Thị trường bất động sản tái cấu trúc mạnh mẽ, nhà ở thương mại giá hợp lý sẽ dẫn dắt?

Trong bối cảnh đó, nhà ở thương mại giá hợp lý được xem là phân khúc có nhiều cơ hội trở thành “trục dẫn dắt” cho chu kỳ phát triển mới của thị trường.

“Tái cấu trúc” thị trường

Một trong những biểu hiện rõ nhất của quá trình tái cấu trúc là sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung. Tại nhiều đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung căn hộ những năm gần đây chủ yếu thuộc phân khúc trung – cao cấp và hạng sang. Giá nhà liên tục leo thang khiến khả năng tiếp cận nhà ở của phần lớn người dân ngày càng khó khăn. Trong khi đó, nhóm sản phẩm có mức giá vừa túi tiền lại thiếu hụt nghiêm trọng, tạo ra sự lệch pha cung – cầu kéo dài.

Thực tế cho thấy, nhu cầu nhà ở thực tại Việt Nam vẫn rất lớn. Tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số trẻ, xu hướng dịch chuyển lao động về các thành phố lớn và nhu cầu tách hộ gia đình đang tạo ra áp lực khổng lồ về chỗ ở. Tuy nhiên, phần đông người mua hiện nay không còn chạy theo tâm lý “lướt sóng” hay đầu tư ngắn hạn như giai đoạn trước mà ưu tiên những sản phẩm có giá trị sử dụng thật, pháp lý rõ ràng và phù hợp với khả năng tài chính.

Chính sự thay đổi về hành vi người mua đã buộc các doanh nghiệp bất động sản phải điều chỉnh chiến lược phát triển. Thay vì tập trung hoàn toàn vào các dự án cao cấp với biên lợi nhuận lớn, nhiều chủ đầu tư bắt đầu chuyển hướng sang phân khúc nhà ở thương mại giá hợp lý nhằm mở rộng tệp khách hàng và gia tăng thanh khoản. Đây được xem là bước đi mang tính thích nghi trong bối cảnh thị trường ngày càng đề cao hiệu quả kinh doanh thực chất hơn là tăng trưởng dựa vào đòn bẩy tài chính.

Điểm đáng chú ý là khái niệm “nhà ở giá hợp lý” hiện nay không còn đơn thuần là nhà giá rẻ. Thay vào đó, đây là phân khúc được định vị theo hướng cân bằng giữa giá bán, chất lượng sống, hạ tầng và khả năng chi trả của người dân. Người mua hiện không chỉ quan tâm đến giá thấp mà còn chú trọng môi trường sống, tiện ích, kết nối giao thông và tiềm năng gia tăng giá trị dài hạn. Vì vậy, những dự án có quy hoạch đồng bộ, nằm tại các khu vực được đầu tư hạ tầng mạnh thường có sức hút lớn dù mức giá không quá thấp.

Nhà thương mại giá hợp lý trở thành tâm điểm

Theo Avison Young, sự thay đổi trong quan điểm mua nhà của người trẻ đang định nghĩa lại nhu cầu về nhà ở. Đây không đơn thuần là quyết định của mỗi cá nhân, mà là thay đổi mang tính nền tảng liên quan đến nhân khẩu học, khả năng chi trả và tư duy tiêu dùng thế hệ mới.

Trước hết, giai đoạn thanh lọc theo nhu cầu ở thực đang diễn ra. Giá bán cao và thiếu sản phẩm phù hợp khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng thận trọng hoặc rút lui. Cùng với việc định danh điện tử và tiến tới đánh thuế bất động sản, lực cầu đầu cơ sẽ ngày càng thu hẹp.

Hơn nữa, Trong bối cảnh lãi suất, thu nhập và kinh tế biến động, rủi ro thanh khoản hay thậm chí tình trạng âm vốn chủ sở hữu hoàn toàn có thể xảy ra nếu giá tài sản giảm khi dư nợ vay vẫn cao.

Đây là lý do nhà ở thương mại giá hợp lý tại các đô thị vệ tinh sẽ là phân khúc chiến lược trong chu kỳ tới. Giá tăng sẽ đẩy người mua và người thuê tìm kiếm các khu vực xa trung tâm. Khi đó, hạ tầng và quỹ đất nên được điều tiết để giúp tăng tốc nguồn cung nhà ở phổ thông, hình thành các cực đô thị mới và giãn dân khỏi khu trung tâm, thay vì là động lực tăng giá.

Ngoài ra, quỹ đất sạch tại các đô thị lớn ngày càng khan hiếm cũng là bài toán nan giải. Để phát triển nhà ở giá hợp lý, doanh nghiệp buộc phải mở rộng ra khu vực vùng ven hoặc các đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, điều này lại phụ thuộc lớn vào tiến độ phát triển hạ tầng và khả năng kết nối giao thông. Nếu hạ tầng không theo kịp, các dự án dù có giá tốt vẫn khó thu hút người mua ở thực.

Một yếu tố khác là bài toán tín dụng. Người mua nhà hiện vẫn phụ thuộc đáng kể vào vốn vay ngân hàng, trong khi lãi suất và điều kiện tiếp cận tín dụng có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà. Nếu chính sách tín dụng không ổn định hoặc lãi suất tăng mạnh, khả năng hấp thụ của thị trường có thể bị ảnh hưởng đáng kể. Vì vậy, để phân khúc nhà ở giá hợp lý phát triển bền vững, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách tiền tệ, quy hoạch hạ tầng và cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp.

Có thể thấy, nhà ở thương mại giá hợp lý không chỉ là một phân khúc sản phẩm mà còn phản ánh sự thay đổi trong tư duy phát triển của toàn thị trường bất động sản. Nếu trước đây thị trường tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá tài sản thì hiện nay, trọng tâm đang dần quay trở lại nhu cầu ở thực và khả năng chi trả thực tế của người dân. Đây được xem là nền tảng quan trọng giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn trong dài hạn.

Trong tương lai, khi hệ thống hạ tầng đô thị tiếp tục mở rộng, chính sách pháp lý dần hoàn thiện và dòng vốn được phân bổ hiệu quả hơn, phân khúc nhà ở thương mại giá hợp lý nhiều khả năng sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính của thị trường bất động sản Việt Nam. Không chỉ góp phần giải quyết nhu cầu an cư cho số đông người dân, phân khúc này còn có thể tạo ra mặt bằng phát triển cân bằng hơn cho toàn thị trường, thay vì phụ thuộc quá lớn vào các dự án cao cấp như giai đoạn trước.