Thị trường bất động sản Hà Nội: Căn hộ tiếp tục là tâm điểm, nhà liền thổ “hạ nhiệt” tạm thời

Trong khi phân khúc căn hộ tại Hà Nội ghi nhận sự bùng nổ với nguồn cung và sức cầu dồi dào, thì thị trường nhà liền thổ lại có phần trầm lắng hơn, đang trong giai đoạn tích lũy và chờ đợi những cú hích từ hạ tầng để bước vào chu kỳ mới.

Diễn biến trái chiều của căn hộ và nhà liền thổ

Theo báo cáo mới nhất từ JLL Việt Nam, tính đến quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy căn hộ phân khúc cao và nhà liền thổ tại Hà Nội lần lượt đạt 65.000 căn và 63.900 căn.

Phân khúc căn hộ tiếp tục là tâm điểm của thị trường khi trong quý cuối năm, phân khúc căn hộ phân khúc cao cấp đã trở thành tâm điểm của thị trường với 5.000 căn được hấp thụ. Động lực chính đến từ các hoạt động tiền mở bán sôi động ở khu vực phía Bắc và Đông Hà Nội, dẫn đầu bởi các dự án lớn như Vinhomes Global Gate (Đông Anh), cùng loạt dự án Ruby và Long Biên Central (Long Biên). Chính sách thanh toán kéo dài và giỏ hàng đa dạng góp phần kích thích nhu cầu của cả người mua ở thực và nhà đầu tư.

Nguồn cung mới cũng bùng nổ trong Quý 4 với gần 5.700 căn ra mắt, nâng tổng nguồn cung cả năm 2025 lên gần 9.400 căn. Các chủ đầu tư lớn như Masterise và MIK tiếp tục dẫn dắt thị trường phía Bắc khi bổ sung thêm khoảng 3.500 căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, sự chú ý đặc biệt lại đổ dồn về khu vực Tây Hồ Tây với dự án The Prime (Daewoo E&C), đánh dấu một giai đoạn phát triển mới của đại đô thị Starlake. Với số lượng giới hạn và tâm lý thị trường tăng ở khu vực Tây Hồ Tây, dự án sớm nhận được nhiều quan tâm từ các khách hàng trong và ngoài nước

Sự sôi động này đã đẩy mặt bằng giá sơ cấp căn hộ phân khúc Cao lên mức 4.300 USD/m², tăng vọt 37,5% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, thị trường đã xuất hiện hàng loạt dự án được định vị ở hạng Sang với giá phổ biến từ 5.000-6.500 USD/m². Trên thị trường thứ cấp, giá bán cũng tăng trưởng ấn tượng 18,7% theo năm, đạt 3.520 USD/m², đặc biệt tại khu vực Tây Hồ Tây và dọc vành đai 2.

Trái ngược với căn hộ, phân khúc nhà liền thổ lại bước vào giai đoạn ‘hạ nhiệt’ tạm thời. Theo đó, Hà Nội ghi nhận lượng giao dịch chậm lại trong quý I/2025, chỉ với 426 căn được bán, nâng tổng giao dịch cả năm 2025 lên khoảng 4.400 căn. Nguyên nhân chính là do nguồn cung mới hạn chế với chỉ 225 căn mở bán trong quý và lượng hàng tồn kho kém hấp dẫn. Các giao dịch chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư nhắm vào phân khúc giá thấp, với các căn liền kề và nhà phố diện tích nhỏ tại các khu vực như Gia Lâm, Đan Phượng, Thanh Trì. Trong khi đó, các biệt thự giá trên 8.000 USD/m² gặp khó khăn về thanh khoản do tổng giá trị cao và người mua có nhiều lựa chọn trên thị trường thứ cấp.

Giá bán sơ cấp trung bình đã hạ nhiệt nhẹ xuống còn 9.700 USD/m² đất, giảm 6,9% theo năm. Tuy nhiên, sự sụt giảm này không phản ánh sự đi xuống của thị trường, mà chủ yếu do nguồn cung mới trong quý nằm ở các vị trí xa trung tâm hơn, có mức giá cạnh tranh hơn. Trên thực tế, loại hình shophouse tại các khu đô thị lớn vẫn duy trì mức giá rất cao, từ 10.000-17.000 USD/m² đất. Niềm tin vào thị trường vẫn được thể hiện rõ ở kênh thứ cấp, nơi giá bán tăng mạnh 18,9% theo năm, đạt 8.700 USD/m².

Năm 2026 sẽ tăng trưởng đồng đều?

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, nhận định: "Năm 2026 hứa hẹn sẽ là một năm sôi động cho cả hai phân khúc. Thị trường căn hộ sẽ tiếp tục chứng kiến sự ra mắt của nhiều sản phẩm đa dạng từ Cao cấp đến Sang trọng, lan rộng ra các khu vực như Đông Anh, Long Biên, và Cầu Giấy. Giá bán sơ cấp tăng liên tục trong năm qua góp phần tạo nền tảng giá cho các dự án mới, với định vị ngày càng cao cấp, dự kiến phổ biến trên 5.000 USD/m², thậm chí ‘BĐS Hàng hiệu’ có thể trên 6.500 USD/m².

Bên cạnh đó, nguồn cung Nhà liền thổ được dự báo sẽ tăng mạnh trở lại, đặc biệt là tại các quỹ đất xa trung tâm gắn liền với các trục đường tương lai. Việc Hà Nội đẩy mạnh các quy hoạch hạ tầng quan trọng như đại lộ Tây Thăng Long hay khu đô thị thể thao Olympic sẽ góp phần phục hồi các quỹ đất đã 'ngủ yên' trong thời gian dài, tạo đà cho sự phát triển của các đô thị vệ tinh."

Có thể nói, thị trường bất động sản Hà Nội đang ở ngưỡng “nhiều hàng - ít người mua”, nơi mỗi quyết định của chủ đầu tư là bài toán cân não: giữ giá thì khó bán, giảm giá thì "mất mặt". Trong cuộc đua này, doanh nghiệp biết “giảm đúng chỗ” - không giảm thương hiệu mà giảm chi phí gián tiếp, chiết khấu linh hoạt, giữ chân khách bằng chất lượng thật sẽ chiến thắng.

Năm 2026 không chỉ là năm bản lề, mà còn là phép thử cho tư duy kinh doanh toàn thị trường: giữa cơn dư cung, ai dám thay đổi, người đó sống.