Thị trường bất động sản đang quay lại giá trị cốt lõi, người mua đã thận trọng hơn

Giai đoạn thanh lọc, đưa thị trường về giá trị thực

Giai đoạn 2022–2024 có thể xem là một trong những thời kỳ “thanh lọc” mạnh mẽ nhất của thị trường bất động sản Việt Nam trong hơn một thập kỷ trở lại đây. Sau nhiều năm tăng trưởng nóng nhờ dòng tiền rẻ, tín dụng mở rộng và kỳ vọng giá tăng liên tục, thị trường đã buộc phải đối mặt với một cú điều chỉnh sâu khi các yếu tố nền tảng thay đổi. Việc kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp và tăng cường rà soát pháp lý dự án đã khiến dòng vốn – vốn được xem là “nhiên liệu” của thị trường – đột ngột thu hẹp.

Trước giai đoạn này, thị trường từng chứng kiến tình trạng tăng giá lan rộng, đặc biệt ở phân khúc đất nền và các khu vực xa trung tâm. Nhiều nơi giá tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba chỉ trong thời gian ngắn, phần lớn nhờ kỳ vọng quy hoạch hoặc thông tin hạ tầng. Trong bối cảnh đó, yếu tố pháp lý, chất lượng dự án hay nhu cầu thực đôi khi bị đặt sau kỳ vọng lợi nhuận.

Tuy nhiên, khi dòng tiền rẻ biến mất, thị trường lập tức bộc lộ những điểm yếu tích tụ từ trước. Hàng loạt dự án chậm tiến độ, vướng pháp lý hoặc thiếu năng lực tài chính bắt đầu lộ diện. Thanh khoản sụt giảm nhanh chóng, thời gian bán hàng kéo dài và tâm lý thị trường chuyển từ hưng phấn sang phòng thủ.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nêu rõ, thực tế, thị trường đang quay trở lại giá trị cốt lõi, phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ. Nếu như trước đây, nhiều dự án chưa hoàn thiện, thậm chí người mua chưa nắm rõ sản phẩm vẫn sẵn sàng giao dịch thì hiện nay người mua đã thận trọng hơn, quan tâm nhiều hơn đến chất lượng, vị trí, tiện ích và khả năng đáp ứng nhu cầu sinh sống thực tế.

Bên cạnh đó, thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt. Những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, có vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt, pháp lý minh bạch và đến từ chủ đầu tư uy tín vẫn ghi nhận thanh khoản tích cực. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao, xa nhu cầu thực sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, thời điểm này phù hợp với những người có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Quyết định mua không nên chỉ dựa vào biến động lãi suất ngắn hạn, mà cần đánh giá tổng thể các yếu tố như vị trí, chất lượng sản phẩm, uy tín chủ đầu tư và khả năng tài chính cá nhân.

Dòng tiền thận trọng hơn

Đối với nhà đầu tư cá nhân, giai đoạn này cũng mang tính “tỉnh thức”. Nhiều người từng sử dụng đòn bẩy tài chính cao buộc phải bán tài sản để giảm áp lực trả nợ khi lãi suất tăng và thanh khoản giảm. Những bài học về quản trị rủi ro, khả năng chịu đựng chu kỳ và tầm quan trọng của dòng tiền trở nên rõ ràng hơn bao giờ hết. Thị trường không còn là nơi “mua hôm nay, bán ngày mai”, mà trở lại đúng bản chất của một kênh đầu tư dài hạn.

Quan trọng hơn, giai đoạn thanh lọc đã làm thay đổi sâu sắc tâm lý thị trường. Người mua trở nên thận trọng hơn, doanh nghiệp phải minh bạch hơn và các quyết định đầu tư ngày càng dựa trên yếu tố thực chất thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Thị trường vì thế đang dần quay về những giá trị cốt lõi: nhu cầu ở thật, pháp lý rõ ràng, sản phẩm chất lượng và khả năng khai thác dài hạn. Đây có thể là giai đoạn khó khăn, nhưng cũng chính là bước chuyển cần thiết để thị trường bất động sản bước sang một chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn trong tương lai.

Các báo cáo thị trường từ CBRE Việt Nam cũng cho thấy người mua hiện dành nhiều thời gian hơn để nghiên cứu dự án, so sánh giá và đánh giá khả năng tài chính trước khi quyết định. Thời gian cân nhắc kéo dài đồng nghĩa với việc dòng tiền không còn chảy nhanh và mạnh như trước, nhưng lại có chất lượng tốt hơn. Những quyết định đầu tư hiện nay thường dựa trên phân tích kỹ lưỡng về vị trí, pháp lý, uy tín chủ đầu tư và tiềm năng khai thác dài hạn.

Một điểm đáng chú ý khác là sự thay đổi trong chiến lược phân bổ tài sản của nhà đầu tư. Thay vì dồn toàn bộ vốn vào bất động sản, nhiều người lựa chọn đa dạng hóa danh mục, kết hợp giữa bất động sản, gửi tiết kiệm, chứng khoán hoặc các kênh đầu tư khác. Sự phân bổ này giúp giảm rủi ro và phản ánh cách tiếp cận tài chính ngày càng chuyên nghiệp. Bất động sản vẫn được xem là kênh tích sản quan trọng, nhưng không còn là lựa chọn duy nhất.

Dòng tiền thận trọng hơn có thể khiến thị trường phục hồi chậm, nhưng lại là tín hiệu tích cực về dài hạn. Khi mỗi quyết định đầu tư đều được cân nhắc kỹ, thị trường sẽ giảm bớt những đợt tăng nóng và biến động mạnh. Thay vào đó, sự ổn định và bền vững sẽ dần trở thành đặc trưng của giai đoạn phát triển mới, nơi bất động sản được nhìn nhận đúng với vai trò là tài sản dài hạn gắn liền với nhu cầu thực và giá trị sử dụng.