Thị trường căn hộ Hà Nội: Nguồn cung khởi sắc, dòng tiền dịch chuyển ra vùng ven

Nguồn cung phục hồi tích cực

Năm 2025 ghi nhận nguồn cung căn hộ mới cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, chủ yếu đến từ phân khúc hạng B. Giá bán vẫn duy trì xu hướng tăng, với mức giá sơ cấp trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, các sản phẩm có giá từ 4 tỷ đồng trở lên chiếm tỷ trọng lớn, cho thấy mặt bằng giá mới đang dần được thiết lập, phản ánh xu hướng nâng cấp phân khúc ngày càng rõ nét.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, động lực thị trường đang cải thiện, nhưng nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở hạng B. Việc mở rộng hạ tầng có thể giúp mở ra thêm các cơ hội phát triển sản phẩm nhà ở đại chúng với mức giá hợp lý hơn.

Trong năm 2026, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 18.454 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B. Các khu vực lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh được kỳ vọng sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu chưa được đáp ứng tại Hà Nội, nhờ lợi thế về quỹ đất và hạ tầng kết nối.

Theo chuyên gia Savills, quy hoạch Thủ đô cần được hiểu là một quá trình chuyển dịch tự nhiên trong dài hạn, giúp giảm áp lực về mật độ, hạ tầng tại khu vực trung tâm và thúc đẩy tăng trưởng tại các khu vực ngoại thành. Nếu được triển khai hiệu quả, quy hoạch này không chỉ góp phần nâng cao chất lượng sống mà còn thiết lập lại sự cân bằng cho thị trường nhà ở, phù hợp với định hướng phát triển đô thị dài hạn của Hà Nội.

Đáng chú ý, một trong những đặc điểm nổi bật của thị trường căn hộ Hà Nội hiện nay là giá bán tại khu vực trung tâm và cận trung tâm vẫn ở mức rất cao. Tại nhiều quận nội thành, giá căn hộ mới đã vượt ngưỡng 80–100 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn ở các dự án cao cấp.

Mặt bằng giá này vượt xa tốc độ tăng thu nhập của phần lớn người mua nhà. Do đó, dù nhu cầu ở thực rất lớn, khả năng tiếp cận nhà ở tại khu vực trung tâm ngày càng khó khăn. Theo nhận định từ Savills Việt Nam, chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập đang là yếu tố khiến người mua buộc phải mở rộng phạm vi tìm kiếm ra ngoài khu vực trung tâm.

Dòng tiền dịch chuyển theo người mua ở thực

Một trong những thay đổi quan trọng nhất của thị trường căn hộ tại Hà Nội hiện nay là sự dịch chuyển rõ rệt của dòng tiền theo nhu cầu ở thực. Nếu trước đây, thị trường từng bị chi phối mạnh bởi hoạt động đầu tư ngắn hạn và kỳ vọng tăng giá, thì hiện tại lực cầu bền vững nhất lại đến từ nhóm khách hàng mua để ở. Sự thay đổi này không chỉ tác động đến thanh khoản, mà còn định hình lại cấu trúc sản phẩm, chiến lược bán hàng và hướng phát triển của toàn thị trường.

Nguyên nhân lớn nhất khiến dòng tiền dịch chuyển theo người mua ở thực là sự thay đổi về khả năng tài chính và tâm lý thị trường. Sau giai đoạn tăng giá kéo dài, mặt bằng giá căn hộ nội đô đã vượt quá khả năng chi trả của nhiều gia đình trẻ. Khi giá nhà không còn tăng nhanh như trước, việc đầu tư lướt sóng trở nên rủi ro hơn. Điều này khiến nhóm nhà đầu tư ngắn hạn rút lui hoặc thu hẹp hoạt động, nhường chỗ cho người mua có nhu cầu ở thật – những người sẵn sàng giữ tài sản dài hạn và ít chịu áp lực bán ra trong ngắn hạn.

Theo các nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội vẫn ở mức cao nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh và quy mô dân số tăng liên tục. Mỗi năm, thành phố có thêm hàng chục nghìn hộ gia đình mới, tạo ra lực cầu ổn định cho phân khúc căn hộ. Khác với nhà đầu tư, người mua ở thực quan tâm nhiều hơn đến khả năng sinh sống lâu dài: vị trí thuận tiện đi làm, môi trường sống, tiện ích giáo dục – y tế, và chất lượng quản lý vận hành. Chính vì vậy, dòng tiền từ nhóm khách hàng này có xu hướng ổn định và bền vững hơn.

Sự dịch chuyển này thể hiện rõ trong hành vi tìm kiếm nhà ở. Người mua hiện dành nhiều thời gian nghiên cứu dự án, so sánh giá và đánh giá khả năng tài chính trước khi quyết định. Thời gian ra quyết định kéo dài hơn, nhưng tỷ lệ mua để ở trong tổng giao dịch lại tăng lên. Điều này khiến thị trường vận hành chậm hơn, song cũng giúp giảm bớt các biến động mạnh về giá.

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, xu hướng dịch chuyển theo nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục duy trì trong những năm tới. Khi thị trường trưởng thành hơn, lực cầu đầu cơ sẽ giảm dần, nhường chỗ cho nhu cầu ở thật – yếu tố tạo nên sự ổn định lâu dài.

Sự thay đổi này cũng buộc các chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược. Thay vì tập trung vào thông điệp đầu tư sinh lời, nhiều dự án hiện nhấn mạnh vào chất lượng sống, tiện ích và cộng đồng cư dân. Các chính sách bán hàng linh hoạt, hỗ trợ lãi suất và tiến độ thanh toán dài hơn cũng được thiết kế nhằm phù hợp với khả năng tài chính của người mua ở thực.

Dòng tiền dịch chuyển theo người mua ở thực có thể khiến thị trường tăng trưởng chậm hơn, nhưng lại giúp hình thành nền tảng vững chắc hơn. Khi lực cầu đến từ nhu cầu thật, thị trường sẽ giảm phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá và trở nên ổn định hơn trong dài hạn. Đây được xem là bước chuyển quan trọng giúp thị trường căn hộ Hà Nội tiến tới giai đoạn phát triển bền vững.