Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng: Năm 2026 sẽ hồi sinh mạnh mẽ

Đón sóng phục hồi từ thị trường chung

Sau giai đoạn 2022–2024 đầy biến động với thanh khoản suy giảm và áp lực pháp lý, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đã bắt đầu “ấm” trở lại trong năm 2025 nhờ hưởng lợi từ chu kỳ phục hồi chung của toàn ngành bất động sản, đặc biệt khi các điểm nghẽn về hành lang pháp lý – vốn là rào cản lớn nhất của phân khúc này – đang dần được tháo gỡ.

Dòng vốn đầu tư và tâm lý thị trường cải thiện rõ rệt khi Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực, tạo khung pháp lý minh bạch hơn cho các sản phẩm condotel, biệt thự biển và shophouse du lịch. Điều này giúp nhiều nhà đầu tư từng “mắc kẹt” trong tình trạng chờ sổ hồng hoặc không thể chuyển nhượng, tái khởi động chiến lược đầu tư, đồng thời thu hút thêm nhóm khách hàng mới có nhu cầu khai thác dòng tiền ổn định thay vì lướt sóng như giai đoạn trước.

Du lịch – trụ cột của BĐS nghỉ dưỡng – cũng có bước bật mạnh mẽ. Theo thống kê của ngành du lịch, năm 2025 Việt Nam đón gần 18 triệu lượt khách quốc tế và hơn 120 triệu lượt khách nội địa, tăng lần lượt khoảng 40% và 15% so với 2024. Những thị trường khách quốc tế dẫn đầu gồm Hàn Quốc, Trung Quốc, Ấn Độ, Nhật Bản và Australia, với xu hướng lưu trú dài ngày và chi tiêu cao hơn, đặc biệt tại các trung tâm du lịch biển như Phú Quốc, Nha Trang – Cam Ranh, Đà Nẵng – Hội An, Bình Thuận – Mũi Né, Bà Rịa Vũng Tàu và Quy Nhơn. Tỷ lệ lấp đầy phòng khách sạn 4–5 sao tại nhiều khu vực đã quay lại ngưỡng 55–65% trong mùa thấp điểm và 75–90% vào cao điểm lễ tết, cho thấy nhu cầu lưu trú thực đang cải thiện, tạo nền tảng cho hoạt động khai thác cho thuê của các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng.

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mặc dù vẫn đang trong giai đoạn khó khăn, nhưng trước sự phục hồi chung của toàn thị trường và những “lực đẩy” quan trọng, nên phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang đứng trước nhiều cơ hội bứt phá trở lại trong thời gian tới.

Ngoài ra, thời gian gần đây, các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, kinh doanh bất động sản đang được rà soát, sửa đổi theo hướng minh bạch hơn. Việc từng bước tháo gỡ vướng mắc pháp lý không chỉ giúp các dự án hiện hữu “giải phóng” nguồn lực, mà còn tạo tiền đề cho các dự án mới được triển khai bài bản, đúng chuẩn ngay từ đầu.

Cùng với đó, thị trường cũng đang trải qua quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ, doanh nghiệp yếu về tài chính, phát triển dự án theo phong trào đã dần bị đào thải; thay vào đó là sự “lên ngôi” của các doanh nghiệp có tiềm lực, kinh nghiệm vận hành và tầm nhìn dài hạn. Sự tham gia sâu hơn của các đơn vị quản lý quốc tế cũng góp phần nâng chuẩn bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam tiệm cận với khu vực.

Năm 2026 sẽ hồi sinh mạnh mẽ hay chỉ là kỳ vọng?

Bước sang 2026, câu hỏi lớn nhất của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là liệu phân khúc này có thể hồi sinh mạnh mẽ, hay vẫn chỉ nằm trong vùng phục hồi có chọn lọc giống 2025?

Về pháp lý, 2026 được xem là năm bản lề khi hàng loạt dự án tồn đọng hồ sơ chuyển đổi sổ hồng cho condotel và sản phẩm nghỉ dưỡng bắt đầu có thể hoàn tất thủ tục. Tuy nhiên, quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel vẫn phụ thuộc vào cách các địa phương diễn giải và triển khai, dẫn đến tốc độ xử lý khác nhau. Dự báo 2026, tỷ lệ sản phẩm condotel có thể hoàn thiện pháp lý và đủ điều kiện chuyển nhượng sẽ tăng lên khoảng 35–50% tại Phú Quốc và Khánh Hòa, 30–45% tại Đà Nẵng – Quảng Nam, nhưng có thể chỉ 20–30% tại Bình Thuận và một số khu vực mới nổi do còn thiếu quy hoạch chi tiết hoặc hồ sơ đất đai phức tạp. Điều này có nghĩa, 2026 chưa phải là năm “đại hồi sinh” đồng loạt, mà vẫn là chu kỳ phục hồi phân hóa theo pháp lý và năng lực chủ đầu tư.

Biến số thứ hai là du lịch. Kịch bản tích cực cho thấy 2026 Việt Nam có thể đón 22–24 triệu lượt khách quốc tế, ước tăng 30–35% so với 2025, nhờ chính sách visa linh hoạt hơn, mở thêm đường bay quốc tế và xu hướng dịch chuyển dòng khách châu Á – Nam Á đến Đông Nam Á tăng trở lại. Những khu vực có hạ tầng hàng không và hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh sẽ hưởng lợi trước. Phú Quốc dự kiến đạt công suất khai thác 70–85% cao điểm; Cam Ranh – Bãi Dài 75–90% nhờ đường bay quốc tế tăng; Đà Nẵng bùng nổ nhờ MICE và du lịch wellness, lấp đầy 65–80% mùa thấp điểm và 80–95% cao điểm; Hồ Tràm – Hồ Cốc duy trì công suất 80–98% dịp lễ. Khi công suất vận hành tăng, khả năng chia sẻ doanh thu từ các đơn vị vận hành cho nhà đầu tư sẽ hấp dẫn hơn, có thể tạo ra mức yield cho thuê thực 4–7%/năm với condotel, 5–9%/năm với biệt thự biển có thương hiệu vận hành, cao hơn gửi ngân hàng nhưng đòi hỏi nhà đầu tư chấp nhận mô hình khai thác chuyên nghiệp thay vì kỳ vọng lợi nhuận cố định.

Biến số thứ ba là dòng vốn. Trong năm 2026, BĐS nghỉ dưỡng sẽ không còn là cuộc chơi của dòng tiền nóng từ đầu tư cá nhân quy mô nhỏ, mà là sự tham gia ngày càng rõ của nhà đầu tư tổ chức, quỹ private capital và các thương vụ M&A để nắm quỹ đất hoặc sở hữu dự án có thể vận hành ngay. Những chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt, có hệ thống vận hành hoặc hợp tác với các thương hiệu quốc tế sẽ chiếm lợi thế. Các tập đoàn lớn tại Phú Quốc, Khánh Hòa và Đà Nẵng đã công bố chiến lược hợp tác mở rộng quỹ phòng lưu trú và phát triển tổ hợp wellness – giải trí 2026–2028, tạo lực đẩy dài hạn cho phân khúc. Trong khi đó, các dự án thiếu minh bạch pháp lý, chậm tiến độ hoặc không có đơn vị vận hành chuyên nghiệp có thể tiếp tục rơi vào trạng thái “neo giá cao – khó ra hàng”, thanh khoản thấp dù thị trường chung phục hồi.

Đánh giá về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cũng chỉ ra loạt yếu tố tích cực đang tác động tới tốc độ phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng gồm: kinh tế đang phát triển; lượng khách du lịch, nhất là khách quốc tế tăng mạnh; Chính phủ đã và đang triển khai tích cực các biện pháp để đạt mục tiêu đến năm 2030, du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn; các vấn đề pháp lý liên quan đến condotel, biệt thự nghỉ dưỡng đang được khắc phục.

Tuy nhiên, theo ông Chung, khách hàng ngày càng thận trọng hơn trong việc tìm kiếm thông tin, lựa chọn dự án. Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án có giá bán hợp lý, các sản phẩm nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài phục vụ mục đích lưu trú tại các khu vực có du lịch phục hồi mạnh.

Đồng quan điểm, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á cũng nhận định, Việt Nam đang đứng trước cơ hội hiếm có để “nâng chất” toàn bộ thị trường nghỉ dưỡng. Những nhà đầu tư chủ động tái đầu tư vào tài sản hiện hữu, từ thiết kế, cảnh quan đến vận hành và thương hiệu, sẽ là những người nắm giữ lợi thế trong chu kỳ tăng trưởng mới.