Thị trường bất động sản năm 2026 sẽ buộc phải đổi nhịp

Theo TS. Đính, thị trường bất động sản năm 2025 có thể ví như “con ngựa không cương”. Không phải thị trường bị buông lỏng hoàn toàn, nhưng việc thiếu những công cụ quản trị cụ thể đã khiến các cơn “sóng” tăng – giảm diễn ra bất thường, không phản ánh đúng nền tảng kinh tế. Bài học giai đoạn 2022–2023 cho thấy thị trường từng rơi mạnh rồi bật tăng nhanh, chủ yếu đi theo trào lưu và tâm lý FOMO, thay vì xuất phát từ nhu cầu ở thực.

“Nhà đầu tư không phải không hiểu rủi ro. Họ biết giá đã cao, biết có thể ‘ăn đòn’, nhưng vẫn tham gia vì nghề của họ là đầu tư. Họ kỳ vọng đi được sóng đầu, còn rủi ro để lại cho người đến sau”, ông Đính nhận định. Chính tâm lý này đã góp phần đẩy giá bất động sản lên cao liên tục, đến mức đặt ra câu hỏi lớn về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Theo ông, việc giá nhà tăng cao không hoàn toàn là lỗi của chủ đầu tư. Trong bối cảnh thị trường sôi động, các doanh nghiệp buộc phải tìm cách ra hàng theo xu hướng. Tuy nhiên, Chính phủ đã nhìn nhận rõ thực trạng này là không bền vững và tiềm ẩn nguy cơ đổ vỡ nếu không kịp thời điều chỉnh.

1. Đính chỉ ra ba nguyên nhân cốt lõi. Thứ nhất là mất cân đối cung – cầu khi nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc đầu tư, kinh doanh, trong khi người mua ở thực khó tiếp cận. Thứ hai, dòng vốn tín dụng bị lợi dụng cho đầu cơ thay vì chảy vào các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh cần thiết. Thứ ba, Nhà nước chưa có đầy đủ công cụ dữ liệu để nhận diện và kiểm soát hành vi đầu cơ.

Để “hạ nhiệt” thị trường, các biện pháp căn chỉnh đã được triển khai. Dòng vốn khoảng 4 triệu tỷ đồng từng chảy vào bất động sản giúp thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn, nhưng cũng tạo điều kiện cho đầu cơ. Trước thực tế đó, room tín dụng bất động sản được điều chỉnh giảm xuống khoảng 15%, lãi suất có xu hướng tăng, khiến việc “lướt sóng” trở nên kém hấp dẫn hơn.

Về dài hạn, Nhà nước đang hướng tới quản trị thị trường bằng dữ liệu, thông qua định danh bất động sản, số hóa sàn giao dịch và nghiên cứu các công cụ thuế để điều tiết hành vi đầu cơ, đồng thời vẫn duy trì những chính sách hỗ trợ phù hợp cho nền kinh tế.

Bước sang năm 2026, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng thách thức lớn nhất với các chủ đầu tư sẽ là áp lực cạnh tranh và thanh khoản. Khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và chỉ cần một phần trong số đó quay lại thị trường, nguồn cung có thể đạt tối thiểu 200.000 sản phẩm. Nguồn cung lớn sẽ tạo ra sức ép cạnh tranh mạnh mẽ, khiến việc thoát hàng không còn dễ dàng.

“Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư và chủ nhà sẽ buộc phải điều chỉnh giá bán, dù khó có khả năng giảm sâu”, ông nhận định. Theo TS. Đính, thị trường giai đoạn tới không giống năm 2013 – thời điểm bất động sản mới bùng nổ và phải ‘giải cứu’ bằng các chính sách đặc thù như chia nhỏ căn hộ, đẩy mạnh nhà ở xã hội. Hiện nay, hệ thống chính sách về tín dụng, đất đai và thể chế đã được nhìn nhận rõ hơn, trong khi năng lực của các chủ đầu tư và nhà đầu tư cũng cao hơn nhiều.

Ông cho rằng thị trường sẽ không rơi vào khủng hoảng, nhưng quá trình sàng lọc là điều tất yếu. Những doanh nghiệp chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp sẽ phải tái cấu trúc nếu gặp khó khăn về dòng tiền. Nếu tiếp tục “lì đòn”, họ có thể hoãn bán để chờ thị trường tốt hơn; nếu không, việc điều chỉnh giá về mức hợp lý là không thể tránh khỏi.

Ở chiều tích cực, năm 2026 được kỳ vọng sẽ đánh dấu sự chuyển dịch sang một thị trường lành mạnh hơn, khi hoạt động đầu cơ bị thu hẹp và nhu cầu ở thực, đầu tư dài hạn lên ngôi. Nhà đầu tư khi đó sẽ ưu tiên những sản phẩm có khả năng khai thác, tạo dòng tiền bền vững, dẫn tới sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án.

Những dự án nhỏ lẻ, thiếu quy hoạch tổng thể sẽ dần mất lợi thế, trong khi các đại đô thị được phát triển bài bản, có không gian cho hoạt động kinh tế và hệ tiện ích đồng bộ sẽ trở thành điểm đến của dòng vốn. Theo TS. Đính, nếu các chủ đầu tư thực sự tâm huyết phát triển các đô thị chất lượng ở vùng ven, không ít người dân dù đã có nhà ở nội đô vẫn sẵn sàng dịch chuyển để tìm kiếm môi trường sống tốt hơn.

Bàn về đặc tính của thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng bất động sản vốn “cứng đầu” và nhà đầu tư rất “lì đòn” – khác với chứng khoán, nơi nhiều người sẵn sàng bán lỗ khi thị trường giảm sâu. Tuy nhiên, với những thay đổi trong chính sách và cách quản trị, các nhược điểm này sẽ dần được khắc phục, tạo lập một không gian đầu tư bền vững hơn.