Thị trường bất động sản hiện nay đang dần hạ nhiệt

Thị trường đang hạ nhiệt

Quý I/2026 được xem là giai đoạn “lắng” mang tính chu kỳ của thị trường bất động sản khi chịu tác động đồng thời từ yếu tố mùa vụ, mặt bằng lãi suất cao và bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây chỉ là nhịp điều chỉnh ngắn hạn, không phản ánh xu hướng suy giảm dài hạn.

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam cho rằng, bất động sản hiện không còn ở trạng thái suy giảm, nhưng cũng chưa bước vào giai đoạn bùng nổ. Thay vào đó, thị trường đang trong quá trình “chuyển trạng thái”, khi mức độ quan tâm của người mua đã quay trở lại nhưng chưa thực sự mạnh.

Theo ông Tuấn, cấu trúc nhu cầu đã thay đổi rõ rệt. Thị trường hiện được dẫn dắt bởi người mua ở thực và các nhà đầu tư dài hạn, thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn. Điều này khiến thanh khoản có xu hướng cải thiện nhưng mang tính chọn lọc cao, tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và giá bán hợp lý.

Phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục đóng vai trò chủ đạo nhờ nhu cầu ở thực ổn định. Trong khi đó, đất nền vùng ven bắt đầu thu hút sự quan tâm trở lại nhưng khó xuất hiện các “cơn sốt” như giai đoạn trước, do phụ thuộc nhiều vào quy hoạch và hạ tầng thực tế.

Đáng nói, sau một thời gian dài chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất cao, thị trường bất động sản đang ghi nhận những tín hiệu hạ nhiệt rõ rệt. Đây được xem là yếu tố quan trọng góp phần cải thiện tâm lý người mua cũng như khơi thông dòng tiền đang tạm thời “đứng ngoài” thị trường. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, việc lãi suất giảm chưa đủ để khẳng định một chu kỳ tăng trưởng mới đã bắt đầu.

Ở một chia sẻ mới đây, ông Huỳnh Trung Minh, chuyên gia tài chính, cho biết trong nửa đầu năm 2026, lãi suất cho vay tại nhiều ngân hàng thương mại từng dao động từ 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 14–16%/năm. Mức lãi suất cao đã khiến chi phí vốn tăng mạnh, kéo theo thanh khoản thị trường suy giảm đáng kể. Trong bối cảnh đó, việc lãi suất bắt đầu hạ nhiệt rõ ràng mang lại tín hiệu tích cực, giúp mở ra thêm cơ hội cho cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư.

Dù vậy, ông Minh cho rằng cần nhìn nhận diễn biến này một cách thận trọng hơn. Theo ông, lãi suất chỉ là một trong nhiều yếu tố tác động đến quyết định đầu tư, và việc giảm lãi suất không đồng nghĩa với việc rủi ro đã biến mất.

Thay vì chạy theo những tín hiệu ngắn hạn, người mua cần quay về những yếu tố cốt lõi như tính pháp lý của dự án, uy tín của chủ đầu tư cũng như khả năng đảm bảo tiến độ. Quan trọng hơn, nhà đầu tư cần xác định rõ chiến lược dài hạn và chuẩn bị năng lực tài chính đủ vững để có thể “chịu đựng” qua những giai đoạn khó khăn của thị trường.

Không dành cho số đông

Bà Nguyễn Thị Kim Thoa - Giám đốc Phát triển kinh doanh và sản phẩm của Dat Xanh Services nhận định, thị trường nhà ở trong quý II sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới tăng đáng kể so với đầu năm. Tuy vậy, bà cũng cho rằng mức độ phục hồi sẽ phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất và chính sách tín dụng.

Theo phân tích của bà Thoa, thị trường quý II có thể diễn ra theo ba kịch bản. Ở kịch bản tích cực, nguồn cung có thể tăng 40-50%, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 50-60%. Trong kịch bản kỳ vọng được đánh giá có khả năng xảy ra cao hơn nguồn cung tăng 30-40%, giá tăng nhẹ 2-5% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-40%. Trong khi đó, nếu điều kiện vĩ mô kém thuận lợi, thị trường có thể rơi vào kịch bản thách thức với thanh khoản thấp và giá đi ngang.

Từ kinh nghiệm vận hành doanh nghiệp qua nhiều chu kỳ thị trường, ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại Công ty bất động sản SMartland cho rằng giai đoạn lãi suất cao hoặc đang biến động thực chất lại là thời điểm giúp thị trường giảm bớt yếu tố FOMO, qua đó tạo điều kiện để nhà đầu tư có thể bình tĩnh lựa chọn sản phẩm phù hợp. Đây cũng là giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, không chỉ đối với các dự án hay chủ đầu tư, mà còn với chính nhà đầu tư.

“Trong những giai đoạn như thế này, vẫn có nhiều nhà đầu tư thành công. Vấn đề không nằm ở việc thị trường tốt hay xấu, mà là khả năng kiểm soát dòng tiền và chiến lược của mỗi người”, ông Đăng nhấn mạnh, đồng thời cho rằng điều kiện tiên quyết trước khi xuống tiền là phải đảm bảo sức khỏe tài chính và có sự hiểu biết rõ ràng về sản phẩm đầu tư.

Sau những tín hiệu tích cực từ việc lãi suất giảm, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận sự dịch chuyển của dòng tiền. Tuy nhiên, sự trở lại này không diễn ra theo kiểu bùng nổ, mà thận trọng và có tính toán hơn, phản ánh tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi sau một giai đoạn biến động mạnh.

Ông Đăng cho rằng thị trường đang chuyển từ “kỳ vọng” sang “giá trị thực”. Những sản phẩm được quan tâm hiện nay không còn là những dự án chỉ dựa vào thông tin hay kỳ vọng tăng giá, mà phải có khả năng vận hành và tạo ra giá trị sử dụng thực tế.