Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát tín hiệu phục hồi

Quá trình “hạ nhiệt” cần thiết

Trong giai đoạn 2016-2019, bất động sản nghỉ dưỡng từng được xem là “ngôi sao sáng” của thị trường với tốc độ tăng trưởng nhanh, lượng dự án condotel - biệt thự biển - shophouse nghỉ dưỡng bùng nổ. Các điểm đến như Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền đầu tư.

Tuy nhiên, cú sốc từ đại dịch cùng những vấn đề pháp lý kéo dài đã khiến phân khúc này bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh. Nhiều dự án chậm tiến độ, cam kết lợi nhuận không đạt kỳ vọng, thanh khoản giảm sâu. Báo cáo từ Savills Vietnam cho thấy lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2023 giảm hơn 70% so với giai đoạn đỉnh cao.

Đây được xem là một quá trình “xì hơi” cần thiết sau thời kỳ phát triển nóng. Những dự án yếu kém về pháp lý, vận hành hoặc định vị sản phẩm không phù hợp dần bị loại bỏ khỏi cuộc chơi. Chính quá trình thanh lọc này đã tạo nền tảng cho chu kỳ phục hồi bền vững hơn.

Theo DKRA Consulting, nhìn tổng thể bức tranh bất động sản nghỉ dưỡng đến thời điểm hiện nay chưa phục hồi như kỳ vọng. Mặc dù ngành du lịch ghi nhận mức tăng trưởng tích cực song sự phục hồi của du lịch chưa đủ mạnh để tạo lực đẩy lan tỏa cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Chỉ tính riêng trong năm 2025, nguồn cung sơ cấp phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận hơn 15.000 căn, tăng khoảng 4% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn duy trì ở mức thấp, sức cầu chung còn khá khiêm tốn khi tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 29% tổng nguồn cung.

Giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và gắn với các thương hiệu quản lý vận hành uy tín, điều này cho thấy dòng tiền đang có xu hướng “chọn lọc” thay vì quay lại diện rộng.

Bên cạnh đó, các yếu tố then chốt như hiệu quả khai thác, cam kết lợi nhuận, khung pháp lý đối với từng loại hình sản phẩm nghỉ dưỡng vẫn cần thêm thời gian để hoàn thiện và kiểm chứng thực tế. Do đó, có thể nói rằng sự tăng trưởng của thị trường trong giai đoạn này mới dừng ở mức cục bộ, chưa phản ánh sự phục hồi toàn diện.

Ưu tiên cho đầu tư dài hạn

Triển vọng trung và dài hạn của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn được đánh giá tích cực, dù hành trình phục hồi có thể kéo dài và không còn diễn ra theo kiểu “tăng nóng” như giai đoạn trước.

Tuy vậy, triển vọng tích cực không đồng nghĩa với việc thị trường sẽ quay lại thời kỳ bùng nổ nhanh. Chu kỳ mới nhiều khả năng sẽ diễn ra chậm rãi, phân hóa mạnh và đòi hỏi tiêu chuẩn cao hơn. Những dự án có vị trí tốt, kết nối hạ tầng thuận lợi, được vận hành bởi thương hiệu uy tín và có chiến lược khai thác rõ ràng sẽ dẫn dắt quá trình phục hồi.

Ngược lại, các dự án kém chất lượng hoặc thiếu lợi thế cạnh tranh sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản. Sự phân hóa này là dấu hiệu của một thị trường trưởng thành hơn, nơi giá trị thực và hiệu quả khai thác trở thành yếu tố quyết định.

Về dài hạn, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn giữ vai trò quan trọng trong hệ sinh thái du lịch và thị trường bất động sản nói chung. Khi du lịch quốc tế tăng trưởng ổn định và thu nhập người dân cải thiện, nhu cầu lưu trú chất lượng cao sẽ tiếp tục tăng. Điều này mở ra dư địa phát triển lớn cho các sản phẩm nghỉ dưỡng được quy hoạch bài bản và vận hành chuyên nghiệp. Chu kỳ tăng trưởng tiếp theo vì thế có thể không “nóng” nhưng sẽ bền vững hơn, dựa trên nền tảng nhu cầu thực và hiệu quả khai thác dài hạn.

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng BĐS nghỉ dưỡng dù vẫn trong giai đoạn khó khăn, nhưng đang đứng trước nhiều cơ hội bứt phá trở lại nhờ hàng loạt “lực đẩy” quan trọng.

Thứ nhất, du lịch phục hồi mạnh mẽ với vai trò “cộng sinh” với BĐS nghỉ dưỡng. Khi du lịch tăng trưởng, nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng và trải nghiệm sẽ kéo theo sức cầu thực cho phân khúc này.

Thứ hai, hạ tầng giao thông đang âm thầm tạo sóng. Cao tốc Bắc - Nam, các tuyến kết nối ven biển, sân bay mới và nâng cấp sân bay hiện hữu đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển tới các điểm đến du lịch. Nhiều địa phương mới, còn dư địa phát triển, quỹ đất lớn và chính sách thu hút đầu tư rõ ràng đang nổi lên như những “vùng trũng” hút dòng tiền trung - dài hạn.

Thứ ba, hành lang pháp lý liên quan đến đất đai, kinh doanh BĐS đang được rà soát, sửa đổi theo hướng minh bạch hơn. Quá trình tháo gỡ vướng mắc không chỉ giúp dự án hiện hữu giải phóng nguồn lực, mà còn tạo nền tảng cho các dự án mới được phát triển bài bản, đúng chuẩn ngay từ đầu.

Đặc biệt, theo TS Nguyễn Văn Đính, khẩu vị của nhà đầu tư đã thay đổi căn bản. Nếu giai đoạn trước đại dịch, BĐS nghỉ dưỡng từng “nóng” nhờ các cam kết lợi nhuận cao, thì hiện nay những lời hứa “trên giấy” không còn là yếu tố quyết định. Nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến công suất khai thác thực tế, chi phí vận hành, khả năng tăng giá gắn với phát triển du lịch và hạ tầng địa phương. Đây là sự chuyển biến tích cực, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.