Thị trường bất động sản xác lập chu kỳ mới, nên chọn chung cư hay nhà liền thổ

Chu kỳ mới không còn tăng “nóng”

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước cơ hội bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, với nền tảng pháp lý vững chắc từ năm 2025. Các chuyên gia đánh giá năm 2026 sẽ tăng trưởng ổn định, bền vững hơn và tập trung vào nhu cầu thực tế, dù vẫn tồn tại một số rủi ro cần theo dõi chặt chẽ.

Đánh giá về thị trường bất động sản 2026, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định: "Năm 2025 là năm tạo nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026, song vẫn còn những hạn chế như thiếu nhà ở giá phù hợp, giá bất động sản cao so với thu nhập và hệ thống thông tin thị trường chưa đồng bộ".

Nhìn nhận ở góc độ khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng: "Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số được đặt ra, dòng vốn tiếp tục được duy trì với chính sách tiền tệ linh hoạt, các mô hình đô thị mới như đô thị nén, đô thị gắn với giao thông (TOD) được ưu tiên phát triển. Tuy nhiên, thị trường sẽ không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi. Giai đoạn tới đòi hỏi các chủ thể phải chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và tuân thủ nghiêm kỷ cương thị trường trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số".

Về phía các doanh nghiệp và chuyên gia cũng chia sẻ góc nhìn tích cực nhưng thận trọng về triển vọng năm 2026. Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội đánh giá, năm 2026 được kỳ vọng là năm thị trường bất động sản Việt Nam bước vào một chu kỳ mới ổn định hơn và có tính chọn lọc cao hơn, với sự tham gia tích cực của các chủ đầu tư, nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và người mua có nhu cầu thực.

Theo bà An, nguồn cung duy trì phong phú và đa dạng ở các phân khúc và vị trí địa lý. Tuy nhiên, nguồn cung cải thiện kéo theo cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút người mua và khách thuê, buộc các doanh nghiệp phải tái cấu trúc sản phẩm, nâng cao chất lượng sản phẩm, chính sách bán hàng và chiến lược vận hành. Đồng thời, chi phí phát triển dự án cũng gia tăng đáng kể, tạo thêm áp lực lên biên lợi nhuận và hiệu quả đầu tư.

Về phía doanh nghiệp, nỗi lo dư cung và biến động lãi suất là hai mối lo lớn nhất. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc GP.Invest, thị trường bất động sản 2026 sẽ cạnh tranh quyết liệt. Bởi, từ năm 2025, hàng loạt dự án được chuẩn bị triển khai, và đến năm 2026 số lượng sản phẩm tung ra thị trường sẽ rất lớn.

Nên rót tiền vào chung cư hay nhà liền thổ?

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, 2026 được xem là năm bản lề, khi nhà đầu tư Hà Nội gia tăng mạnh mẽ cả tìm kiếm lẫn giải ngân.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn chỉ ra, 100 người Hà Nội tìm kiếm bất động sản thì có khoảng 26 người tìm tại TPHCM. Ngược lại, nhà đầu tư TPHCM chỉ có 1- 2 người tìm kiếm thị trường Hà Nội.

Với diễn biến thực tế, theo chuyên gia, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn và đô thị vệ tinh được xác định là phân khúc trụ cột của thị trường năm 2026. Sau nhiều năm giá nhà trung tâm tăng mạnh, khả năng chi trả của người trẻ và tầng lớp trung lưu buộc phải dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh, nơi có kết nối hạ tầng tốt và giá bán “dễ tiếp cận” hơn.

Khác với giai đoạn trước, chung cư không còn được nhìn nhận thuần túy là sản phẩm để “lướt sóng”, mà là tài sản tích lũy dài hạn, gắn với nhu cầu ở thực và cho thuê ổn định. Đặc biệt, các dự án gần khu công nghiệp, trung tâm logistics, tài chính công nghệ có khả năng tạo dòng tiền cho thuê bền vững, phục vụ chuyên gia, kỹ sư và lao động chất lượng cao, được đánh giá là “đứng vững” trong chu kỳ mới.

Trong khi đó, nhà liền thổ không biến mất khỏi cuộc chơi, nhưng cơ hội chỉ dành cho những sản phẩm đáp ứng đủ điều kiện. Nhà liền thổ nằm trong các khu đô thị đồng bộ, đã hình thành cộng đồng cư dân, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng và tiện ích hoàn chỉnh vẫn giữ được sức hút trong năm Bính Ngọ 2026.

Nhìn tổng thể thị trường trong giai đoạn tới, Savills Việt Nam nhận định chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ được xác lập rõ nét từ giai đoạn 2026-2027, theo hướng chọn lọc và bền vững hơn.

“Dù vẫn tồn tại những thách thức như chi phí đất đai cao, khả năng chi trả của người mua ở thực hay rủi ro từ biến động vĩ mô bên ngoài, bất động sản vẫn được xem là kênh tích lũy tài sản dài hạn có tính ổn định. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, thị trường đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng hơn, tập trung vào chất lượng tài sản, pháp lý và khả năng khai thác thực tế, thay vì chạy theo các kỳ vọng ngắn hạn,” bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills TP.HCM nhấn mạnh.