Thị trường bất động sản Hà Nội vẫn đang “khó thanh khoản”, nhà đầu tư cũng “dè dặt” hơn?

Thanh khoản chững lại đang kể

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy, quý I Hà Nội ghi nhận tổng 11.100 giao dịch (gồm cả chung cư và nhà đất thổ cư), giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng nhà thổ cư có khoảng 6.000 giao dịch, tuy nhiên mức độ quan tâm đến nhà riêng tại Thủ đô cũng giảm 22% tính đến hết tháng 3. Cùng với đó, giao dịch chủ chủ yếu đến từ khu vực phía Bắc và Đông, không có nhiều trong khu vực lõi.

Một số liệu khác từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới toàn thị trường trong quý I-2026 chỉ đạt khoảng 58%, thấp hơn quý trước. Đặc biệt, số lượng giao dịch chuyển nhượng tại Hà Nội và các khu vực vùng ven đã giảm tới 22% so với cùng kỳ năm trước.

Giao dịch nhà đất Thủ đô sụt giảm rõ rệt, dòng tiền đầu tư đang trở nên dè dặt hơn. Trong bối cảnh quy hoạch đô thị và chủ trương giãn dân được thúc đẩy, nhu cầu tìm kiếm nhà ở đã và đang dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm", ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group đánh giá.

“Hiện nay, dòng tiền đã bắt đầu có xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra khu vực phía Bắc, phía Đông và phía Tây, nơi gắn liền với các đại đô thị mới và không gian sống hiện đại. Khi hệ thống giao thông được cải thiện, khoảng cách từ vùng ven vào trung tâm không còn là trở ngại lớn, mở ra lựa chọn cho các gia đình trẻ tìm kiếm không gian sống chất lượng với chi phí hợp lý”, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group nhìn nhận.

Trong khi đó, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường đang dần loại bỏ tâm lý "lướt sóng" theo thông tin quy hoạch treo hay các đợt sốt đất ảo. Với sự minh bạch của cơ sở dữ liệu đất đai và tốc độ giải phóng mặt bằng nhanh chóng, người mua hiện nay buộc phải tính toán kỹ về mục tiêu đầu tư dài hạn và tiềm năng khai thác thực tế.

“Phân khúc chung cư trung và cao cấp ngoài các khu vực trung tâm đang ngày càng chiếm ưu thế, đặc biệt đối với thế hệ 8X và 9X, những người ưu tiên tiện ích đồng bộ và môi trường sống văn minh thay vì sở hữu nhà đất trong ngõ sâu thiếu tiện ích”, ông Đính nói.

Tuy vậy, theo ông Đính nhà ở tại các khu vực trung tâm vẫn có những giá trị riêng vì giá trị đất lớn, ngay trong lõi trung tâm thuận tiện về dịch vụ, y tế, giáo dục… Do đó, người có nhu cầu cần ưu tiên kiểm tra quy hoạch, pháp lý và vị trí để tránh mua phải các tài sản vướng quy hoạch treo hoặc pháp lý rủi ro cao.

Nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục “dẫn dắt”

Dự báo các quý còn lại của năm 2026, Trung tâm nghiên cứu thị trường & am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định thị trường sẽ được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực, trong bối cảnh chi phí vốn chưa giảm đáng kể và tâm lý thị trường vẫn thận trọng. Các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể ở ngay và phù hợp với khả năng chi trả của số đông sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.

Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển từ thổ cư sang căn hộ được sẽ tiếp diễn, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ và các gia đình có nhu cầu an cư tại các khu đô thị lớn. Tuy nhiên, so với thổ cư, chung cư chuyển nhượng hiện vẫn có mức giá tiếp cận phù hợp hơn, dễ sử dụng đòn bẩy tài chính hơn và ít chịu tác động hơn từ những biến số liên quan đến quy hoạch tương lai.

Về tổng thể, nhịp giảm tốc của thị trường chuyển nhượng Hà Nội đầu năm 2026 không mang ý nghĩa tiêu cực, mà phản ánh một giai đoạn điều chỉnh cần thiết để tái cân bằng cung – cầu và sàng lọc dòng tiền. Khi các yếu tố đầu cơ dần thu hẹp, thị trường đang quay trở lại với giá trị cốt lõi là nhu cầu ở thực và khả năng khai thác sử dụng lâu dài. Đây cũng là nền tảng quan trọng để thiết lập một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn trong trung và dài hạn, đồng thời mở ra cơ hội cho người mua tiếp cận bất động sản một cách chủ động và thực chất hơn.

Trong khi đó, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam dự báo trung và dài hạn, thị trường được kỳ vọng tiếp tục tái cấu trúc toàn diện từ nguồn cung, không gian phát triển đến dòng vốn và hành vi người mua. Các yếu tố như: hạ tầng, pháp lý hoàn thiện và chiến lược phát triển xanh đóng vai trò dẫn dắt xu hướng mới. Dù áp lực ngắn hạn còn hiện hữu, nhưng vẫn tồn tại cơ hội. Nhu cầu ở thực sẽ là “trụ đỡ” quan trọng, đảm bảo tính ổn định cho thị trường trong giai đoạn chuyển đổi.