Thị trường chung cư 2026: Mặt bằng giá cao, dư địa thu hẹp, “hết thời” lướt sóng?

Lướt sóng không còn dễ

Khoảng 2 năm trở lại đây, giá chung cư là phân khúc tăng mạnh nhất trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, sau thời kỳ "phi mã", thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh nhịp độ. Báo cáo của đơn vị tư vấn bất động sản CBRE cho thấy đà tăng giá chung cư tại Hà Nội đã bắt đầu chậm lại trong năm 2025, với mức tăng theo quý chỉ khoảng 3%, thấp nhất kể từ giữa năm 2023.

Theo các chuyên gia, khi giá nhà bị đẩy lên quá cao, biên lợi nhuận cho hoạt động đầu cơ ngắn hạn dần thu hẹp. Nếu trước đây một căn hộ có thể tăng vài trăm triệu đồng chỉ sau vài tháng mở bán thì hiện nay mức tăng này không còn dễ dàng.

Trong bối cảnh đó, khả năng “lướt sóng” – mua nhanh, bán nhanh để kiếm chênh lệch – trở nên khó khăn hơn đáng kể. Trước đây, nhiều nhà đầu tư có thể mua căn hộ ở giai đoạn đầu dự án và bán lại sau vài tháng hoặc khi bàn giao để thu lợi nhuận. Tuy nhiên, khi giá bán ban đầu đã cao, biên lợi nhuận kỳ vọng giảm, trong khi chi phí tài chính tăng lên, chiến lược này dần mất hiệu quả. Thị trường hiện nay đòi hỏi thời gian nắm giữ dài hơn và chiến lược đầu tư thận trọng hơn.

Một yếu tố quan trọng khác làm giảm sức hấp dẫn của lướt sóng là sự thay đổi trong chính sách tín dụng. Ngân hàng kiểm soát chặt chẽ hơn đối với các khoản vay bất động sản, đặc biệt là vay đầu tư. Mặt bằng lãi suất không còn thấp như giai đoạn trước khiến chi phí vốn tăng đáng kể. Khi chi phí vay tăng, áp lực tài chính buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi xuống tiền. Những giao dịch mang tính đầu cơ ngắn hạn vì thế giảm mạnh, kéo theo thanh khoản thị trường thứ cấp chậm lại.

Bên cạnh yếu tố tài chính, tâm lý người mua cũng thay đổi đáng kể. Sau những biến động của thị trường, người mua ngày càng ưu tiên sự an toàn và tính bền vững. Thay vì mua theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội, họ chuyển sang cân nhắc kỹ về pháp lý, chất lượng xây dựng, uy tín chủ đầu tư và khả năng khai thác lâu dài. Điều này khiến thị trường chuyển hướng rõ rệt sang nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, thay vì đầu cơ ngắn hạn như trước.

Thời của “ăn chắc mặc bền”?

Theo dự báo của các đơn vị nghiên cứu, giai đoạn 2026-2027 Hà Nội có thể đón khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, chủ yếu nằm ngoài khu vực trung tâm. Nguồn cung tăng mạnh có thể khiến cạnh tranh giữa các dự án trở nên gay gắt hơn, đặc biệt tại các khu vực vùng ven. Một số chuyên gia cho rằng điều này có thể tạo áp lực điều chỉnh giá tại những khu vực có hạ tầng chưa đồng bộ hoặc nguồn cung dồi dào.

Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng cho hay, sự gia tăng nguồn cung những năm tới sẽ giúp thị trường trở nên cân bằng hơn. Tuy nhiên, mức điều chỉnh giá nếu có sẽ không diễn ra đồng loạt.

Ở góc nhìn khác, nhiều chuyên gia cho rằng sự gia tăng nguồn cung cũng phản ánh quá trình chuyển dịch của thị trường. Các dự án căn hộ hiện nay ngày càng tập trung vào nhu cầu ở thực, với hệ thống tiện ích và hạ tầng đồng bộ, thay vì phục vụ chủ yếu cho đầu tư như trước.

Nói cách khác, căn hộ vẫn là loại hình bất động sản có tính thanh khoản tốt, nhưng tốc độ tăng giá sẽ ổn định hơn thay vì bùng nổ như trước.

Sự phân hóa cũng trở thành xu hướng rõ rệt. Những dự án có vị trí xa trung tâm, thiếu tiện ích hoặc chất lượng xây dựng chưa tốt sẽ khó tăng giá và thanh khoản chậm hơn. Ngược lại, các dự án nằm ở khu vực có hạ tầng phát triển, gần tuyến giao thông trọng điểm hoặc trung tâm việc làm vẫn duy trì sức hút. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn “mua gì cũng tăng” sang giai đoạn chọn lọc kỹ lưỡng.

Ngoài ra, thị trường thứ cấp cũng đang bước vào giai đoạn ổn định hơn. Trước đây, chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp có thể tăng nhanh khi thị trường nóng, tạo cơ hội cho nhà đầu tư bán lại kiếm lời. Hiện nay, khoảng cách này thu hẹp, khiến việc bán lại trong thời gian ngắn trở nên khó khăn. Người mua thứ cấp cũng có nhiều lựa chọn hơn và không còn chịu áp lực phải quyết định nhanh.

Về dài hạn, thị trường chung cư năm 2026 có thể được xem là bước chuyển từ chu kỳ tăng trưởng nóng sang chu kỳ phát triển bền vững. Khi giá đã ở mức cao, tốc độ tăng sẽ chậm lại nhưng ổn định hơn. Điều này giúp giảm rủi ro bong bóng và tạo môi trường lành mạnh cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn.