Thị trường bất động sản hướng về nhu cầu ở thực, nhà ở bình dân mở rộng dư địa tăng trưởng

Nhà ở vừa túi tiền là “điểm sáng”

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, nhu cầu nhà ở thuộc phân khúc tầm trung và vừa túi tiền hiện mới được đáp ứng khoảng 60-65%. Điều này cho thấy nguồn cầu trên thị trường vẫn còn lớn, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu an cư của người dân tiếp tục gia tăng. Dư địa phát triển của phân khúc này từ nay đến năm 2030 được đánh giá còn rất đáng kể.

Thực tế, trong những năm qua, mặt bằng giá bất động sản tại nhiều đô thị lớn liên tục tăng, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của một bộ phận người dân gặp nhiều khó khăn. Khoảng cách giữa giá bán và thu nhập ngày càng trở thành yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, nhất là đối với người trẻ, các gia đình mới hình thành và nhóm khách hàng có thu nhập trung bình.

Trong bối cảnh đó, việc phát triển nhà ở tầm trung và vừa túi tiền không chỉ là yêu cầu về cơ cấu nguồn cung mà còn là cơ hội thị trường đối với các doanh nghiệp có khả năng tổ chức sản phẩm phù hợp. Khi nhu cầu thực vẫn hiện hữu nhưng chưa được đáp ứng đầy đủ, những dự án có mức giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và đáp ứng tốt điều kiện sinh sống có thể tạo được tệp khách hàng ổn định hơn.

Tuy nhiên, để khai thác hiệu quả dư địa này, doanh nghiệp cần thay đổi cách tiếp cận, đặc biệt trong quản trị tài chính và lựa chọn chiến lược phát triển. TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục tái cấu trúc toàn diện, trong đó cần chú trọng kiểm soát dòng tiền, tính toán kỹ chi phí vốn đang gia tăng và chủ động phương án thanh toán các khoản nợ đến hạn.

Việc quản trị tài chính chặt chẽ sẽ giúp doanh nghiệp giảm áp lực trong quá trình triển khai dự án, đồng thời duy trì nguồn lực để nắm bắt cơ hội khi thị trường phục hồi. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần tận dụng tối đa các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, chủ động tiếp cận những cơ chế tháo gỡ vướng mắc pháp lý, chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội cũng như các gói giãn, hoãn thuế và phí hiện hành.

Một yêu cầu quan trọng khác là định hình lại danh mục sản phẩm. Thay vì tập trung quá nhiều vào phân khúc có giá trị cao, doanh nghiệp cần kiên quyết điều chỉnh cơ cấu phát triển theo hướng ưu tiên nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của đại đa số người dân. Đây được xem là hướng đi giúp mở rộng quy mô khách hàng, cải thiện khả năng hấp thụ và tạo nền tảng doanh thu ổn định hơn.

Doanh nghiệp cần thích ứng

Cùng với bài toán cơ cấu sản phẩm, tư duy phát triển dự án cũng đang đứng trước yêu cầu thay đổi. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), doanh nghiệp cần lấy nhu cầu thực, chất lượng sản phẩm và hiệu quả khai thác gắn với "dòng người - dòng tiền" làm trung tâm trong chiến lược kinh doanh.

Theo ông Đính, nhu cầu ở thực cần được xác định là trọng tâm trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp. Các chủ đầu tư nên tập trung nguồn lực vào những dự án có pháp lý đầy đủ, nằm tại địa bàn có tiềm năng phát triển và cung cấp sản phẩm đáp ứng nhu cầu sinh sống, làm việc của người dân.

Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải nghiên cứu kỹ chân dung khách hàng trước khi quyết định đầu tư. Như ông Đính chia sẻ: “Điều quan trọng là phải xác định rõ ai sẽ sống tại dự án, họ làm việc ở đâu, khả năng chi trả đến đâu và cần loại nhà ở nào. Trên cơ sở đó, xây dựng cơ cấu sản phẩm, diện tích, mức giá và tiến độ mở bán phù hợp với nhu cầu thị trường”.

Cách tiếp cận này giúp hạn chế tình trạng phát triển dự án dựa trên kỳ vọng tăng giá đơn thuần, đồng thời nâng cao khả năng đưa sản phẩm đến đúng nhóm khách hàng mục tiêu. Khi dự án có cư dân thực, hoạt động thương mại, dịch vụ và các tiện ích xung quanh cũng có điều kiện phát triển, tạo ra giá trị khai thác lâu dài cho cả người mua lẫn doanh nghiệp.

Trong bối cảnh giá đất tại khu vực nội đô đã ở mức cao, việc mở rộng phát triển sang các đô thị vệ tinh được xem là một hướng đi đáng chú ý. Theo ông Nguyễn Văn Đính, đây là những địa bàn còn dư địa về quỹ đất, tạo điều kiện để doanh nghiệp tổ chức hệ thống tiện ích đồng bộ và cung cấp sản phẩm với mức giá phù hợp hơn.

Nếu được quy hoạch và triển khai hợp lý, các đô thị vệ tinh không chỉ góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở mà còn tạo thêm lựa chọn an cư cho người dân, giảm áp lực lên khu vực trung tâm. Tuy nhiên, phát triển dự án tại những địa bàn này cần gắn với tiến độ hoàn thiện hạ tầng giao thông, khả năng kết nối và quá trình hình thành dân cư. Doanh nghiệp cần tránh đưa nguồn cung ra thị trường quá sớm khi các điều kiện về hạ tầng, tiện ích và nhu cầu hấp thụ chưa sẵn sàng.

Bên cạnh vị trí và chất lượng sản phẩm, phương thức kinh doanh cũng cần được đổi mới để phù hợp hơn với năng lực tài chính của khách hàng. Trong bối cảnh chi phí vốn còn cao và người mua ngày càng thận trọng, các chủ đầu tư có thể áp dụng những giải pháp như chia nhỏ tiến độ thanh toán, giảm tỷ lệ vốn tự có phải đóng ban đầu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài thời gian thanh toán.

Những chính sách này giúp khách hàng giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu, có thêm thời gian chuẩn bị nguồn vốn và chủ động hơn trong kế hoạch sở hữu nhà. Đối với doanh nghiệp, chính sách thanh toán linh hoạt cũng là công cụ quan trọng để mở rộng tệp khách hàng, thúc đẩy giao dịch và duy trì thanh khoản.

Nhìn tổng thể, phân khúc nhà ở tầm trung và vừa túi tiền đang sở hữu dư địa phát triển đáng kể trong bối cảnh nhu cầu thực chưa được đáp ứng đầy đủ. Cơ hội sẽ thuộc về những doanh nghiệp có khả năng kiểm soát tốt chi phí, tái cấu trúc tài chính, lựa chọn đúng địa bàn và phát triển sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả. Như ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, “Thị trường đang điều chỉnh để chuyển sang một chu kỳ phát triển với động lực và tiêu chuẩn cạnh tranh mới”. Trong chu kỳ đó, năng lực đáp ứng nhu cầu thực và khả năng tạo ra giá trị khai thác bền vững sẽ trở thành nền tảng quan trọng để doanh nghiệp khẳng định vị thế.