảng 17% người tham gia đánh giá lượng giao dịch trong quý IV giảm hơn một nửa so với quý III. Riêng phân khúc chung cư, 19% môi giới nhận định thanh khoản đang đi xuống, phản ánh sự suy yếu rõ nét của thị trường thứ cấp.

Ghi nhận thực tế tại nhiều dự án từng được xem là “điểm nóng” cho thấy nhà đầu tư lướt sóng đang tăng tốc thoát hàng. Tại một đại đô thị phía đông Hà Nội, các căn hộ đã thanh toán khoảng 15% giá trị hợp đồng trước đây từng được chào bán với mức chênh 400–500 triệu đồng, nay giảm xuống còn 100–200 triệu đồng. Một số căn diện tích lớn, giá từ 8–10 tỷ đồng, thậm chí được chào bán ngang giá hợp đồng do áp lực thanh toán theo tiến độ.

Diễn biến tương tự xuất hiện tại một dự án gồm ba tòa cao 45 tầng ở khu vực phía bắc Hà Nội. Nhiều nhà đầu tư liên tục điều chỉnh giá bán giảm từ vài trăm triệu đến khoảng nửa tỷ đồng mỗi căn, dù mới chỉ hoàn tất đợt thanh toán đầu tiên. Trước đó vài tháng, nhóm khách này từng phải cạnh tranh để có quyền chọn mua, chấp nhận trả chênh cao cho đại lý phân phối.

Số liệu của One Mount Group cho thấy trong tháng 11, tổng giao dịch chuyển nhượng bất động sản trên thị trường Hà Nội đạt khoảng 6.100 giao dịch, giảm 18% so với tháng trước. Trong đó, phân khúc chung cư ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch thứ cấp, giảm 22% theo tháng. Hai đại đô thị lớn ở phía tây và phía đông Hà Nội ghi nhận mức sụt giảm thanh khoản lên tới 40%, với lần lượt 880 và 310 giao dịch. Một số dự án ở khu vực trung tâm có mức giảm nhẹ hơn, khoảng 4%, trong khi phân khúc nhà thấp tầng và thổ cư giảm khoảng 10%.

Theo One Mount Group, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ dòng tiền đầu cơ gia tăng mạnh từ giữa năm. Từ tháng 10, áp lực lãi suất bắt đầu gia tăng, trong khi giá chuyển nhượng có xu hướng chững lại, tác động trực tiếp đến tâm lý người mua và khả năng xoay vòng vốn của nhà đầu tư.

Trong tháng 11, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8–1,2 điểm phần trăm, đưa mức bình quân lên khoảng 5,64%/năm. Tính đến ngày 21/11, dư nợ tín dụng toàn hệ thống tăng 16% so với cuối năm trước, trong khi tiền gửi chỉ tăng 12%. Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 và đầu năm 2024 bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc, khiến áp lực trả cả gốc và lãi gia tăng đáng kể.

Trong khi đó, giá chào bán tại nhiều dự án chung cư có dấu hiệu đi ngang. Tại các khu đô thị lớn ở phía tây và phía đông Hà Nội, giá chào bán chỉ tăng nhẹ khoảng 0,8% so với tháng trước. Diễn biến này cho thấy thị trường đang chạm vùng kháng cự ngắn hạn, cần thêm thời gian để hấp thụ mặt bằng giá mới.

Ở chiều cung, thị trường tiếp tục đón lượng sản phẩm lớn. Theo CBRE, Hà Nội có thể ghi nhận khoảng 11.100 căn hộ mới trong quý IV, nâng tổng nguồn cung mở bán trong năm lên hơn 32.300 căn, vượt mức đỉnh của năm trước. Giai đoạn 2026–2027, thị trường dự kiến tiếp tục đón hơn 33.000 căn hộ mới mỗi năm. Nguồn cung đa dạng hơn về vị trí và phân khúc đang tạo thêm áp lực cạnh tranh lên thị trường thứ cấp, đặc biệt đối với nhóm nhà đầu tư lướt sóng trong bối cảnh thanh khoản suy giảm.