Thị trường bất động sản trước mặt bằng lãi suất mới: Dòng vốn đang mở thêm dư địa

Tuy nhiên, cùng với quá trình sàng lọc chủ đầu tư, sự cải thiện về pháp lý dự án và xu hướng đa dạng hóa nguồn vốn, thị trường được kỳ vọng sẽ từng bước hình thành nền tảng phát triển ổn định hơn.

Trong bối cảnh này, những doanh nghiệp có năng lực tài chính, dự án pháp lý rõ ràng và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực được đánh giá có lợi thế lớn. Thay vì kỳ vọng vào một chu kỳ tăng trưởng nóng, thị trường đang chuyển dần sang giai đoạn chú trọng hơn tới chất lượng sản phẩm, khả năng hấp thụ và hiệu quả khai thác dòng tiền.

Chi phí vốn cao thúc đẩy thị trường tái cơ cấu

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, bên cạnh quỹ đất và pháp lý, vốn là một trong những yếu tố then chốt đối với doanh nghiệp bất động sản. Chỉ một thay đổi nhỏ trong chi phí lãi vay cũng có thể tác động đáng kể đến tổng chi phí của dự án, đặc biệt là các khoản chi phí liên quan đến quá trình bán hàng.

Đối với những dự án có tổng mức đầu tư khoảng 1.000-2.000 tỷ đồng, chi phí vốn hiện ở mức trung bình 12-14%/năm đang tạo áp lực lớn hơn so với giai đoạn mặt bằng vốn phổ biến khoảng 8-10% trước đây.

Áp lực này rõ nét hơn đối với nhóm doanh nghiệp quy mô nhỏ khi khả năng tiếp cận nguồn vốn còn hạn chế. Trong ngắn hạn, dòng vốn có xu hướng ưu tiên các doanh nghiệp lớn, có năng lực tài chính tốt và những lĩnh vực đặc thù. Điều này khiến các chủ đầu tư nhỏ phải đồng thời giải quyết hai bài toán là tìm kiếm nguồn vốn và kiểm soát chi phí vay.

Tuy nhiên, nhìn ở góc độ dài hạn, sự thay đổi này cũng đang thúc đẩy quá trình tái cơ cấu của thị trường. Khi nguồn vốn không còn dễ tiếp cận như trước, doanh nghiệp buộc phải thận trọng hơn trong việc phát triển quỹ đất, lựa chọn dự án và xây dựng kế hoạch kinh doanh.

Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền tốt sẽ có lợi thế hơn trong việc tiếp cận vốn. Đây cũng là yếu tố giúp thị trường giảm bớt tình trạng phát triển dự án theo phong trào, thay vào đó tập trung nhiều hơn vào các sản phẩm có khả năng đáp ứng nhu cầu thực.

Thực tế, thị trường bất động sản thời gian qua đã có sự phân hóa khá rõ. Trong khi một bộ phận sản phẩm có giá cao vẫn cần thêm thời gian để hấp thụ, những dự án phục vụ nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp và hạ tầng kết nối thuận lợi tiếp tục nhận được sự quan tâm.

Tại các đô thị lớn, nhu cầu nhà ở vẫn là yếu tố tạo nền tảng cho thị trường. Quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số và nhu cầu cải thiện chất lượng chỗ ở vẫn tạo ra dư địa dài hạn cho bất động sản nhà ở. Vấn đề hiện nay không nằm ở việc thị trường có nhu cầu hay không mà nằm ở khả năng đưa ra mức giá, sản phẩm và phương thức tài chính phù hợp với khả năng chi trả của người mua.

Ở chiều doanh nghiệp, ông Chung nhận định lãi suất cho vay trong thời gian tới khó giảm mạnh và nhiều khả năng chỉ điều chỉnh nhẹ. Điều này đồng nghĩa áp lực tiếp cận vốn có thể vẫn còn, nhưng với các chỉ đạo điều hành hiện nay, chi phí lãi vay được kỳ vọng sẽ từng bước hạ nhiệt.

Đây cũng là yếu tố quan trọng để thị trường duy trì đà phục hồi. Khi chi phí vốn ổn định hơn, chủ đầu tư sẽ có thêm dư địa triển khai dự án, trong khi người mua nhà cũng dễ dàng hơn trong việc cân đối dòng tiền.

Dòng vốn mới tạo thêm động lực cho chu kỳ phát triển

Ở góc độ thị trường, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc cấp cao, Trưởng thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, cho rằng khả năng giảm lãi suất từ nay đến cuối năm tương đối khó, trong bối cảnh nhu cầu vốn và áp lực thanh khoản vẫn ở mức cao.

Theo bà Vân, nhu cầu vay vốn để phát triển dự án của các chủ đầu tư rất lớn, trong khi khả năng tiếp cận nguồn vốn cũng không dễ dàng. Do đó, tác động của lãi suất cần được nhìn nhận trên cả hai góc độ là chủ đầu tư và người mua nhà.

Đối với người mua, lãi suất có ảnh hưởng trực tiếp hơn tới phân khúc bất động sản nhà ở thông qua chi phí vay và khả năng trả nợ. Tuy nhiên, thị trường bất động sản có cấu trúc rất đa dạng, bao gồm nhà ở, thương mại, văn phòng, công nghiệp và nhiều loại hình khác. Mỗi phân khúc có nhu cầu sử dụng và cơ cấu dòng tiền riêng, do đó mức độ ảnh hưởng từ biến động lãi suất cũng khác nhau.

Điều này cho thấy dư địa tăng trưởng của thị trường không chỉ nằm ở phân khúc nhà ở. Bất động sản công nghiệp tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng mở rộng sản xuất, trong khi các khu vực có hạ tầng giao thông phát triển cũng có thêm cơ hội thu hút dòng vốn và hình thành các dự án mới.

Ở phân khúc nhà ở, nhu cầu thực vẫn được xem là điểm tựa quan trọng. Người mua hiện có xu hướng thận trọng hơn, quan tâm nhiều tới pháp lý, chất lượng xây dựng, khả năng kết nối hạ tầng và tổng chi phí sở hữu thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá trong tương lai.

Sự thay đổi về khẩu vị này có thể tạo ra một thị trường lành mạnh hơn. Những dự án có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác cho thuê hoặc tạo dòng tiền sẽ có cơ hội duy trì sức hút ngay cả khi thị trường không còn tăng trưởng nóng.

Một điểm đáng chú ý khác là câu chuyện đa dạng hóa nguồn vốn. Theo bà Vân, trong thời gian tới, dòng vốn ngoại là một trong những nguồn lực cần được chú trọng. Việc khuyến khích nguồn vốn này có thể giúp thị trường có thêm kênh tài chính, đồng thời giảm áp lực lên nguồn vốn tín dụng trong nước.

Đây được xem là hướng đi có ý nghĩa trong bối cảnh nhu cầu vốn của bất động sản rất lớn. Nếu thu hút tốt nguồn vốn quốc tế, các doanh nghiệp có thể có thêm lựa chọn để triển khai dự án, mở rộng quỹ đất và nâng cao chất lượng sản phẩm.

Dòng vốn ngoại cũng thường đi kèm yêu cầu cao hơn về tính minh bạch, quản trị doanh nghiệp và hiệu quả dự án. Vì vậy, sự tham gia mạnh hơn của nguồn vốn này có thể góp phần thúc đẩy thị trường chuyên nghiệp hóa, đồng thời tạo thêm động lực để doanh nghiệp nâng cao năng lực quản trị tài chính.

Theo bà Vân, mong muốn lãi suất ngân hàng giảm là điều dễ hiểu, song bài toán điều hành cần được nhìn ở góc độ vĩ mô, trong đó phải cân đối lợi ích của hệ thống ngân hàng và nền kinh tế. Mục tiêu là kiểm soát để những biến động của lãi suất nằm trong phạm vi hợp lý, tránh tạo thêm cú sốc cho thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh đó, việc lãi suất chưa thể giảm sâu không đồng nghĩa thị trường bất động sản thiếu động lực phát triển. Ngược lại, mặt bằng vốn mới đang thúc đẩy doanh nghiệp thay đổi cách tiếp cận, từ mở rộng bằng mọi giá sang ưu tiên hiệu quả, dòng tiền và tính khả thi của từng dự án.

Thị trường vì thế được kỳ vọng sẽ tiếp tục phục hồi theo hướng chọn lọc. Thanh khoản có thể không tăng đồng đều ở tất cả phân khúc, nhưng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý rõ ràng và mức giá phù hợp vẫn có cơ hội cải thiện sức hấp thụ.

Về dài hạn, khi nguồn cung được cải thiện, hạ tầng tiếp tục được đầu tư và các kênh vốn ngày càng đa dạng, thị trường bất động sản có thêm cơ sở để bước vào một chu kỳ phát triển bền vững hơn. Trong chu kỳ này, lợi thế sẽ không còn nghiêng hoàn toàn về những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn mà thuộc về những chủ đầu tư có khả năng biến quỹ đất thành sản phẩm phù hợp thị trường và tạo ra dòng tiền thực.

Có thể nói, bài toán vốn vẫn là một trong những thách thức lớn của bất động sản, nhưng đồng thời cũng đang trở thành động lực để thị trường nâng cấp. Khi doanh nghiệp chủ động thích ứng với mặt bằng lãi suất mới, người mua chú trọng hơn tới giá trị thực và dòng vốn ngoại có thêm dư địa tham gia, thị trường được kỳ vọng sẽ tiếp tục củng cố nền tảng cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.