Thị trường BĐS đã qua giai đoạn khó khăn nhất, đang bước vào chu kỳ phục hồi

Thị trường bước vào giai đoạn mới

Giai đoạn 2022-2024 được xem là thời kỳ đầy biến động đối với bất động sản Việt Nam. Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp gặp nhiều trở ngại, tín dụng bị kiểm soát chặt, lãi suất tăng cao, trong khi hàng loạt dự án rơi vào tình trạng đình trệ do vướng mắc pháp lý.

Thanh khoản trên thị trường giảm mạnh. Nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô hoạt động, cắt giảm nhân sự hoặc tái cơ cấu danh mục đầu tư để duy trì dòng tiền. Một số chủ đầu tư buộc phải giãn tiến độ triển khai dự án hoặc đưa ra các chương trình chiết khấu lớn nhằm kích cầu.

Tuy nhiên, bước sang năm 2025 và đặc biệt là năm 2026, bức tranh thị trường đã có nhiều chuyển biến tích cực. Các chính sách tháo gỡ khó khăn được triển khai đồng bộ, trong khi môi trường lãi suất ổn định hơn đã góp phần cải thiện tâm lý của cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.

Theo nhiều tổ chức nghiên cứu thị trường, dù chưa trở lại thời kỳ tăng trưởng mạnh, bất động sản đã thoát khỏi giai đoạn suy giảm sâu và bước sang trạng thái phục hồi.

Trong một chia sẻ mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với nhiều thay đổi về dòng vốn, chính sách và nhu cầu.

Theo ông, sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài từ năm 2022 đến nay, thị trường không còn vận động theo một xu hướng chung mà đang phân hóa rất mạnh. Đây cũng là giai đoạn buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc nếu muốn tồn tại và phát triển.

“Bức tranh của thị trường hiện nay có thể được mô tả bằng mô hình phục hồi theo "chữ K". Một nhóm doanh nghiệp nhanh chóng tận dụng cơ hội để mở rộng hoạt động, trong khi nhóm còn lại tiếp tục gặp khó khăn, thậm chí phải rời khỏi thị trường”, ông Lực nhấn mạnh.

Cũng theo TS Cấn Văn Lực, một trong những động lực quan trọng nhất của thị trường thời gian qua là quá trình hoàn thiện thể chế. Nhiều luật, nghị quyết và nghị định mới đã được ban hành nhằm tháo gỡ các vướng mắc về đất đai, đầu tư, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Cùng với đó, Chính phủ đang tập trung xử lý hơn 3.300 dự án tồn đọng, góp phần khơi thông nguồn cung và tạo thêm dư địa cho thị trường.

Tuy nhiên, một số thách thức vẫn hiện hữu như giá bất động sản còn ở mức cao so với thu nhập của người dân; nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội còn hạn chế; doanh nghiệp vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng trong khi các kênh huy động vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản hay trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển tương xứng.

Theo ông, thời gian tới, khung pháp lý cần tiếp tục được hoàn thiện, phát triển thị trường vốn, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, minh bạch, đồng thời nâng cao năng lực quản trị và quản lý rủi ro của doanh nghiệp để hướng dòng vốn vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực.

Người mua ở thực trở thành động lực chính của thị trường

Một trong những điểm khác biệt rõ nét của chu kỳ phục hồi hiện nay so với các giai đoạn tăng trưởng trước là sự thay đổi về cơ cấu lực cầu trên thị trường. Nếu như giai đoạn 2019-2021, dòng tiền đầu cơ chiếm tỷ trọng lớn, khiến nhiều phân khúc tăng giá nhanh trong thời gian ngắn thì hiện nay, người mua ở thực đang dần trở thành động lực chính thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Thực tế cho thấy, sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, tâm lý đầu tư theo đám đông đã giảm đáng kể. Thay vào đó, những người có nhu cầu mua nhà để ở bắt đầu quay trở lại khi mặt bằng lãi suất ổn định hơn, chính sách tín dụng được nới lỏng và nguồn cung mới dần được cải thiện. Đây được xem là yếu tố quan trọng giúp thị trường lấy lại sự cân bằng sau nhiều năm phụ thuộc vào dòng tiền đầu cơ.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực ngay trong các đợt mở bán. Đặc biệt, phân khúc căn hộ trung cấp, nhà ở xã hội và các dự án có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân đang nhận được sự quan tâm lớn. Điều này cho thấy nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn rất cao, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nơi tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học vẫn diễn ra mạnh mẽ.

Một yếu tố khác góp phần thúc đẩy lực cầu ở thực là mặt bằng lãi suất vay mua nhà đã giảm đáng kể so với giai đoạn cao điểm. Nhiều ngân hàng triển khai các gói tín dụng ưu đãi với thời gian hỗ trợ lãi suất kéo dài, giúp người dân giảm áp lực tài chính khi quyết định mua nhà. Cùng với đó, các chủ đầu tư cũng áp dụng nhiều chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài thời gian trả góp, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho khách hàng có nhu cầu an cư.

Không chỉ quan tâm đến giá bán, người mua ở thực hiện nay cũng có xu hướng lựa chọn kỹ lưỡng hơn. Các tiêu chí như pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng, chất lượng sản phẩm, tiện ích nội khu và khả năng kết nối hạ tầng được đặt lên hàng đầu. Điều này buộc các doanh nghiệp phát triển bất động sản phải thay đổi chiến lược, tập trung vào chất lượng dự án thay vì chỉ chạy theo quy mô hoặc kỳ vọng tăng giá.

Theo giới chuyên gia, việc người mua ở thực trở thành lực cầu chủ đạo mang ý nghĩa tích cực đối với sự phát triển của thị trường. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu ổn định và ít chịu tác động bởi những biến động ngắn hạn về giá. Khi giao dịch được thúc đẩy bởi nhu cầu an cư thay vì mục tiêu đầu cơ, thị trường sẽ hạn chế được nguy cơ hình thành các cơn sốt đất cục bộ, đồng thời tạo nền tảng tăng trưởng bền vững hơn trong dài hạn.