Thị trường bất động sản TP.HCM bước vào chu kỳ mới

Tại Hội thảo diễn ra mới đây, các dữ liệu phản ánh diễn biến thị trường 6 tháng đầu năm đã mở ra góc nhìn sâu rộng về các động lực phát triển dài hạn của thị trường bất động sản. Trong đó, tham luận "TP.HCM trong không gian phát triển mới: Tái định vị đô thị theo nhu cầu thực, chất lượng sống và phát triển bền vững" của TS. Nguyễn Đức Kiên - Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ đã tập trung phân tích sâu sắc vai trò của hạ tầng, quy hoạch và quá trình tái cấu trúc không gian đô thị trong việc hình thành những cực tăng trưởng mới.

Theo TS. Nguyễn Đức Kiên, TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi quá trình mở rộng không gian đô thị và liên kết vùng được thúc đẩy mạnh mẽ bởi hệ thống hạ tầng quy mô lớn.

Khác với các giai đoạn trước, động lực tăng trưởng của vùng không còn chỉ tập trung ở khu vực trung tâm mà sẽ được tái phân bổ theo các hành lang phát triển mới, gắn liền với mạng lưới metro, đường vành đai, đường cao tốc, sân bay và hệ thống cảng biển. Đây chính là nền tảng cốt lõi để tái cấu trúc không gian phát triển của toàn vùng TP.HCM trong giai đoạn 2026 - 2030 và tầm nhìn xa hơn đến năm 2045.

TS Nguyễn Đức Kiên cũng thẳng thắn chỉ ra vùng TP.HCM hiện đang đối mặt với hai thách thức lớn: chi phí logistics còn cao và bài toán nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho lực lượng lao động và công nhân khu công nghiệp. Những điểm nghẽn về kết nối hạ tầng đang làm gia tăng chi phí vận chuyển, thu hẹp khả năng tiếp cận việc làm của người lao động, đồng thời làm giảm hiệu quả phát triển của toàn vùng.

Vì vậy, theo TS Kiên, việc đầu tư hạ tầng không chỉ nhằm giải quyết bài toán giao thông đơn thuần, mà còn là giải pháp nâng cao năng suất lao động, mở rộng không gian phát triển đô thị và tạo dư địa cho thị trường BĐS phát triển bền vững hơn.

TS Nguyễn Đức Kiên cho rằng, giai đoạn 2026 - 2030 sẽ là thời kỳ tăng tốc đầu tư hạ tầng với hàng loạt dự án trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, Cảng hàng không quốc tế Long Thành, các tuyến metro, đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ, cao tốc Bến Lức - Long Thành, TP.HCM - Mộc Bài, đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu cùng hệ thống cảng biển và logistics. Việc hình thành đồng bộ các công trình này sẽ tạo ra mạng lưới kết nối liên vùng hoàn chỉnh, mở rộng không gian phát triển từ khu vực trung tâm sang các đô thị vệ tinh và các cực tăng trưởng mới của vùng Đông Nam Bộ.

TS Nguyễn Đức Kiên nhấn mạnh rằng, hạ tầng không làm gia tăng giá trị đồng đều trên toàn thị trường mà tái phân bổ giá trị. Giá trị bất động sản trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng kết nối, thời gian tiếp cận việc làm, hệ thống tiện ích và mức độ hoàn thiện của mạng lưới giao thông, thay vì chỉ dựa trên khoảng cách địa lý. "Từ logic đo bằng kilomet sẽ chuyển sang logic đo bằng số phút di chuyển", qua đó hình thành những vùng giá trị mới dọc các hành lang hạ tầng và các khu vực phát triển theo mô hình TOD.

Từ kinh nghiệm của các đô thị lớn như Tokyo, Thượng Hải, Bắc Kinh và Bangkok, TS. Nguyễn Đức Kiên cho rằng, hệ thống metro và giao thông công cộng không làm tăng giá trị cho toàn bộ thị trường mà tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Giá trị bất động sản sẽ tập trung tại những khu vực có khả năng kết nối việc làm, dịch vụ và tiện ích tốt, trong khi các khu vực thiếu động lực phát triển sẽ khó duy trì mức tăng giá như kỳ vọng. Đây cũng là cơ sở để nhà đầu tư và doanh nghiệp thay đổi tư duy phát triển dự án, chuyển từ khai thác lợi thế vị trí sang kiến tạo giá trị thông qua quy hoạch, hạ tầng và chất lượng môi trường sống.

TS Nguyễn Đức Kiên nhận định giai đoạn 2026 - 2030 sẽ là thời kỳ bản lề để định hình lại bản đồ phát triển vùng TP.HCM. Những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng chiến lược, có quy hoạch đồng bộ, pháp lý rõ ràng và khả năng hình thành hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh sẽ trở thành những cực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản trong chu kỳ phát triển tiếp theo.