Thị trường bất động sản: Giá cao nhưng thanh khoản thấp, nguồn cung tăng nhưng nhu cầu vẫn thiếu?

Thanh khoản cũng không “đuổi kịp” giá nhà

Một trong những nghịch lý lớn nhất của thị trường hiện nay là giá bất động sản vẫn neo ở mức cao, dù thanh khoản chưa phục hồi tương xứng. Trong chu kỳ bất động sản truyền thống, khi giao dịch giảm, giá thường điều chỉnh theo. Nhưng giai đoạn hiện nay lại khác.

Nguyên nhân đầu tiên nằm ở chi phí đầu vào. Giá đất, chi phí tài chính, chi phí xây dựng, chi phí pháp lý và thời gian phát triển dự án đều tăng mạnh trong vài năm qua. Điều này khiến giá thành sản phẩm khó giảm sâu. Chủ đầu tư không dễ hạ giá vì nếu giảm mạnh sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ cơ cấu tài chính và các dự án đang triển khai.

Nguyên nhân thứ hai là áp lực bán không quá lớn. Phần lớn chủ đầu tư đã trải qua giai đoạn khó khăn 2022–2023 và đã tái cấu trúc tài chính, giãn tiến độ hoặc chuyển hướng sản phẩm. Khi không chịu áp lực vay vốn quá lớn, họ không buộc phải giảm giá sâu để bán nhanh.

Kết quả là thị trường rơi vào trạng thái “giá cao – giao dịch chậm”.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, năm 2025, giá nhà đất tại Việt Nam tăng cao nhất trong khu vực.

Cụ thể, thống kê chỉ ra, giá nhà đất giai đoạn 2019 - 2024 tăng 59%, năm 2025 tăng 10 - 30%. Trong đó, ở phân khúc chung cư, năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng bình quân 20 - 30%, giá nhà ở riêng lẻ và đất nền tăng 10-15%.

Tuy nhiên, mức tăng giá này không đi kèm với hiệu quả khai thác. Lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội đầu năm 2026 chỉ còn khoảng 2,47%, thấp hơn nhiều so với các kênh đầu tư khác. Điều này cho thấy thị trường đang bị “đẩy giá” vượt xa giá trị khai thác thực tế, làm giảm sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư dài hạn.

Giá bất động sản cao, khiến người mua cần thêm thời gian tích luỹ hơn để có thể sở hữu nhà. Giá căn hộ so với số năm thu nhập bình quân của hộ gia đình tại Việt Nam năm 2023, người mua cần 23,5 năm thu nhập mới mua được, năm 2024 là 23,7 năm, năm 2025 là 25,8 năm và năm 2026 dự phóng người mua sẽ cần 30,2 năm.

Nguồn cung “bùng nổ” nhưng vẫn “thiếu”?

 Theo các chuyên gia, thị trường Hà Nội đã bước sang giai đoạn “bùng nổ nguồn cung” (hypersupply), nơi quyền lực dần nghiêng về phía người mua. Chủ đầu tư buộc phải đưa ra hàng loạt ưu đãi như chiết khấu sâu, giãn tiến độ thanh toán để kích cầu.

Tuy nhiên, nghịch lý nằm ở chỗ, người mua có quyền nhưng lại không có sản phẩm phù hợp để lựa chọn.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam cho biết, dữ liệu từ CBRE cho thấy một thực tế khắc nghiệt. Tại Hà Nội hiện nay gần như không còn dự án mới nào có mức giá dưới 70 triệu đồng/m². Ngay cả những khu vực vệ tinh như Hưng Yên, mặt bằng giá cũng đã neo ở mức cao, chỉ duy nhất 01 dự án có giá 55 triệu đồng/m².

Sự lệch pha cung - cầu ngày càng rõ rệt khi hơn 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực lại tập trung ở phân khúc trung cấp và giá rẻ.

Hiện tại, nhà đầu tư đang dần quay lại thị trường, nhưng thanh khoản vẫn chưa bùng nổ. Nguyên nhân là cấu trúc dòng tiền đã thay đổi.

Trước đây, thị trường phụ thuộc nhiều vào nhà đầu tư ngắn hạn. Khi lãi suất thấp và tín dụng dễ tiếp cận, dòng tiền đầu cơ tạo ra các đợt sóng lớn. Nhưng hiện nay, nhà đầu tư quay lại với tâm lý dài hạn hơn.

Họ không còn mua để lướt sóng trong vài tháng, mà hướng tới giữ tài sản trong nhiều năm. Điều này giúp thị trường ổn định hơn nhưng lại khiến số lượng giao dịch giảm. Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ “sôi động” sang “bền vững”, nhưng quá trình chuyển đổi này khiến thanh khoản giảm trong ngắn hạn.

Tất cả những nghịch lý hiện nay thực chất phản ánh một giai đoạn chuyển tiếp của thị trường. Từ một thị trường tăng trưởng nóng dựa vào tín dụng và đầu cơ, bất động sản Việt Nam đang chuyển sang giai đoạn tăng trưởng dựa trên nhu cầu thực và nền tảng tài chính bền vững hơn.

Trong giai đoạn chuyển tiếp, nghịch lý là điều khó tránh. Giá chưa thể giảm sâu vì chi phí cao. Thanh khoản chưa thể tăng mạnh vì niềm tin chưa phục hồi hoàn toàn. Nguồn cung tăng nhưng chưa đúng phân khúc. Dòng tiền quay lại nhưng thận trọng hơn.

Dù đối mặt nhiều thách thức, thị trường vẫn xuất hiện những hướng đi mới. Các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần thay đổi tư duy, tìm kiếm cơ hội tại các khu vực giá “mềm” hơn; đồng thời tập trung vào sản phẩm diện tích nhỏ, tổng giá trị hợp lý.