Thị trường căn hộ TP.HCM trước nguy cơ mất cân đối vì quy định mới

Theo Quyết định 32 được TP.HCM ban hành cuối năm 2025, quy mô dân số trong các dự án nhà chung cư được tính dựa trên số phòng ngủ và diện tích căn hộ. Cụ thể, căn hộ một phòng ngủ được quy đổi từ 1-2 người tùy diện tích; căn hai phòng ngủ từ 2-3 người; căn ba phòng ngủ từ 4-5 người; còn các căn diện tích lớn hơn mặc định dành cho 6 người.

Quy định này được xây dựng nhằm kiểm soát mật độ dân số tại các dự án cao tầng, phục vụ công tác quy hoạch và phát triển hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, theo HoREA, cách tính này đang khiến doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh thiết kế dự án theo hướng tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn để đáp ứng chỉ tiêu dân số.

Hệ quả là cơ cấu sản phẩm có nguy cơ bị “lệch pha” so với nhu cầu thực tế. HoREA cho biết, nếu áp dụng đầy đủ quy định, nguồn cung căn hộ 3-4 phòng ngủ (từ 85 m² trở lên) sẽ gia tăng, trong khi các căn hộ 1-2 phòng ngủ vốn chiếm nhu cầu chủ đạo lại bị thu hẹp.

Thực tế thị trường cho thấy, khoảng 60-70% người mua nhà thuộc nhóm thu nhập trung bình, chủ yếu tìm kiếm căn hộ 2 phòng ngủ với mức giá khoảng 5-7 tỷ đồng mỗi căn. Nhóm thu nhập thấp chiếm khoảng 20-25%, tập trung vào căn hộ một phòng ngủ giá khoảng 3 tỷ đồng. Trong khi đó, phân khúc căn hộ từ 3 phòng ngủ trở lên chỉ chiếm 5-10% nhu cầu.

“Việc buộc cơ cấu căn hộ dịch chuyển sang diện tích lớn có thể khiến thị trường rơi vào tình trạng cung không phù hợp với cầu, làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền”, HoREA nhận định.

Không chỉ vậy, Hiệp hội cũng chỉ ra sự bất cập trong quá trình triển khai dự án. Quy mô dân số được xác định ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng lại bị tính toán lại ở các bước thẩm định và cấp phép xây dựng, thường cho kết quả thấp hơn. Điều này buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh thiết kế, phổ biến là tăng diện tích căn hộ, kéo theo chi phí và thời gian thực hiện dự án gia tăng.

Theo HoREA, cách tiếp cận hiện tại chưa phù hợp với xu hướng thay đổi của đô thị, khi quy mô hộ gia đình ngày càng nhỏ, phổ biến từ 1-3 người. Nhu cầu vì vậy tập trung nhiều hơn vào các căn hộ diện tích nhỏ và trung bình, thay vì các căn hộ lớn.

Hiệp hội dẫn chứng, thị trường từng ghi nhận hơn 14.000 căn hộ diện tích lớn tồn kho với thanh khoản thấp, trong khi nguồn cung nhà ở giá phù hợp lại thiếu hụt nghiêm trọng. Nếu quy định hiện hành tiếp tục được áp dụng, nguy cơ dư thừa phân khúc cao cấp có thể lặp lại.

Từ những bất cập trên, HoREA kiến nghị điều chỉnh Quyết định 32 theo hướng giữ nguyên quy mô dân số đã được phê duyệt ngay từ giai đoạn chủ trương đầu tư, không tính lại ở các bước sau. Đồng thời, cho phép chủ đầu tư linh hoạt thiết kế cơ cấu căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường, nhưng vẫn đảm bảo tuân thủ các quy chuẩn hiện hành, như quy định căn hộ dưới 45 m² không vượt quá 25% tổng số căn.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề xuất việc xác định quy mô dân số cần bám sát dự báo phát triển đô thị và thực tế nhu cầu nhà ở của TP.HCM, đặc biệt trong bối cảnh thành phố đang triển khai các chương trình cải tạo chung cư cũ và di dời nhà ở ven kênh rạch.

Theo HoREA, một chính sách linh hoạt hơn không chỉ giúp cân bằng cung  cầu trên thị trường bất động sản, mà còn góp phần tạo điều kiện để người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn, đồng thời thu hút hiệu quả nguồn lực xã hội hóa vào phát triển đô thị.

Trong bối cảnh giá nhà vẫn ở mức cao và nhu cầu nhà ở thực tiếp tục tăng, bài toán điều chỉnh chính sách để phù hợp với thực tiễn thị trường đang trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.