Thị trường bất động sản TP HCM phục hồi tốt hơn Hà Nội, chung cư là phân khúc dẫn dắt

Chung cư ở thực dẫn dắt dòng tiền

Dữ liệu của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn phản ảnh một trạng thái quen thuộc nhưng rõ nét hơn: phân hóa theo từng loại hình. Chung cư dẫn dắt đà hồi phục, đất nền chưa điều chỉnh sâu về giá, trong khi nhà riêng diễn biến trái ngược giữa Hà Nội và TP.HCM.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, cho biết tốc độ phục hồi của thị trường TP.HCM đang tốt hơn Hà Nội. Cụ thể, nhu cầu tìm mua bất động sản tại TP.HCM cũ tăng 4% và TP.HCM mới tăng 1%, trong khi Hà Nội vẫn đang đối mặt với thách thức khi mức độ quan tâm chưa quay về mốc ghi nhận vào tháng 12/2025.

Trong bức tranh phân hóa, chung cư là phân khúc nổi bật với tăng trưởng về mức độ quan tâm, đóng vai trò dẫn dắt đà phục hồi của thị trường toàn quốc.

Dữ liệu cho thấy, mức độ quan tâm chung cư tại nhiều khu vực trong tháng 3/2026 đã tăng 4% - 7% so với tháng 12/2025. Đây là mức tăng cao hơn đáng kể so với các loại hình khác, phản ánh dòng tìm kiếm đang quay trở lại với phân khúc này.

Không chỉ về hành vi tìm kiếm, chung cư còn được đánh giá là loại hình có tiềm năng thanh khoản cao nhất trong 6 tháng tới, theo khảo sát với môi giới. Điểm đáng chú ý là tỷ trọng người mua để ở chiếm đa số.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn vào quý 1/2026, 67% người mua chung cư hướng đến mục đích để ở, 30% mua để đầu tư cho thuê và chỉ 4% lướt sóng. Bà Ngọc Ánh cho biết trước đây có những thời điểm tỷ lệ người mua chung cư để đầu tư lướt sóng lên đến 30% - 40%. Sự thay đổi này phản ánh xu hướng dịch chuyển rõ rệt từ đầu tư ngắn hạn sang nhu cầu sử dụng thực.

Về giá, chung cư tiếp tục “giữ giá” với mức tăng nhẹ 1,5% đến 2,4% theo quý. Giá rao bán trung bình tại Hà Nội đạt 87 triệu đồng/m2, TP.HCM đạt 69 triệu đồng/m2, cho thấy sức bền của phân khúc gắn với nhu cầu ở thực.

Ở phân khúc đất nền, thị trường có dấu hiệu chững lại. Giá tại Hà Nội đạt khoảng 81 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ năm 2025. TP.HCM ghi nhận giá đi ngang. Tuy nhiên, miền Trung nổi lên với mức tăng quan tâm từ 10% đến 28%, cho thấy sự dịch chuyển dòng tiền theo khu vực.

Tín dụng và lãi suất tiếp tục ảnh hưởng đến tâm lý người mua. Trong quý 1/2026, lãi suất huy động dao động 5,9% - 6,5%, có thời điểm lên tới 8% - 9%, khiến người mua thận trọng hơn. Dù vậy, động thái giảm lãi suất gần đây được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thị trường.

Người mua vẫn còn thận trọng

Ông Đồng Quang Cảnh - Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn cho biết, hạ tầng đang được triển khai đồng bộ và quyết liệt tại cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, các dự án trọng điểm như sân bay Long Thành dự kiến khai thác thương mại vào tháng 6/2026, đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam dự kiến khởi công vào quý IV/2026 là những thông tin tích cực cho thị trường bất động sản.

Song song với hạ tầng, các chính sách pháp lý mới cũng đang góp phần “khơi thông” thị trường. Việc áp dụng bảng giá đất hàng năm, tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án hay giảm chi phí chuyển đổi đất được kỳ vọng giúp tăng nguồn cung và nâng cao tính minh bạch.

“Các chính sách hiện nay không chỉ nhằm phục hồi thị trường, mà đang định hình lại cấu trúc ngành bất động sản theo hướng bền vững hơn, ưu tiên nhu cầu ở thực” - ông Cảnh nhận định. Bên cạnh các yếu tố tích cực về kinh tế và đầu tư công, tình hình tín dụng đang khiến người mua cân nhắc thận trọng hơn.

Ông Đồng Quang Cảnh nhấn mạnh: “Dữ liệu lịch sử cho thấy tăng trưởng GDP thường đi sau tăng trưởng tín dụng 1-2 quý. Khi tín dụng phục hồi, thị trường bất động sản sẽ có độ trễ nhưng vẫn được hưởng lợi”.

Khảo sát cho thấy 60% người mua vẫn thận trọng, trong khi 40% sẵn sàng xuống tiền nếu tìm được sản phẩm phù hợp. Tiêu chí lựa chọn cũng thay đổi rõ rệt, khi 64% ưu tiên sản phẩm có thể ở ngay hoặc tạo dòng tiền, thay vì đầu tư ngắn hạn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, đây là thời điểm phù hợp cho người mua có sẵn dòng tiền, bởi họ có quyền lựa chọn, đàm phán và ưu tiên các chủ đầu tư uy tín thay vì bị cuốn theo các cơn sốt đất như trước đây. Sự phân hóa đang diễn ra mạnh mẽ không chỉ ở loại hình sản phẩm mà còn ở uy tín chủ đầu tư và vị trí địa lý, thúc đẩy các nhà phát triển dự án phải tập trung vào chất lượng thiết kế và tiện ích thực tế.

“Nhìn chung, mặc dù giá đất nền ở một số khu vực có sự điều chỉnh giảm nhưng xét về dài hạn, bất động sản vẫn là kênh thu hút dòng tiền bền vững và đang tiến tới một chu kỳ phát triển minh bạch, chuyên nghiệp hơn”, ông Quốc Anh chia sẻ.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, thị trường bất động sản bước vào quý II/2026 không còn ở trạng thái suy giảm, nhưng cũng chưa phải là giai đoạn bùng nổ, mà đang trong một quá trình chuyển trạng thái. Sau nhịp chững lại đầu năm hiện mức độ quan tâm của người mua đã bắt đầu quay trở lại, dù vẫn thấp hơn so với cùng kỳ năm trước.

“Tôi đánh giá quý II này, bất động sản sẽ tích cực hơn. Thị trường không thiếu cơ hội, chỉ đang thiếu những sản phẩm đủ tốt để hấp thụ dòng tiền”, ông Tuấn nói.