Thị trường bất động sản đang khát nguồn cung ở thực

Căn hộ bình dân đang “biến mất”

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới” tổ chức ngày 12/5 tại TP.HCM, nhiều chuyên gia đã cùng chỉ ra một nghịch lý lớn của thị trường bất động sản hiện nay là nhu cầu mua nhà ở thực rất lớn, nhưng nguồn cung căn hộ phù hợp túi tiền ngày càng khan hiếm.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ hơn, khi động lực tăng trưởng không còn phụ thuộc nhiều vào đầu cơ mà chuyển dần sang nhu cầu ở thực và chất lượng dòng vốn.

Tuy nhiên, điều đáng lo ngại là nguồn cung hiện nay lại lệch pha nghiêm trọng. Phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế, trong khi nhà ở bình dân và nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, giai đoạn 2012 - 2018, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% tổng lượng giao dịch trên thị trường. Nhưng từ năm 2021 đến nay, tỷ trọng này liên tục sụt giảm mạnh.

Tại TP.HCM, căn hộ hạng C hiện chỉ còn khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Trong khi đó, Hà Nội gần như không có thêm dự án hạng C mới mở bán trong quý I/2026. Thị trường hiện chủ yếu được dẫn dắt bởi căn hộ hạng A và hạng B.

Theo các chuyên gia, đây là nguyên nhân khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. Chỉ số giá căn hộ trên thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam đã tăng từ 23,5 năm vào 2023 lên 30,2 năm vào 2026 thuộc nhóm cao trong khu vực.

Nếu trước đây, người mua có thể tìm thấy căn hộ với mức giá 1 - 2 tỷ đồng tại các đô thị lớn, thì hiện nay mặt bằng giá đã thay đổi đáng kể.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông, cho biết phân khúc được xem là “vừa túi tiền” hiện nay đã dao động phổ biến từ 2 - 5 tỷ đồng/căn.

Điều đáng nói là dù giá tăng mạnh, nhu cầu vẫn rất cao. Theo ông Phúc, nhiều dự án phù hợp nhu cầu ở thực gần như “không cần bán cũng hết hàng”.

Thị trường hiện đang thiếu nghiêm trọng các sản phẩm phục vụ nhóm người trẻ, gia đình trẻ và người có thu nhập trung bình nhóm khách hàng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong xã hội.

Theo Savills, riêng Hà Nội và TP.HCM mỗi năm cần bổ sung khoảng 50.000 căn hộ mới để đáp ứng nhu cầu thực. Tuy nhiên, nguồn cung nhiều năm qua liên tục bị nén bởi các vướng mắc pháp lý, quỹ đất hạn chế và chi phí đầu vào tăng cao.

Phân khúc trung cấp sẽ lên ngôi

Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, xu hướng phát triển căn hộ bình dân đang dịch chuyển mạnh ra khu vực vùng ven và các đô thị vệ tinh.

Các doanh nghiệp bất động sản hiện buộc phải tìm kiếm quỹ đất tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An hay các huyện ngoại thành Hà Nội, TP.HCM để có thể phát triển sản phẩm với mức giá phù hợp hơn.

Theo các chuyên gia, đây sẽ là xu hướng chủ đạo trong giai đoạn 2026 - 2030, đặc biệt khi hạ tầng giao thông liên tục được đầu tư mạnh. Kế hoạch giải ngân đầu tư công năm 2026 dự kiến vượt 1 triệu tỷ đồng, tập trung lớn cho giao thông và hạ tầng đô thị, qua đó tạo động lực cho bất động sản vùng ven phát triển.

Những khu vực kết nối thuận tiện bằng vành đai, cao tốc, metro hoặc các tuyến giao thông liên vùng sẽ trở thành tâm điểm mới của thị trường căn hộ giá vừa túi tiền.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường hiện đang thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở dành cho nhóm người có thu nhập từ 20 - 40 triệu đồng/tháng.

Đây là nhóm khách hàng “lưng chừng”, không đủ khả năng mua căn hộ cao cấp nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở xã hội.

Do đó, ông Lực cho rằng thị trường cần ưu tiên phát triển các dự án căn hộ diện tích khoảng 70 - 100m2, giá dao động từ 3 - 7 tỷ đồng/căn tùy khu vực.

Đây được xem là phân khúc có nhu cầu ở thực lớn nhất trong những năm tới.

Trong bối cảnh đầu cơ suy giảm và thị trường bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn, các dự án phục vụ nhu cầu ở thật, pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và gắn với hạ tầng đồng bộ sẽ có lợi thế lớn.

Dù nhu cầu rất cao, việc phát triển căn hộ bình dân hiện vẫn gặp nhiều khó khăn.

Theo các doanh nghiệp, thời gian hoàn thiện pháp lý dự án có thể kéo dài từ 3 - 5 năm, khiến chi phí tài chính tăng mạnh và đẩy giá nhà lên cao. Ngoài ra, biên lợi nhuận thấp cũng khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc này.

Bộ Xây dựng cho biết hiện vẫn còn khoảng 4.500 dự án bất động sản vướng mắc pháp lý, với tổng quy mô vốn hơn 3 triệu tỷ đồng. Dù hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ, thị trường vẫn cần thêm nhiều giải pháp quyết liệt hơn để khơi thông nguồn cung.

Các chuyên gia cho rằng, nếu thủ tục hành chính được cải cách mạnh, thời gian phê duyệt dự án được rút ngắn và cơ chế hỗ trợ tín dụng hiệu quả hơn, nguồn cung căn hộ vừa túi tiền sẽ cải thiện đáng kể trong vài năm tới.

Sau giai đoạn tăng nóng và lệch pha kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào quá trình tái cân bằng.

Trong chu kỳ mới, những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực sẽ trở thành trung tâm của thị trường thay vì các sản phẩm đầu cơ cao cấp như trước đây.

Căn hộ bình dân và trung cấp vì thế không chỉ là phân khúc “khát hàng” nhất hiện nay, mà còn được xem là xu hướng phát triển bền vững của bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới.